САНТО-ДОМИНГО. – Две законодательные инициативы, которые могли бы стать значительным шагом на пути к укреплению сектора недвижимости в Доминиканской Республике, в прошлом году не были приняты Палатой депутатов из-за отсутствия консенсуса среди законодателей.
С одной стороны, существует проект Общего закона о сдаче недвижимости в аренду и выселении, последняя версия которого была представлена в августе 2022 года нынешним председателем нижней палаты парламента Альфредо Пачеко и срок действия которого истек 26 июля прошлого года из-за разногласий в специальной комиссии, созданной для его изучения.
Этот документ, изучаемый около 20 лет, предусматривает отмену Закона № 4314 от 22 октября 1955 года, Закона № 17-88 от 5 февраля 1988 года и Указа № 4807. Первый упомянутый закон и заключение президента относятся к эпохе Трухильо.
В число целей проекта входит реформирование существующих устаревших нормативных актов для стимулирования национальных и иностранных частных инвестиций в развитие проектов недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду, а также разработка государственной политики, способствующей увеличению предложения жилья и, следовательно, снижению арендной платы.
Интерес к законопроекту был очевиден во время пленарного заседания Палаты депутатов 24 мая 2023 года, когда этот орган объявил законопроект срочным, одобрил его в первом чтении и направил обратно в комитет для проведения публичных слушаний.
Луис Энрикес Беато, член партии PLD, входивший в специальную комиссию, которая восемь месяцев изучала законопроект, в интервью газете El Inmobiliario в сентябре прошлого года признал, что причина, по которой инициатива не стала законом, заключается в сохраняющихся разногласиях.
«Жилищные права арендаторов и имущественные права арендодателей. Баланс этих двух прав является источником большой зависти среди законодателей, которые защищают ту или иную сторону», — заявил он.
К законопроекту поступают возражения от различных секторов, и некоторые предлагают его усилить. Это выразили члены Ассоциации агентов и компаний по недвижимости (AEI), Ассоциации строителей и девелоперов жилья (Acroprovi), Фонда институционализма и справедливости (Finjus) и других организаций.
Рейна Эченике, секретарь совета директоров AEI, заявила, что конгрессмены должны предоставить стране новую правовую основу, которая учитывала бы и уважала права собственности собственников и права пользования арендаторов.
28 июня специальный комитет Палаты депутатов, изучавший законопроект, получил комментарии примерно от 20 секторов в ходе публичных слушаний.
Представители компании Acoprovi, в лице ее президента Аннерис Мелендес, в ходе слушаний выразили сожаление по поводу низкого уровня инвестиций в недвижимость из-за отсутствия существующих правовых гарантий.
На сцене инициатор законопроекта, Альфредо Пачеко, председатель Палаты депутатов, выступил в этом ключе, признав: «Ситуация с арендой жилья в Доминиканской Республике в настоящее время находится в плачевном состоянии». Он подчеркнул, что его законопроект установит баланс между правами арендодателей и арендаторов.
Фонд «Институционализм и справедливость» (Finjus) считал, что законопроект нуждается в доработке, поскольку, по его мнению, установление бюрократических протоколов негативно скажется на производственном секторе и нанесет ущерб инвестициям.
Между тем, законопроект продолжает затягиваться из-за разногласий между членами Конгресса, в результате чего страна лишается инструмента, отвечающего текущим рыночным требованиям.
Закон о регулировании деятельности агентов
Ассоциация агентов и компаний по недвижимости (AEI) надеялась, что 2023 год станет годом принятия в стране законопроекта, регулирующего услуги в сфере недвижимости и брокерские договоры, — инструмента, который до сих пор не имеет законодательного акта в Доминиканской Республике и способствует подрыву репутации престижных риэлторских фирм, поскольку отсутствует контроль за деятельностью брокеров по недвижимости.
«В этот раз мы встретились с комитетом, изучающим проект. Практически наверняка закон будет принят в этом году. Законодатели сосредоточены на регулировании рынка из-за налоговых вопросов и потому, что это единственное слабое звено, и я верю, что мы добьемся успеха», — заявил президент организации Альберто Богаерт изданию El Inmobiliarioв июне 2023 года.
Он подчеркнул, что это «положит конец беспорядку в сделках с недвижимостью в стране».
Он пояснил, что Acoprovi и AEI обменялись своими замечаниями по поводу законодательного акта, «что позволило достичь консенсуса между обоими профсоюзами в отношении сформулированных поправок, стремясь к тому, чтобы закон соответствовал реалиям и потребностям отрасли».
«Мы рассмотрели законопроект и пришли к консенсусу, которого, я считаю, нам удастся достичь», — заявил Богаерт, выразив уверенность, что этот законодательный акт поможет навести порядок в профессии, установив требование о наличии лицензии для тех, кто желает начать карьеру в этой сфере.
Принято в Палате депутатов
В мае 2023 года, принимая делегацию из этого сектора, председатель Комиссии по вопросам юстиции Палаты депутатов Алексис Хименес заявил, что в ближайшие две недели они пройдут решающий этап изучения проекта, чтобы добиться его утверждения в кратчайшие сроки.
С 2021 года
Законопроект, находящийся в настоящее время на рассмотрении и регулирующий деятельность в сфере услуг по недвижимости и брокерских договоров в стране, был внесен 18 августа 2021 года и разработан представителем Национального округа Лурдес Серулле.
Целью данного законодательства является защита правовых отношений между заявителем и риелтором или его агентами, а также доверия к рынку недвижимости, возникающего в результате юридической сделки, осуществляемой при посредничестве риелторов или их агентов.
Он включает в себя нормативно-правовой, организационный и управленческий режим деятельности брокеров по недвижимости, применимый к посредникам в сфере недвижимости, действующим на территории страны, требования к его осуществлению, права и обязанности брокеров и агентов, а также брокерский договор, помимо контроля качества таких услуг.
Точно так же, как и законопроект об аренде жилья, его необходимо повторно внести в этом году в Национальный конгресс для изучения, обсуждения и утверждения.
Фото на обложке: AEI и Комиссия Акопови совместно с Комиссией по вопросам юстиции Палаты депутатов (внешний источник).
