De Massiel Martínez
Special pentru El Inmobiliario
Cumpărarea și vânzarea de proprietăți imobiliare în Republica Dominicană sunt procese care, deși par
simple, nu ar trebui efectuate sub nicio formă fără îndrumarea unui
consultant imobiliar adevărat sau a unui expert în domeniul imobiliar.
În anii mei de consultant imobiliar și avocat în sectorul imobiliar, a fost
foarte surprinzător să văd numărul de persoane – atunci când vând o proprietate – care
își păstrează încă titlurile de proprietate cu documentul anterior celui folosit de Legea 108-05 și care
păstrează și titluri numite Certificat Adnotat sau Scrisori de Certificat.
Certificatul adnotat sau Scrisoarea de certificat este documentul emis de Registrul Titlurilor
care, fără a avea o denumire cadastrală proprie sau un plan de calcul individual aprobat în mod corespunzător
, atestă existența unui drept de proprietate asupra unei porțiuni
dintr-o parcelă, așa cum este stabilit de articolul 2 din Regulamentul pentru controlul și reducerea
certificatelor adnotate.
Este important de menționat că vânzarea unei proprietăți cu acest tip de document prezintă
riscul de achiziționare sau vânzare incorectă a acesteia, deoarece
acestor documente le lipsește o locație și măsurători clare,
descriind doar unități de suprafață. Acestea sunt porțiuni dependente de
denumirea cadastrală sau identificatorul unic al parcelei de pe care provine certificatul și,
deoarece nu sunt reprezentate pe o hartă, locația lor exactă nu poate fi dezvăluită. Aceasta este
opusul a ceea ce se găsește într-un certificat de proprietate.
Din experiența mea, mulți vânzători sunt reticenți în a urma procedura corectă pentru
localizarea și măsurarea cu exactitate a unei proprietăți prin intermediul unui expert topograf, din cauza
costurilor asociate. Cu toate acestea, actul de cumpărare și vânzare de proprietăți imobiliare trebuie
să fie întotdeauna guvernat de reglementările legale, protejând securitatea juridică a ambelor
părți implicate, asigurându-se că vânzătorul poate vinde corect și că cumpărătorul poate transfera în mod corespunzător dreptul de
proprietate.
Prin urmare, articolul 129 din Legea 108-05 privind înregistrarea proprietăților imobiliare a interzis emiterea
acestui tip de document pentru a obliga proprietarul oricărei proprietăți să își individualizeze
porțiunea de teren și să obțină un certificat de proprietate cu sigiliile de securitate corespunzătoare
, care permit transferul proprietății imobiliare.
Totuși, procedura prin care
Certificatul Înregistrat poate fi corectat și convertit într-un Certificat de Titlu de Proprietate trebuie efectuată prin intermediul unui expert topograf - așa cum
am indicat mai sus - care trebuie să epuizeze diferite etape pentru normalizarea măsurătorilor
și amplasamentului proprietății și astfel să obțină certificatul de titlu corespunzător.
Ca o recomandare finală, aș îndrăzni să adaug pentru consultanții imobiliari ca înainte de
a vinde sau cumpăra o proprietate cu această situație - sau chiar fără ea - să ia în considerare
colaborarea cu un expert topograf care poate verifica atât
documentele înregistrate, cât și certificatele de proprietate, întrucât numai un expert topograf poate
oferi informații corecte și veridice în acest sens.
