SANTO DOMINGO. – În această a cincea parte a seriei în care El Inmobiliario examinează în detaliu proiectul de lege care creează Superintendența Condominiilor, este oportun să se revizuiască capitolele VII și VIII, care acoperă articolele 28-47, care acumulează un de conflict de 50%.

În această parte a lucrării, care conține 20 de articole, 17 dintre ele prezintă un anumit tip de confruntare și, deși nu evidențiază nivelurile ridicate de risc instituțional, identificate în secțiunile anterioare, în acest caz articolele conțin domenii de fricțiune normativă care merită atenție, în jurul creării de registre paralele sau a facultăților care acordă diplome.

Aceste două capitole ale proiectului, prezentate în octombrie de deputatul Tobías Crespo, reglementează aspecte precum intermedierea imobiliară, obligațiile companiilor de construcții și dezvoltare, protecția cumpărătorului, guvernanța în condominii și relația cu municipalitățile.

În toate cazurile, susținătorii intenționează să organizeze sectoare în care există în prezent o diversitate de practici. Cu toate acestea, mai multe prevederi se suprapun funcțiilor cu instituțiile existente sau duplică procese și registre care funcționează în prezent în cadrul altor cadre.

Intermediere imobiliară: un registru sectorial duplicat.

Capitolul VII propune crearea unui cadru de reglementarepentru companiile de construcții, dezvoltatori, agenți imobiliari și agenții de vânzări, unul dintre punctele sale centrale fiind un nou registru sectorial obligatoriu administrat de Superintendență.

Deși urmărește să reglementeze sectorul, această cerință ar fi echivalentă cu includerea unui proces suplimentar față de cel deja respectat de entitățile supravegheate de MIVHED, CODIA, Pro Consumidor și DGII.

Articolele 30 și 31 stabilesc controale, garanții și obligații care coincid parțial cu atribuțiile Pro Consumidor și cu prevederile Legii 189-11 pentru dezvoltările fiduciare.

Înregistrarea, reînnoirile periodice și supravegherea tehnică se suprapun, de asemenea, cu verificările efectuate în prezent de MIVHED în domeniul construcțiilor, de CODIA în certificarea profesională și de Pro Consumidor în publicitatea și vânzarea proiectelor.

Protecția cumpărătorului: controale mai stricte, suprapuneri.

Proiectul introduce măsuri precum utilizarea obligatorie a conturilor escrow sau a trusturilor, planuri de lucru certificate, dosar informativ înainte de semnarea promisiunii și o perioadă de reflecție de cinci zile, practici care coincid cu standardele aplicate de dezvoltatorii oficiali.

Reglementarea sa de către o nouă superintendență ar putea duplica funcțiile dispersate în prezent între Agenția pentru Protecția Consumatorilor (Pro Consumidor), Serviciul de Venituri Interne (DGII) și entitățile fiduciare supravegheate de Superintendența Băncilor.

În plus, regimul de sancțiuni sectoriale din articolul 34 include măsuri care se suprapun parțial cu sancțiunile prevăzute în Legea privind Protecția Consumatorilor, creând căi disciplinare potențial paralele.

Guvernanță și transparență: Înregistrare obligatorie și supraveghere extinsă.

Capitolul VIII reglementeazăconsiliile de administrație ale condominiilor,responsabilitatea, mecanismele alternative de soluționare a litigiilor, precum și aspecte precum securitatea, accesibilitatea, sustenabilitatea și digitalizarea. Deși aceste articole nu afectează competențele constituționale, ele introduc mecanisme care ar putea modifica guvernanța internă a condominiilor.

Articolul 37 stabilește că toate consiliile de administrație ale condominiilor trebuie să se înregistreze la Superintendență și că neînregistrarea va limita validitatea deciziilor lor față de terți. Această cerință adaugă un nivel administrativ suplimentar organismelor care, în temeiul Legii 5038-58, funcționează în principal prin intermediul adunărilor și regulamentelor lor interne.

Pe de altă parte, mecanismele de mediere și arbitraj prevăzute la articolul 39 coexistă cu structurile existente în cadrul sistemului judiciar și cu centrele specializate pentru soluționarea alternativă a litigiilor.

Relația cu municipalitățile: suprapuneri în competențele locale.

Mai multe articole atribuie condominiilor obligații privind securitatea, ordinea, gestionarea deșeurilor solide, relațiile comunitare și controlul zgomotului. Deși aceste cerințe nu prezintă conflicte severe, ele se pot suprapune cu funcțiile municipale stabilite în Legea 176-07.

Articolul 46 definește în continuare Superintendența ca de legătură între condominii și municipalități, rol care trebuie armonizat cu competențele deja acordate direct administrațiilor locale prin legea municipală.

Riscuri moderate, fără conflicte severe.

În general, articolele 28-47 prezintă riscuri scăzute spre medii, cu domenii de duplicare a reglementărilor, registre suplimentare și suprapunere a competențelor cu entități specializate.

Totuși, niciuna dintre aceste prevederi nu atinge nivelul de conflict identificat în capitolele analizate anterior, în special în ceea ce privește funcțiile de înregistrare, titlurile de proprietate sau crearea de structuri paralele cu Registrul Funciar sau cu entitățile fiscale.

Punctele critice din aceste capitole sunt concentrate pe înregistrarea sectorială obligatorie a companiilor și agenților, duplicarea controalelor tehnice și ale consumatorilor, supravegherea extinsă a consiliilor de administrație și domeniile în care se suprapun atribuțiile municipale și directivele Superintendenței.

O analiză a capitolelor VII și VIII arată că jumătate din conținutul lor, 10 din 20 de articole, prezintă conflicte de reglementare semnificative, patru dintre acestea având risc ridicat și șase risc mediu.

Cele mai problematice articole sunt 29, 34, 40 și 44, iar alte șase prezintă un nivel mediu de alertă din cauza duplicării funcțiilor sau a proceselor paralele (30, 31, 32, 33, 37, 39). Articolele definitorii (28, 35, 36, 38) nu prezintă niciun conflict.

Cu această ediție, El Inmobiliario continuă să analizeze implicațiile de reglementare ale proiectului, oferind cititorilor o imagine completă asupra modului în care fiecare capitol ar putea afecta sectorul imobiliar, coexistența și gestionarea condominiilor din țară, dar, mai presus de toate, avertizează legislatorii cu privire la necesitatea de a analiza și discuta în profunzime acest proiect cu sectoarele implicate.

Intermediere imobiliară, protecția cumpărătorului, guvernanță și transparență.Conflicte relevante, capitolele VII și VIII