Проект закона посягает на полномочия Управления по вопросам недвижимости, Генерального директората II и муниципалитетов

Наиболее спорные статьи законопроекта о надзоре за кондоминиумами содержат наибольшие риски в шести статьях, дублирующих процедуры регистрации и санкций.

САНТО-ДОМИНГО. – В сравнительном анализе десяти глав и 63 статей, предлагающих создание нового регулирующего, надзорного и нормативного органа, издание El Inmobiliario выявило, что между главами I и VI находятся шесть статей, представляющих наибольшую опасность в рамках проекта, поскольку они сопряжены с самым высоким риском правового и нормативного конфликта.

В главе II статья 5 наделяет суперинтенданта «сверхрегулирующими полномочиями», как пояснялось в предыдущей части. В главе V статьи 16, 17 и 18 предлагают создание параллельного реестра и полномочий, связанных с оформлением прав собственности на землю. В главе VI статьи 22 и 27 устанавливают санкции и реестры, дублирующие функции Главного управления внутренних доходов (ГУВД), Министерства туризма и муниципалитетов.

Эти шесть разделов, несомненно, составляют ядро ​​правового конфликта проекта, являются наиболее проблематичными во всем тексте, поскольку они порождают посягательство на конституционные полномочия, дублирование исключительных полномочий Реестра недвижимости, Генерального директората по интеллектуальной собственности и советов, а также создание параллельных реестров и расширение регулирующих полномочий.

Конфликты с юрисдикцией в сфере недвижимости

Законопроект создает «Национальный реестр государственных кондоминиумов» (статья 16) и наделяет Управление полномочиями по урегулированию прав собственности, координации разграничения границ, урегулированию и передаче прав на землю (статьи 17 и 18).

Эти полномочия прямо противоречат Закону 108-05 о регистрации недвижимости, который предоставляет Управлению по делам недвижимости исключительную компетенцию в отношении прав на недвижимое имущество, межевания и публичного освещения регистрации. Риск очевиден: дублирование нормативных актов, правовая неопределенность и споры о юрисдикции.

Регулирующие и санкционные полномочия

Что касается кондоминиумов, сдаваемых в краткосрочную аренду (Глава VI), проект возлагает на Управление обязательную регистрацию, выдачу уникальных кодов, надзор за операторами и полномочия по применению санкций, приостановлению или аннулированию регистрации (Статьи 22, 24 и 27).

Эти полномочия пересекаются с полномочиями Генерального директората по налоговым вопросам, Министерства туризма по вопросам туризма, а также муниципалитетов в соответствии с Законом 176-07 по вопросам общественного порядка, здравоохранения и сосуществования.

В результате возникнет дублирование санкций: штрафы, приостановления деятельности и закрытия, которые могут совпадать с муниципальными или отраслевыми правилами.

Государственное жилищное управление

Проект также объединяет государственные и частные функции, позволяя Управлению контролировать общие зоны государственных проектов, объявлять «временных совладельцев» и управлять коллективными процедурами легализации.

Это создает напряженность в отношениях с MIVHED, Управлением по вопросам недвижимости и национальными активами, особенно в процессах экспроприации, непогашенных платежах и передачах.

Больше зон риска

Текст включает в себя множество правил, касающихся сдаваемых в аренду квартир: требования к краткосрочной аренде, страхованию, внутренним правилам, контролю доступа, надзору за арендой через цифровые платформы и запрету на «скрытые гостиницы». Хотя эти правила решают реальные проблемы сосуществования, они также подразумевают:

• Новое регуляторное бремя для владельцев и управляющих.
• Противоречия с уже утвержденными внутренними правилами.
• Неясности относительно того, какие правила применяются (закон, муниципальные постановления, внутренние правила или новые правила Управления).
• Риск применения санкций с оговорками может возникнуть, если не будут установлены четкие процедуры и гарантии защиты.

Единственная статья с низким уровнем риска, статья 15, признает необходимость сохранения прав собственности и предотвращения произвольных ограничений. Однако она не устраняет проблем совместимости с нормативными актами при предоставлении полномочий по применению санкций, приостановлению или аннулированию регистраций.

Мотивация проекта

Представитель Тобиас Креспо обосновывает инициативу, ссылаясь на вертикальный рост городов и распространение различных типов жилья, которые выявили практические пробелы в Законе 5038 и Реестре недвижимости. В своем аргументе он подчеркивает необходимость упорядочения прав собственности и защиты тысяч получателей государственного жилья, не имеющих окончательных документов, а также регулирования сосуществования в условиях краткосрочной аренды и «скрытых гостиниц».

Такой диагноз разделяют все заинтересованные стороны в секторе недвижимости, признающие устарелость Закона 5038 в условиях современных вызовов. Однако способ распределения полномочий и обязанностей по регистрации, легализации и санкциям в этом законопроекте противоречит действующим законам, в частности Закону 108-05 и Закону 176-07.

Хотя инициатива задумана с законной целью упорядочения и защиты коллективной жизни в кондоминиумах, в случае ее одобрения без внесения корректировок результатом станет правовая неопределенность, дублирование нормативных актов и институциональные противоречия, что поставит под угрозу семьи-бенефициары, собственников и рынок недвижимости в целом.

Четвертый доклад издания El Inmobiliario демонстрирует, что за благими намерениями скрываются серьезные проблемы регулирования: это тревожный сигнал для тех, кто разрабатывает, рассматривает и поддерживает законодательный процесс.

Конфликты и пересечения в главах V и VI