De Joan Feliz Valoys
Special pentru El Inmobiliario
În Republica Dominicană, autorizațiile au devenit unul dintre principalele blocaje în calea dezvoltării imobiliare. Într-o țară în care construcțiile reprezintă aproximativ 10% din PIB și generează peste 300.000 de locuri de muncă directe și indirecte, conform datelor Băncii Centrale, procesele lungi și greoaie de aprobare a autorizațiilor încetinesc creșterea sectorului și, în consecință, afectează investițiile, ocuparea forței de muncă și oferta de locuințe.
În prezent, dezvoltatorii imobiliari se confruntă cu un sistem fragmentat, birocratic și ineficient, în care obținerea autorizațiilor necesare poate dura între 12 și 24 de luni, în funcție de locația și dimensiunea proiectului. Comparativ cu alte țări din regiune, unde procedurile durează de obicei între 6 și 12 luni, Republica Dominicană este în urmă, ceea ce duce la depășiri de costuri, descurajează investițiile și încetinește execuția proiectelor care ar putea stimula economia.
Această problemă nu afectează doar marii investitori și dezvoltatorii privați, ci are un impact negativ și asupra sectoarelor cheie, cum ar fi turismul, construcția de locuințe accesibile și comerțul. Este nevoie urgentă de reformă pentru a eficientiza procesele, a reduce puterea discreționară și a elimina obstacolele inutile pentru a asigura o dezvoltare durabilă și competitivă.
Labirintul permisiunilor: Un obstacol inutil
Procesul de autorizare din țară implică mai multe entități guvernamentale, fiecare cu propriile cerințe, timpi de răspuns și metodologii, ceea ce face ca procesul de autorizare să fie o provocare monumentală pentru dezvoltatori. Principalele instituții implicate includ:
Ministerul Mediului și Resurselor Naturale: Emiterea autorizațiilor de mediu, a căror aprobare poate dura până la 18 luni, în funcție de impactul proiectului.
Ministerul Lucrărilor Publice și Comunicațiilor (MOPC): Aprobarea planurilor rutiere, a autorizațiilor de acces și de construire pe autostrăzi sau zone strategice.
Consilii municipale: Eliberarea autorizațiilor de construire, aliniere și utilizare a terenurilor, cu procese care pot dura între 6 și 12 luni, în funcție de municipalitate.
Ministerul Turismului (Mitur): În cazul proiectelor turistice, sunt necesare aprobări suplimentare, cu timpi de așteptare care pot depăși un an și jumătate.
Direcția Generală de Impozite Interne (DGII): Procese legate de plățile de impozite, transferurile de terenuri și alte aspecte legate de impozite.
Una dintre principalele probleme este că acestor entități le lipsește o platformă integrată pentru gestionarea simultană a tuturor autorizațiilor. În schimb, dezvoltatorii trebuie să contacteze fiecare instituție separat, depunând aceeași documentație de mai multe ori și confruntându-se cu așteptări lungi, fără un termen clar de răspuns.
La aceasta se adaugă lipsa digitalizării, deoarece multe procese încă depind de documentația fizică și de procedurile efectuate în persoană, ceea ce nu numai că întârzie timpul, dar și crește costurile administrative pentru dezvoltatori.
Impactul economic al autorizațiilor ineficiente
Banca Mondială, în raportul său „Doing Business 2020”, a clasat Republica Dominicană pe locul 115 din 190 de țări în ceea ce privește ușurința desfășurării afacerilor, subliniind procesele de autorizare ca fiind unul dintre principalele obstacole. Un sistem ineficient de aprobare a autorizațiilor are consecințe directe asupra investițiilor și creșterii economice
1. Descurajarea investițiilor străine și interne: Investitorii caută țări cu procese simplificate și transparente. În țări precum Panama și Costa Rica, aprobările permiselor sunt mult mai rapide, ceea ce determină migrarea unei părți din capital către aceste piețe.
2. Costuri crescute ale proiectului: Întârzierile în obținerea autorizațiilor generează costuri financiare suplimentare, deoarece dezvoltatorii trebuie să își asume cheltuieli suplimentare pentru dobânzi bancare, întreținerea terenurilor și alte costuri operaționale.
