SANTO DOMINGO – Proiectul de lege privind închirierile imobiliare și evacuările, studiat în prezent de o comisie specială a Camerei Deputaților, ar crea o jurisdicție specializată care ar permite evacuarea chiriașilor delincvenți într-un termen de maximum 60 de zile, cu reglementări care desemnează un judecător de pace și un inspector special pentru operațiunile de închiriere, a subliniat avocata Luz del Alba Rodríguez în acest weekend.
„Va fi creată o jurisdicție specializată care va permite efectuarea evacuărilor chiriașilor care nu plătesc în termen de maximum două luni, iar regulamentul va desemna un judecător de pace și un inspector special care se vor ocupa exclusiv de problemele de închiriere”, a subliniat specialista în drept civil și procedural civil, în timpul prezentării sale la Master Real Estate Agent, care a avut loc sâmbăta trecută.
El a subliniat că legislația depusă anul trecut de președintele Camerei Reprezentanților, Alfredo Pacheco, elimină „celebrele trei garanții”, care, deși nu sunt prevăzute de lege, deveniseră o practică standard în tranzacțiile de închiriere din Republica Dominicană. Noul proiect de lege impune un singur depozit.
Un alt aspect pe care Rodríguez l-a subliniat ca fiind nou în document este faptul că prețul de închiriere este stabilit de părți, nu de piață, în timp ce cheltuielile juridice vor fi împărțite între proprietar și chiriaș.
„Scopul este de a garanta drepturile și obligațiile proprietarului, precum și ale chiriașului, abrogând practici vechi, cum ar fi depozitul suplimentar pentru plata către intermediari sau brokeri în momentul închirierii unei proprietăți și stabilește: «atunci când trebuie plătit un comision imobiliar pentru administrarea închirierii, responsabilitatea pentru decontarea acestuia va reveni proprietarului sau reprezentantului legal, cu condiția ca acesta să fi contractat administrarea intermedierii», se arată în document.”.
Conform explicației sale, proiectul Legii închirierilor reprezintă un pas înainte pentru agenții imobiliari, întrucât, dacă va fi aprobat, Statul ar recunoaște tranzacția imobiliară, care, în opinia sa, este rezultatul efortului și muncii sectorului.
În timpul sesiunii de instruire, expertul a evidențiat motivele pentru care un agent imobiliar trebuie să aibă cunoștințe de aspecte juridice: identificarea proprietăților care reprezintă oportunități și ușor de vândut datorită statutului lor juridic, precum și gestionarea îndoielilor și punctelor slabe ale proprietății în raport cu documentația necesară.
Rodríguez a împărtășit cu cei peste 80 de participanți detalii despre due diligence și aspectele care ar trebui analizate în acest sens de către agenții imobiliari în timpul procesului de tranzacție.
„Istoricul titlului de proprietate, unde trebuie să confirmați că vânzătorul proprietății are dreptul deplin de a efectua tranzacția. Verificați ipotecile sau sarcinile acesteia pentru a cunoaște statutul juridic actual al proprietății și verificați dacă aceasta are ipoteci, servituți sau alte tipuri de restricții.”.
Utilizarea și posesia au fost menționate ca un alt element de luat în considerare, precum și zonarea și reglementările pentru a determina că nu există restricții care să limiteze utilizarea anterioară și pentru a obține valoarea de piață a proprietății printr-o evaluare realizată de un profesionist în domeniu.
Avocatul a invocat și verificarea absenței sarcinii fiscale și verificarea faptului că proprietatea este situată în limitele și coordonatele titlului de proprietate și că suprafața descrisă corespunde.
Cunoașteți contractul
În lucrarea Agentului Imobiliar Master Luz del Alba Rodríguez, au detaliat tipurile de contracte implicate într-un proces de tranzacție imobiliară, subliniind că contractul de cumpărare-vânzare este singurul care se regăsește în codul civil dominican, în timp ce contractul de separare nu apare în niciun document.
„Acordul de separare nu implică o vânzare; nu este clar de unde să începem și nu există jurisprudență care să îl susțină ca și contract. Celelalte două vă permit să îl depuneți în registru și să blocați proprietatea”, a explicat el.
Detaliile referitoare la ce ar trebui să conțină un contract, precum obiectul acestuia, metoda de plată, termenul de livrare a bunului, descrierea exactă a bunului care urmează să fie livrat, clauzele de reziliere și creșterea prețului materialelor, au fost explicate în cadrul prezentării de către specialistul, care s-a ocupat de inaugurarea zilei de instruire.
„Dacă acest ultim punct nu este stipulat în contract, firma de construcții nu poate crește valoarea proprietății; acestea sunt lucruri pe care agenții trebuie să le cunoască pentru a proteja drepturile clienților lor.”.
Contract de închiriere
Cinci lucruri de bază care nu pot lipsi dintr-un contract de închiriere, potrivit lui Rodríguez: examinați proprietatea pentru a vă asigura că este în stare perfectă.
Verificați istoricul de credit al chiriașului și capacitatea de plată. Clarificați prețul de închiriere și durata contractului de închiriere, determinați utilizarea preconizată a proprietății (dacă este comercială) și înțelegeți motivele evacuării.
În ceea ce privește escrocheriile imobiliare, Rodríguez a explicat că acestea sunt prevăzute de codul penal și că, după primirea unui comision, agentul imobiliar devine parte a procesului și a anchetei. „Deoarece responsabilitatea mea ca agent imobiliar este să verific tot ce voi vinde, dumneavoastră, ca agent, puteți da în judecată compania de construcții, iar aceasta se numește răspundere civilă sau penală pe care o poate avea un agent în Republica Dominicană.”.
