САНТО-ДОМИНГО– 21 ноября 1958 года Закон № 5038 о кондоминиумах . С тех пор прошло почти 67 лет, и этот закон не учитывает современную ситуацию в секторе недвижимости.
Об этом заявил юрист Израиль Лопес в интервью программе «La Ventana de El Inmobiliario», где он признал, что данная правовая система срочно нуждается в реформе.
Специалист по праву в сфере недвижимости утверждал, что одним из наиболее важных аспектов обновления законодательства должен стать поиск практичных и оперативных решений повседневных конфликтов между соседями.
Помимо использования современных данных, он подчеркнул, что нецелесообразно обращаться в суд, к адвокатам и проводить слушания по спору о мешающих шумах, когда его можно разрешить силами администрации кондоминиума.
«Недопустимо, чтобы для разрешения подобной ситуации нам приходилось брать под контроль суд, нанимать адвокатов, ждать слушаний, ждать сроков, отсрочек и судебных задержек. Другими словами, это, на мой взгляд, очень длительный и бюрократический процесс разрешения конфликта, который, возможно, можно было бы разрешить другим, несколько более простым способом, через администрацию», — пояснил он.
Лопес также отметил, что в этом законе, состоящем из 44 глав, отсутствует вступительная часть и преамбула, которые бы давали контекст. Кроме того, он указал на отсутствие в нем преамбульных положений.
Судебные иски против «неплательщиков арендной платы»
Израиль Лопес пояснил, что закон устанавливает «четкую» процедуру взыскания неоплаченных коммунальных платежей в кондоминиуме. Он подробно рассказал, что посредством собрания можно выявить квартиру, имеющую задолженность, и уведомить собственника о просрочке и сумме задолженности.
«Если они это проигнорируют, то в реестре прав собственности на недвижимость будет зарегистрировано право собственности на этот объект в пользу консорциума собственников», — отметил он.
Адвокат добавил, что если собственник продолжает не выплачивать долг, несмотря на уведомление, товарищество собственников жилья имеет право инициировать процедуру обращения взыскания на недвижимость. Эта процедура, проводимая от имени кондоминиума, может завершиться публичной продажей имущества для взыскания задолженности.
Обсуждая отключение услуг, специалист дал очень четкое объяснение. Он указал, что хотя это «можно сделать», это «не следует делать», поскольку это незаконно.
«Вопрос об отключении услуг не должен… На самом деле, существует решение Конституционного суда, согласно которому услуги не следует отключать, поскольку они являются основополагающими правами: правом на воду и правом на электричество. Как только вы отключаете услуги, вы теряете право пользования и выгоду от собственности», — пояснил он.
В данной ситуации адвокат отметил, что альтернативным юридическим способом разрешения конфликтов, связанных с неплатежами за оказанные услуги, является инициирование «длительного, сложного и дорогостоящего» судебного процесса
«Чтобы найти решение своей проблемы, вам приходится проходить длительный юридический процесс, потому что нужно нанимать адвокатов и ждать истечения сроков. При этом вам приходится потратить значительную сумму денег, чтобы начать этот процесс, а также ждать слушаний и отсрочек. Другими словами, это долгие процессы. Судебные разбирательства в Доминиканской Республике — это травматично», — посетовал он.
Как бороться с кражей средств в кондоминиумах
Еще одной темой, обсуждавшейся во время интервью, которое провела Ана Мария Рамос, директор медиагруппы El Inmobiliario, стали нарушения и хищения средств в управлении кондоминиумами.
В случаях кражи, как пояснил специалист по праву в сфере недвижимости, первым шагом является созыв товариществом собственников жилья собрания для выявления и документирования нарушений.
После выявления проблемы следует запросить отчет, подробно описывающий, как были использованы ресурсы. Если использование средств не оправдано, можно подать жалобу в прокуратурудля проведения расследования и установления ответственности.
Адвокат утверждал, что если будет доказано присвоение денежных средств, предназначенных для содержания детей, то будет установлено преступление «злоупотребления доверием», что позволит возбудить уголовное дело.
Затраты на техническое обслуживание: Достаточно ли этого?
В заключение Лопес затронул вопрос платы за обслуживание в стране. Он первоначально заявил, что текущие суммы «очень низкие». Однако он признал, что они могут варьироваться в зависимости от предлагаемых функций и услуг.
В этой связи эксперт пояснил, что каждый кондоминиум должен учитывать, помимо фиксированных расходов, как минимум дополнительные 20%, выделяемые на сбережения товарищества собственников жилья.
«В Доминиканской Республике реальность такова, что рынок кондоминиумов испытывает экономический дефицит, и именно поэтому мы видим много зданий, которые выглядят очень запущенными снаружи», — сказал он.
Адвокат поднял вопрос о необходимости корректировки платы за обслуживание путем ее повышения, чтобы гарантировать надлежащее состояние услуг и сохранность имущества как для сдачи в аренду, так и для продажи.
Краткосрочная аренда жилья в Доминиканской Республике
Несмотря на прошедшие с момента его принятия годы, юрист признал, что Закон о кондоминиумах регулирует вопрос краткосрочной аренды жилья в стране, например, через Airbnb.
Он пояснил, что посредством собраний, созываемых консорциумом, владельцы могут устанавливать правила, определяющие, разрешать ли их кондоминиуму сдавать квартиры в аренду таким образом или нет.
В этой связи он пояснил, что явное включение вопроса о краткосрочной арендной плате в законодательство поможет устранить двусмысленность , существующую в нормативно-правовой базе.
По словам специалиста, это позволило бы им преодолеть трудности, с которыми сталкиваются многие кондоминиумы при проведении собраний и обновлении своих правил, что имеет фундаментальное значение для регулирования этой бизнес-модели , которая в настоящее время переживает бум.
«В соответствии с Законом № 5038 от 1958 года, посредством положений и решений, принимаемых собранием владельцев кондоминиумов, мы можем решать, принимает ли кондоминиум краткосрочную аренду или нет, но все будет зависеть от цели, для которой был построен этот объект недвижимости», — сказал он.
Чтобы узнать больше об этом интервью, приглашаем вас посмотреть новый выпуск программы «La Ventana de El Inmobiliario»на нашем YouTube-канале.
