Săptămâna aceasta am primit un telefon de la o dragă colegă, o profesionistă extrem de competentă și profesionistă. Îngrijorarea ei era semnificativă: o cumpărătoare, însoțită de avocatul ei, îi ceruse să structureze o vânzare imobiliară folosind două contracte. Unul, pentru prețul real, urma să rămână confidențial între părți. Celălalt, pentru o valoare mai mică, urma să fie folosit pentru a plăti impozitul pe transferul de proprietate către Serviciul Fiscal Intern (DGII) al Republicii Dominicane, cu obiectivul clar de a reduce plata impozitului.
Colega mea, pe bună dreptate, a refuzat. Mi-a explicat că această practică constituie evaziune fiscală și nu este doar improprie, ci și ilegală. Ceea ce a urmat a fost deplorabil: avocatul cumpărătorului - care este, de asemenea, supus acestor reglementări - a confruntat-o cu insulte și blasfemii, acuzând-o că a abuzat-o pe clientă, că „o face să plătească mai multe impozite” și că își depășește limitele prin acțiuni care - potrivit ei - nu țineau de competența sa, deoarece nu este avocat.
Acest episod, mai frecvent decât recunosc mulți, ridică o întrebare incomodă, dar necesară: Care este rolul real al agentului imobiliar într-o tranzacție de cumpărare și vânzare?
Nu tot ce pare permis este corect, doar pentru că „hârtia poate suporta orice”
În drept – ca și în viață – nu tot ce nu este interzis în mod expres este legitim. Un contract dublu nu trebuie să fie descris cuvânt cu cuvânt într-o lege pentru a fi ilegal. Se judecă după scopul și efectele sale: ascunderea prețului real al unei tranzacții pentru a reduce artificial baza impozabilă constituie evaziune fiscală și un comportament riscant legat de spălarea banilor.
Legislația dominicană este clară. Legea 155-17 integrează agenții imobiliari în sistemul anti-spălare a banilor ca entități neobligate financiar, iar Regulamentul General 03-18 al DGII (Direcția Generală a Veniturilor Interne) impune obligații specifice de due diligence, cunoaștere a clienților și atenuare a riscurilor. Agentul nu este un observator neutru: este un participant responsabil la tranzacție.
„Eu doar vând” nu mai este o scuză validă
A spune că agenții imobiliari „doar vând” înseamnă a înțelege greșit evoluția sectorului și rolul care le este atribuit de lege astăzi. Agenții nu oferă consultanță fiscală, nu înlocuiesc avocații și nu concepe strategii contractuale, dar au obligația legală și etică de a nu facilita, tolera sau păstra tăcerea în fața structurilor contractuale simulate.
Respingerea unei tranzacții neregulamentare nu este abuz de putere; este profesionalism. Avertismentul că o practică este ilegală nu înseamnă depășirea limitelor; este îndeplinirea datoriei.
Etica profesională și responsabilitatea comună
Pe lângă cele menționate mai sus, există și un angajament etic. Codul deontologic al Asociației Agenților și Companiilor Imobiliare (AEI) impune acționarea cu transparență, legalitate și loialitate față de toate părțile, protejând nu doar clientul direct, ci și integritatea pieței imobiliare.
Când un agent încheie un contract dublu, consecințele nu îi revin exclusiv. Cumpărătorul este expus la probleme viitoare legate de valoarea reală, revânzare, moștenire, inspecții fiscale și câștiguri de capital. Vânzătorul se confruntă cu contingențe fiscale, ajustări, amenzi și suprataxe. Avocatul sau notarul implicat își asumă răspunderea disciplinară și penală. Iar agentul, pe lângă sancțiunile legale, riscă ceva mult mai greu de recuperat: reputația sa.
Faptul care schimbă narațiunea
Cel mai interesant lucru despre această poveste este că vânzarea a reușit. Nu a existat niciun contract dublu, nicio tranzacție simulată și nicio scurtătură. A existat o judecată juridică solidă, informații clare și o tranzacție efectuată în conformitate cu legea de către un agent imobiliar care înțelege că nu doar vinde, ci și consiliază și cunoaște legea.
Acest rezultat demontează un mit răspândit în industrie: acela că un agent care stabilește limite legale „pierde vânzarea”. Realitatea este cu totul alta. Atunci când un agent acționează cu fermitate și cu expertiză juridică, acesta nu împiedică tranzacția; o simplifică, o clarifică și o protejează.
O reflecție care transcende legea
Apostolul Pavel a exprimat-o clar cu secole în urmă: în 1 Corinteni 6:12, „Toate îmi sunt îngăduite, dar nu toate sunt de folos”. Legea și etica sunt de acord asupra unui punct esențial: tăcerea unei reguli nu legitimează un comportament născut pentru a înșela.
Această poveste nu este despre o vânzare eșuată sau despre un conflict personal între profesioniști. Este vorba despre adevărata anvergură a agentului imobiliar pe o piață care cere o responsabilitate din ce în ce mai mare.
Pentru că astăzi, mai mult ca niciodată, agentul imobiliar care tace răspunde și el.
