De Melchor Alcántara Damiron
Special pentru El Inmobiliario
În ultimele zile, situația proiectului WestSide Residences Punta Cana și a inginerului Joan González a ieșit la iveală, în urma unor procese intentate de cumpărătorii proiectului menționat anterior.
Cazul a generat îngrijorare și, așa cum se întâmplă adesea în situații cu o sensibilitate economică ridicată, a dat naștere și la interpretări care ar trebui analizate riguros. Punctul central al dezbaterii este de a stabili dacă nerespectarea termenelor de livrare pentru unitățile imobiliare constituie automat fraudă.
Dintr-o perspectivă tehnică și juridică, răspunsul este destul de simplu, deși, pe scurt, situația a luat o turnură notabilă. Frauda, în general, implică o înșelăciune intenționată prealabilă care vizează determinarea unei persoane să efectueze o plată sau să transfere o proprietate sub pretexte false. Cu alte cuvinte, trebuie să existe intenție: voința deliberată de a defrauda.
În sectorul imobiliar, acest lucru se întâmplă de obicei atunci când un presupus dezvoltator oferă proiecte inexistente, lipsindu-i capacitatea tehnică sau intenția reală de a le executa, cu unicul scop de a atrage investiții de la terți. Cu toate acestea, cazul de față prezintă elemente substanțial diferite.
Proiectul WestSide Residences Punta Cana nu este o ficțiune. Dimpotrivă, conform informațiilor disponibile, aproximativ 120 de unități rezidențiale au fost livrate, demonstrând existența unei structuri operaționale incontestabil de solide, a unor investiții materiale semnificative și a unei dezvoltări continue, cu numeroase livrări certificate chiar de către cumpărători. Acest fapt este esențial, deoarece contrazice ipoteza activității frauduloase.
Ceea ce pare a fi în discuție, mai degrabă, este o întârziere semnificativă în livrarea unităților către un grup mic de cumpărători care au început planurile de plată în timpul pandemiei. Această întârziere provoacă, fără îndoială, pierderi financiare și reclamații legitime din partea clienților. Cu toate acestea, din punct de vedere al încadrării juridice, aceasta tinde să se încadreze în categoria încălcării contractului sau, cel mult, a infracțiunilor administrative sau civile, mai degrabă decât în materie penală.
Totuși, dincolo de acest caz particular, ceea ce este cu adevărat îngrijorător este precedentul care s-ar putea crea dacă se va instala o tendință de incriminare a situațiilor care, prin natura lor, cad sub incidența jurisdicției civile. În niciun domeniu al dreptului comercial nerespectarea regulilor nu poate fi calificată drept infracțiune.
În perioada post-pandemie, mai mulți factori au avut un impact direct asupra calendarului de execuție a proiectelor. Printre cei mai relevanți se numără:
-Creșterea susținută a costurilor materialelor din cauza presiunilor inflaționiste globale, care au avut un impact direct asupra bugetelor proiectate inițial.
- Congestie și creșterea costurilor transportului maritim de mărfuri din motive logistice.
-Întârzieri în procesele de autorizare, rezultate atât din congestionarea instituțională, cât și din ajustările de reglementare din diferite jurisdicții.
-Lipsa forței de muncă calificate, în special în locuri turistice precum Punta Cana, unde cererea de forță de muncă în construcții a depășit oferta de forță de muncă disponibilă, pe fondul unui proces de eliminare a forței de muncă ilegale care a afectat semnificativ ritmul construcțiilor, în special în acea zonă.
Acești factori nu sunt izolați sau exclusivi unui singur dezvoltator. Au fost documentați pe larg de diverse părți interesate din industrie și de către instituții media, influențând calendarul numeroaselor proiecte imobiliare din întreaga țară.
