САНТО-ДОМИНГО. –Фонд «Институционализм и справедливость» (Finjus) во вторник выразил обеспокоенность по поводу некоторых положений проекта Общего закона о сдаче недвижимости в аренду и выселении, поскольку, по его мнению, они могут привести к «негативным последствиям», если их не исправить и не уточнить надлежащим образом.
В своем заявлении организация указывает на ряд замечаний по проекту , одобренному на прошлой неделе в первом чтении Палатой депутатов, который направлен на регулирование обязательств между арендаторами и арендодателями.
«Мы считаем необходимым пересмотреть содержательные и процессуальные аспекты , влияющие на договорную автономию, правовую определенность и работоспособность судебной системы», — Финьюс.
Он выделяет несколько моментов, которые, по его мнению, следует пересмотреть перед окончательным утверждением.
Финьюс подчеркнул необходимость дифференцированного подхода к различным видам аренды, отметив, что одним из важнейших аспектов, который необходимо исправить, является отсутствие различия между арендой жилых помещений и помещений, предназначенных для коммерческих, промышленных или туристических целей. «Единообразный подход к этим режимам может негативно повлиять на экономическую динамику, особенно на инвестиции и свободу заключения договоров», — отметил Финьюс .
Нормативные акты, применимые к коммерческой аренде, должны основываться прежде всего на принципе свободы договора, учитывая, что эти договоры заключаются между сторонами, обладающими большей переговорной силой и разным уровнем риска.
«Рекомендуется, чтобы законодательство сосредоточилось на аренде жилья, понимаемой как помещения для постоянного проживания семьи или в личных целях, и чтобы договоры аренды в коммерческих, промышленных или краткосрочных целях были исключены из его сферы действия, поскольку они должны по-прежнему регулироваться Гражданским кодексом и общими нормами частного права».
Автономия воли и договорные обязательства
Законопроект вводит ряд положений, которые неоправданно сужают возможности для переговоров между сторонами. Например, статья 4 предопределяет предполагаемое использование имущества, ограничивая возможность свободного согласования его использования. Аналогичным образом, она устанавливает обязательный лимит на корректировку арендной платы, вводя официальный индекс в отсутствие прямого соглашения, что может препятствовать заключению формальных договоров аренды и создавать разрыв между договорами и экономическими реалиями.
Существуют также положения, которые налагают чрезмерное бремя на арендодателя, например, обязанность предлагать недвижимость арендатору к продаже без предварительного соглашения, или которые предоставляют права без четкого правового основания, например, не связанные с законом обязательства, которые арендатор должен выполнять. Подобные меры следует пересмотреть, поскольку они подрывают принцип свободы договора , регулирующий договорные отношения.
Концептуальные пробелы и правовые неясности
Проект содержит упущения и двусмысленности, которые могут породить правовую неопределенность. Примером тому служит статья 12, в которой упоминается понятие «отказ», но не дается его точного определения, что может привести к конфликтам в толковании и открыть путь к ненужным судебным разбирательствам.
Кроме того, даже если стороны договорились о фиксированном сроке действия договора, расторжение договора аренды зависит от прямого уведомления о расторжении. Это положение противоречит общему принципу, согласно которому истечение определенного срока должно автоматически расторгать договор, если нет прямого продления или подразумеваемого возобновления.
Процедурные и правоприменительные аспекты
Вводится различный процессуальный режим для договоров аренды жилых и коммерческих помещений без четкого технического обоснования, что может привести к неравному обращению в рамках закона и дополнительной административной нагрузке на судебную систему.
Критически важным вопросом, который по-прежнему недостаточно регулируется, является приоритет залоговых прав и защита гарантии, предоставленной арендатором. В проекте документа неясно, какое право имеет приоритет, когда на счет налагается арест после возврата депозита.
«Этот пробел в законодательстве необходимо устранить путем внедрения единой процедуры, устанавливающей четкие правила исполнения гарантии», — заключает он.
