De Israel López
Special pentru El Inmobiliario
În cadrul anchetelor penale legate de așa-numitul caz SeNaSa, în care sunt investigate presupuse acte de corupție administrativă și spălare de bani, analiza anumitor operațiuni imobiliare a devenit deosebit de relevantă. Aceste operațiuni ar fi servit, direct sau indirect, la achiziționarea, exploatarea sau simularea utilizării unor bunuri imobiliare, în special a unui penthouse în valoare de 44 de milioane de pesos, posibil dobândit cu resurse de origine ilicită, potrivit Parchetului Public al Republicii Dominicane.
În acest context, atenția juridică se concentrează asupra rolului pe care l-ar fi putut juca companiile de construcții și potențialii agenți imobiliari implicați în aceste tranzacții, în special atunci când aceste tranzacții prezintă caracteristici atipice, lipsă de logică economică sau disproporție între valoarea proprietății și capacitatea financiară declarată a achizitorului sau beneficiarului.
Părți obligate și cadrul de reglementare aplicabil.
Regimul dominican de prevenire a spălării banilor și a finanțării
terorismului este structurat, în principal, în jurul Legii nr. 155-17, care stabilește
un sistem cuprinzător de obligații, controale și sancțiuni menite să împiedice
utilizarea sistemului economic și financiar pentru legitimarea activelor provenite din
activități ilicite.
Prezentul regulament definește infracțiunile predicat, conceptele de operațiune suspectă
și due diligence, precum și responsabilitățile care revin celor care participă
profesional la tranzacții cu impact economic ridicat.
În acest cadru, legea include figura așa-numitelor
subiecți neobligați financiar, printre care se numără firmele de construcții,
agenții imobiliari, avocații și notarii, atunci când intervin în operațiuni de cumpărare,
vânzare, închiriere sau constituire de drepturi reale asupra unor bunuri imobiliare.
Acești actori sunt obligați prin lege să implementeze programe de conformitate,
să își identifice în mod corespunzător clienții și beneficiarii finali, să analizeze originea fondurilor implicate și să raporteze acele tranzacții care, prin natura sau circumstanțele lor, sunt neobișnuite sau nu au o justificare economică rezonabilă.
Due diligence și persoane expuse politic.
Reglementările actuale impun aplicarea principiului due diligence ca piatră de temelie
a sistemului preventiv. Acest principiu este implementat, în primul rând, prin
proceduri de due diligence a clienților, care implică verificarea identității,
înțelegerea activității economice declarate și evaluarea concordanței dintre
veniturile cunoscute și valoarea tranzacției imobiliare.
Această diligență necesară trebuie consolidată atunci când clientul sau beneficiarul final se califică drept
persoană expusă politic, adică atunci când deține sau a deținut
funcții publice relevante sau menține legături strânse cu cei care le dețin. În aceste cazuri, legea
impune un nivel mai ridicat de control, menit să atenueze riscul ca fondurile provenite
din acte de corupție să fie canalizate prin piața imobiliară.
De asemenea, entitățile obligate trebuie să dispună de mecanisme interne pentru detectarea și
raportarea tranzacțiilor suspecte, precum și de politici pentru păstrarea înregistrărilor și
a documentelor justificative pentru perioadele stabilite de lege (10 ani), pentru a
garanta trasabilitatea tranzacțiilor și a facilita eventualele anchete penale.
Răspunderea penală
Din perspectiva dreptului penal, Legea nr. 155-17 definește spălarea banilor ca o
infracțiune de sine stătătoare și pedepsește orice persoană care, cu bună știință sau din
ignoranță voită, participă la acte menite să ascundă, să deghizeze sau să dea aparența de legalitate
bunurilor provenite din infracțiuni grave, inclusiv corupția administrativă. Pedepsele
prevăzute includ pedepse cu închisoarea și amenzi substanțiale, a căror severitate
se verifică
structuri criminale
În plus, Codul Penal dominican include
infracțiuni conexe, cum ar fi asocierea la infracțiuni, frauda, delapidarea și utilizarea de
documente false, care pot fi imputate celor care facilitează, ascund sau cooperează
la efectuarea de operațiuni menite să mascheze originea ilicită a fondurilor
utilizate în tranzacțiile imobiliare.
În acest sens, atunci când conduita unei companii de construcții sau a unui agent imobiliar
transcende simpla neglijență și există dovezi de participare conștientă, consiliere activă sau
colaborare în scheme de disimulare a averilor, aceștia pot fi urmăriți
penal ca autori sau complici.
Răspunderea persoanelor juridice și sancțiunile administrative
Legislația dominicană recunoaște în mod expres răspunderea penală și administrativă
a persoanelor juridice. Prin urmare, companiile de construcții și
agențiile imobiliare pot fi supuse unor sancțiuni, de la amenzi substanțiale până
la suspendarea sau anularea licențelor, interzicerea desfășurării anumitor activități,
închiderea unităților și chiar dizolvarea companiei, atunci când
se dovedește participarea sau tolerarea lor la comportamente care constituie spălare de bani.
În mod similar, nerespectarea
obligațiilor de prevenire, raportare și diligență necesară poate duce la sancțiuni administrative independente de
răspunderea penală, îndreptate atât împotriva entității, cât și împotriva directorilor, reprezentanților legali și
responsabililor cu conformitatea acesteia.
Concluzie: Impact juridic pentru agenții imobiliari și companiile de construcții
Investigațiile legate de cazul SeNaSa evidențiază rolul strategic pe care
sectorul imobiliar îl joacă în schemele de spălare a banilor.
Legea dominicană prevede consecințe severe pentru cei care, prin
acțiuni sau omisiuni relevante, facilitează acest tip de comportament, impunând o obligație sporită
de diligență și supraveghere profesioniștilor implicați în tranzacții imobiliare.
Stabilirea răspunderii, atât penale, civile, cât și administrative, va depinde de
acreditarea cunoașterii, participării sau nerespectării
obligațiilor legale de prevenire, elemente care vor fi evaluate de la caz la caz de către
autoritățile competente.
