SANTO DOMINGO.- În dosarul prin care se solicită măsuri coercitive implementate de Parchet cu privire la presupusa fraudă imobiliară operată de Novasco Real Estate, există numeroase nume de agenți și agenții imobiliare, din ale căror conturi s-au efectuat tranzacții bancare.
De la începători la agenți imobiliari veterani care au vândut unități în cadrul proiectelor menționate anterior, alții care au investit profitând de „chilipirul” prețurilor apartamentelor oferite la sume ridicol de mici, chiar știind că cifrele pieței imobiliare actuale nu corespund cu suma stabilită de respectivele dezvoltări.
Slăbiciunile vânzătorilor care nu exercită diligența necesară devin evident în cazuri precum cel mai recent, care implică peste 18.000 de dolari despre care se presupune că ar fi primit inculpați de la peste 120 de cumpărători. Parchetul a arestat trei presupuși complici în acest caz, în timp ce un al patrulea este încă în libertate.
El Inmobiliario a consultat-o pe Reyna Echenique, consultantă imobiliară veterană și specialistă în drept imobiliar, cu privire la pașii pe care un agent imobiliar ar trebui să îi ia în considerare atunci când vinde o proprietate, pentru a evita să cadă în situații înșelătoare.
Reyna Echenique. (SURSA EXTERNĂ).
Pe baza cunoștințelor sale despre legislația dominicană și, în special, despre cei trei piloni legali ai tranzacțiilor imobiliare - Codul Civil dominican, Legea 108-05 privind înregistrarea proprietăților imobiliare și Legea 358-05 privind protecția consumatorilor - CEO-ul Echenique Group a împărtășit următorul protocol:
Verificați dreptul de proprietate și statutul juridic al proprietății prin:
- Certificarea statutului juridic al proprietății pentru a confirma că aceasta nu prezintă impedimente legale
- Certificat de proprietate sau scrisoare de confirmare actualizată
- Dacă aveți o ipotecă, verificați-i starea
- În cazul proprietarilor căsătoriți, confirmați consimțământul ambilor soți
Efectuați due diligence-ul vânzătorului:
- Documente de identitate valabile
- În cazul unei persoane juridice, verificați documentele corporative, procurile, procesele-verbale ale ședințelor și certificarea plății impozitelor pe active
- Completați formularul KYC (Know Your Client - Cunoaște-ți clientul) conform Legii 155-17 împotriva spălării banilor (formularul Know Your Supplier pentru vânzător)
Inspecția fizică a proprietății:
- Verificați starea reală a proprietății
- Verificați dacă corespunde cu documentația
- În cazul terenurilor, este de preferat ca o expertiză topografică să fie efectuată de un topograf cu experiență
În ceea ce privește vânzarea de bunuri imobiliare sub prețurile pieței, el a spus că această practică poate implica mai multe riscuri juridice:
- Ar putea constitui fraudă dacă există o înșelăciune intenționată
- Poate încălca Legea 155-17 împotriva spălării banilor dacă este folosită pentru a eluda controalele
- Generează răspundere civilă pentru daune conform articolului 1382 din Codul Civil
- Aceasta poate constitui o practică neloială în temeiul Legii 358-05 privind protecția consumatorilor
În ceea ce privește implicațiile juridice ale agentului imobiliar în proiectele înșelătoare, acesta a susținut că agentul s-ar putea confrunta cu:
- Răspunderea civilă pentru daune (art. 1382 Cod civil) dacă se dovedește că nu s-a exercitat diligența necesară
- Răspunderea penală dacă se dovedește complicitatea la fraudă
- Sancțiuni administrative pentru încălcarea Legii 155-17
- Pierderea reputației
- Responsabilitate comună în restituirea valorilor mobiliare conform Legii 358-05
Pentru a preveni apariția unor noi cazuri, specialistul recomandă:
- Implementați protocoale riguroase de due diligence:
- Verificarea temeinică a documentației legale
- Evaluarea profesională a proprietății
- Verificare a antecedentelor furnizorului/dezvoltatorului
- Documentați toate tranzacțiile:
- Mențineți înregistrări complete
- Folosește contracte scrise detaliate
- Păstrați dovezi ale tuturor comunicărilor
- Formare continuă:
- Actualizare privind reglementările imobiliare
- Instruire în detectarea fraudelor
- Cunoașterea legislației anti-spălare a banilor
- Stabiliți politici clare:
- Proceduri standardizate de verificare
- Limite minime de preț în funcție de piață
- Protocoale pentru raportarea tranzacțiilor suspecte
„Aceste recomandări se bazează pe cadrul juridic dominican, în special pe Legea 108-05 privind înregistrarea proprietăților imobiliare, Codul Civil, Legea 155-17 împotriva spălării banilor și Legea 358-05 privind protecția consumatorilor”, a concluzionat Echenique.