În acest context, este esențial să se avertizeze asupra riscului sistemic al unei reacții exagerate la lege. Dacă plângerile (comune și previzibile într-o activitate pe termen lung precum construcțiile) încep să fie interpretate ca dovezi ale unui comportament infracțional fără o evaluare riguroasă a intenției, s-ar putea genera un efect de domino cu consecințe grave:
- Descurajarea investițiilor: Capitalul, în special capitalul instituțional, este reticent în fața incertitudinii juridice. Posibilitatea de a se confrunta cu proceduri penale pentru situații neprevăzute legate de afaceri crește riscul perceput și reduce apetitul pentru investiții.
- Paralizie în pre-vânzări: Modelul de dezvoltare imobiliară din Republica Dominicană se bazează în mare măsură pe pre-vânzări către străini și dominicani care locuiesc în străinătate ca mecanism de finanțare. Dacă dezvoltatorii se confruntă cu riscuri penale disproporționate, aceștia vor tinde să restricționeze această schemă, afectând viabilitatea noilor proiecte.
- Costuri de finanțare crescute: Instituțiile financiare își ajustează ratele în funcție de risc. Un climat de urmărire penală crește costul creditului, transferând în cele din urmă povara asupra consumatorului.
- Contracția pieței: Combinația dintre investiții mai mici, mai puține proiecte și costuri financiare mai mari duce la o încetinire a sectorului, cu un impact direct asupra ocupării forței de muncă, creșterii economice și dezvoltării urbane.
- Denaturarea rolului Parchetului: Deși este incontestabil că Parchetul acționează cu intenția legitimă de a proteja cumpărătorii, o extindere nejustificată a sferei penale către conflicte esențialmente contractuale poate denatura funcția sa și poate satura sistemul cu cazuri care ar trebui soluționate în jurisdicțiile civile.
În termeni practici, o „vânătoare de vrăjitoare” în acest sector — înțeleasă ca persecutarea fără discernământ a dezvoltatorilor pentru orice încălcare a contractului — nu ar fi doar nedreaptă în cazurile în care nu există rea-intenție, ci ar putea declanșa și o prăbușire a vânzărilor de proprietăți imobiliare.
Niciuna dintre cele de mai sus nu implică faptul că întârzierile ar trebui reduse la minimum sau, în vreun fel, că cumpărătorii ar trebui lăsați neprotejați și privați de mecanisme eficiente pentru a solicita conformitatea, despăgubiri sau chiar rezilierea contractelor lor. Responsabilitatea dezvoltatorului față de clienții săi este incontestabilă. Protecția eficientă a drepturilor cumpărătorilor este esențială pentru încrederea în piață. Însă o astfel de protecție trebuie canalizată prin mecanisme juridice adecvate, diferențiind clar între fraudă și riscul comercial. Prin urmare, este vital să se evite simplificarea excesivă care echivalează automat întârzierea cu frauda, deoarece aceasta distorsionează analiza și poate genera consecințe disproporționate.
Dezvoltarea imobiliară este, prin însăși natura sa, o activitate riscantă dependentă de numeroase variabile externe. Cumpărătorii sunt conștienți de acest lucru. De aceea, preferă să cumpere din faza de proiect, deoarece acest risc reprezintă economii la achizițiile lor înainte de vânzare. Atunci când aceste variabile devin necorelate, efectele sunt resimțite atât de dezvoltatori (care își văd profiturile și livrarea la timp erodată de timp), cât și de cumpărători (care suferă pierderi din cauza timpului lung de așteptare). Cheia constă în gestionarea acestor riscuri cu transparență, responsabilitate și respectarea legii. Autoritățile și instanțele vor trebui să stabilească responsabilitățile specifice, dar, în calitate de Observator, ne vom strădui să ne asigurăm că dezbaterea se bazează pe criterii juridice și tehnice solide care să garanteze stabilitatea sectorului.
Echilibrul dintre protejarea cumpărătorului și asigurarea securității juridice a dezvoltatorului nu este doar de dorit: este esențial pentru sustenabilitatea pieței imobiliare dominicane.
Conținutul și opiniile exprimate aici aparțin exclusiv autorului. Inmobiliario.do nu își asumă nicio responsabilitate pentru aceste declarații și nu le consideră obligatorii pentru opinia sa editorială.
Lecturi recomandate:
