După 70 de ani cu o lege învechită, Republica Dominicană are în sfârșit o nouă lege a închirierilor. Dar este oare într-adevăr îmbunătățirea completă de care aveam nevoie?
În calitate de avocat specializat în imobiliare și secretar al Consiliului de Administrație al Asociației Agenților și Companiilor Imobiliare (AEI), sunt onorat și recunoscător că am contribuit, alături de președintele nostru, Alberto Bogaert, și de întreaga sa echipă, la promovarea acestei legi. Acum, că se află în fața Executivului pentru adoptare, este momentul să efectuăm o analiză onestă și tehnică.
Întrebarea pe care și-o pune toată lumea este simplă: este acesta cu adevărat progresul de care aveam nevoie?
Progresele incontestabile
Să fim corecți: această lege reprezintă un salt semnificativ înainte după șapte decenii cu reglementări învechite care nu reflectau realitatea actuală a pieței imobiliare dominicane.
Aspectele pozitive sunt clare. Unificarea reglementărilor era necesară urgent. Anterior, aveam prevederi dispersate care creau confuzie și lacune legale. Acum avem un cadru cuprinzător care reglementează contractele de închiriere pentru locuințe, comerț și activități non-profit într-un singur document.
Reglementarea depozitelor de garanție este, de asemenea, un pas pozitiv (deși necesită clarificări suplimentare). Senatul a redus cu înțelepciune limita de trei luni (propusă de Cameră) la două luni pentru locuințe, atingând un echilibru mai rezonabil (deși și acest aspect necesită clarificări suplimentare). Opțiunile bancare flexibile pentru depozite și posibilitatea de a utiliza polițele de asigurare drept garanție sunt inovații care modernizează practicile din industrie.
Preocupări pe care nu le putem ignora
Totuși, în calitate de avocat specializat în drept imobiliar, trebuie să semnalez aspectele problematice care pot crea mai multe complicații decât soluții.
Cea mai gravă problemă este încălcarea articolului 1593 din Codul Civil. Noua lege prevede că cheltuielile de judecată vor fi împărțite în mod egal între proprietar și chiriaș. Acest lucru contrazice în mod direct Codul nostru Civil, care stabilește în mod clar principiul conform căruia partea cu interes principal în tranzacție suportă costurile. Această modificare arbitrară a unui principiu juridic fundamental mă îngrijorează profund.
Regula „oricine angajează plătește” pentru comisioane, deși pare logică, ar putea avea consecințe neintenționate. Ca industrie, ne temem că acest lucru ar putea crea un precedent nefavorabil care se extinde la tranzacțiile de vânzare și are un impact negativ asupra proiectului de lege care reglementează serviciile imobiliare aflat în prezent în fața Congresului.
Impactul real asupra agenților imobiliari
Aici este cazul în care legea afectează în mod direct profesia noastră, iar implicațiile sunt mai complexe decât par la suprafață.
Noua realitate va fi următoarea: atunci când un potențial client solicită serviciile noastre pentru a găsi o proprietate de închiriat, dacă proprietatea nu este disponibilă în inventarul nostru sau nu este listată, trebuie să îl informăm că va fi responsabil pentru plata onorariilor noastre profesionale. Simultan, agentul care deține proprietatea își va primi comisionul de la proprietar, așa cum se practică în prezent.
Dar iată care e adevărata problemă: cum rămâne cu colaborarea dintre colegi? Când un agent îl sună pe altul pentru că are un client interesat de proprietatea sa, agentul care îl recomandă poate argumenta că, conform noii legi, „cine angajează plătește” și, prin urmare, nu vor împărți comisionul.
Acest lucru ar putea fragmenta colaborarea profesională care a reprezentat un punct forte al sectorului nostru.
Lacunele care îngrijorează
Legea nu face o distincție clară între un depozit de garanție și o plată în avans a chiriei. Acest lucru împiedică schema „2+1” (două luni de depozit plus o lună de plată în avans) care este standard pe piață. Sperăm că regulamentele de implementare vor clarifica faptul că limita de două luni nu include chiria pe prima lună, care este plătită în mod tradițional în avans.
De asemenea, este demn de remarcat faptul că legea omite complet dobânda acumulată la depozitul de garanție. Legea anterioară 4314 recunoștea aceste drepturi ale chiriașilor. Este acesta un pas înapoi?
Ne vom adapta la schimbare?
Ca profesioniști, trebuie să fim onești: adaptarea va fi inevitabilă și necesară. Întrebarea nu este dacă ne vom adapta, ci cât de repede și eficient vom face acest lucru.
Educarea clienților va fi esențială. Va trebui să explicăm clar noile reguli încă de la primul contact. Agenții care comunică cel mai bine valoarea serviciilor lor și își justifică onorariile vor fi cei care vor prospera în acest nou mediu.
De asemenea, va trebui să regândim colaborarea dintre colegi. Poate că trebuie să dezvoltăm noi modele de colaborare care să funcționeze în cadrul noilor reglementări sau să găsim modalități creative de a menține cooperarea profesională care ne-a adus atât de multe beneficii.
Verdictul meu legal
După ce am analizat temeinic aceste reglementări, concluzia mea este nuanțată: avem un pas înainte necesar, dar incomplet.
Modernizarea era urgentă și binevenită. Șaptezeci de ani cu o lege învechită au creat prea multă incertitudine juridică. În acest sens, această lege este cu siguranță un pas înainte în ceea ce privește certitudinea juridică în ceea ce privește proprietățile imobiliare.
Însă nu putem ignora inconsecvențele juridice și potențialele consecințe neintenționate. Încălcarea articolului 1593 din Codul Civil nu este o problemă minoră. Principiile fundamentale de drept nu ar trebui modificate fără o justificare solidă și o dezbatere amplă.
Este progres? Da. Este perfect? Cu siguranță nu.
Calea de urmat
Ca industrie, avem două opțiuni: să rezistăm schimbării sau să ne adaptăm inteligent. Votez pentru adaptarea inteligentă.
Aceasta înseamnă educarea clienților noștri, ajustarea modelelor noastre de afaceri și colaborarea pentru a maximiza beneficiile noilor reglementări, minimizând în același timp aspectele problematice ale acestora.
De asemenea, înseamnă să rămâneți activ în procesul de reglementare și să propuneți corecțiile necesare pentru modificările viitoare.
Pentru că, până la urmă, o lege imperfectă care poate fi îmbunătățită este mai bună decât încă 70 de ani cu o lege învechită.
Piața imobiliară dominicană avea nevoie de această modernizare. Acum depinde de noi, ca profesioniști, să o facem să funcționeze pentru toată lumea: proprietari, chiriași și agenți imobiliari.
Întrebarea nu mai este dacă legea este perfectă. Întrebarea este: suntem pregătiți să o facem să funcționeze?
Ce părere aveți despre aceste schimbări? Cum credeți că ar trebui să ne adaptăm ca industrie? Conversația abia începe și avem nevoie de toate vocile pentru a construi cea mai bună cale de urmat.
Conținutul acestui articol este responsabilitatea exclusivă a autorului său.