3. Deficit persistent de locuințe: Republica Dominicană are un deficit de locuințe de peste 1 milion de unități, potrivit Asociației Dominicane a Constructorilor și Dezvoltatorilor de Locuințe (ACOPROVI). Dacă autorizațiile de construire ar fi accelerate, mai multe proiecte de locuințe sociale și pentru persoane cu venituri medii ar putea fi finalizate mai rapid.
4. Pierderea locurilor de muncă și dinamism economic: Construcțiile sunt unul dintre sectoarele care generează cele mai multe locuri de muncă în țară. Fiecare proiect întârziat înseamnă că sute de muncitori sunt șomeri timp de luni de zile, afectând economia a mii de familii.
Povești de succes în regiune: Modele de urmat
Mai multe țări din America Latină au implementat reforme de succes pentru a eficientiza procesele de autorizare și a încuraja investițiile:
Chile: A fost implementată platforma digitală „DOM en Línea”, care permite gestionarea virtuală a autorizațiilor de construire cu timpi de răspuns prestabiliți. Drept urmare, timpii de aprobare au fost reduși cu 40%.
Columbia: A aplicat conceptul de „licențe exprese” pentru proiecte cu impact redus asupra mediului și urbanismului, reducând timpii de aprobare de la 12 luni la 6 luni.
Mexic: În orașe precum Monterrey și Guadalajara au fost înființate ghișee unice pentru proceduri, integrând toate instituțiile într-un singur loc, ceea ce a redus birocrația și corupția.
Aceste exemple demonstrează că, cu voință politică și utilizarea tehnologiei, este posibilă transformarea sistemului de autorizare pentru a-l face mai eficient și mai competitiv.
Propuneri de modernizare a autorizațiilor în Republica Dominicană
Pentru a aborda această problemă, sunt necesare măsuri urgente pentru a facilita obținerea autorizațiilor fără a compromite respectarea reglementărilor și standardelor. Câteva soluții cheie includ:
1. Implementarea unui ghișeu digital unic: Un sistem online în care dezvoltatorii pot gestiona toate permisiunile într-un singur loc, cu urmărire în timp real și timpi de răspuns stabiliți.
2. Timpi maximi de răspuns: Trebuie stabilite termene limită pentru fiecare instituție. Dacă termenul limită expiră fără răspuns, permisul trebuie aprobat automat prin aprobare tacită.
3. Automatizarea proceselor și eliminarea procedurilor redundante: Digitalizarea și simplificarea formularelor, eliminând duplicarea cerințelor între diferite entități.
4. O mai mare transparență și control: Implementarea unor mecanisme de audit și responsabilitate pentru a preveni discreția și corupția în aprobarea permiselor.
5. Reforma reglementărilor municipale: Unificarea criteriilor în consiliile orășenești, astfel încât cerințele să fie omogene în întreaga țară și să nu varieze de la o municipalitate la alta.
Concluzie
Dezvoltarea imobiliară în Republica Dominicană are un mare potențial de a continua să stimuleze economia și să îmbunătățească calitatea vieții cetățenilor săi. Cu toate acestea, procesele de autorizare rămân un obstacol care împiedică investițiile și crește costurile proiectelor.
Dacă țara dorește să-și consolideze poziția ca destinație atractivă pentru investitori și să mențină o creștere susținută în sectorul construcțiilor, modernizarea sistemului de autorizare este esențială. Implementarea unui ghișeu digital unic, stabilirea unor timpi maximi de răspuns și creșterea transparenței sunt schimbări urgente care ar aduce beneficii întregului sector.
Este timpul ca guvernul și instituțiile relevante să recunoască faptul că actualul sistem de autorizare nu satisface nevoile pieței și că, în loc să fie un impediment, ar trebui să devină un facilitator al dezvoltării.
Autorul este absolvent MBA, specialist în marketing digital și manager de operațiuni la Constructora Incaribe, cu o experiență de peste 10 ani în sectorul construcțiilor și turismului.
