În zona metropolitană Santo Domingo, creșterea verticală și expansiunea imobiliară au determinat ritmul dezvoltării urbane în ultimul deceniu. Turnuri noi, clădiri de birouri și proiecte comerciale și rezidențiale transformă peisajul în fiecare an. Și, deși acest dinamism economic este pozitiv și de dorit, există o problemă structurală care amenință calitatea vieții urbane, siguranța cetățenilor și însăși valoarea dezvoltărilor: ocuparea ilegală a spațiului public, în special a trotuarelor și a limitelor de proprietate.
Acest fenomen transcende clasele și sectoarele sociale. Îl observăm atât în cartierele marginalizate, cât și în zonele cele mai exclusiviste ale orașului. În cartiere precum Naco, Piantini, Arroyo Hondo sau districtul Paraíso, clădirile înalte și dezvoltările imobiliare mari „absoarbe” adesea trotuarele ca și cum ar face parte din proprietatea lor privată, decorându-le cu jardiniere, rampe de acces, pavele personalizate sau elemente ornamentale care le anulează complet funcția inițială: aceea de a permite traficul pietonal în siguranță.
Și nu vorbim doar despre ateliere improvizate în zone rezidențiale sau afaceri informale care invadează trotuarele din cartierele muncitoare. Vorbim și despre companii de asigurări, dealeri auto, bănci și dezvoltatori imobiliari de lux care construiesc până la marginea proprietăților lor și modifică spațiul public după bunul plac, adesea fără supraveghere sau consecințe.
Un trotuar nu este un lux. Este un drept
Respectul pentru trotuare și limitele proprietăților nu este doar o chestiune estetică. Este o condiție fundamentală pentru ordinea urbană, mobilitate și siguranță. Fără trotuare funcționale, un oraș devine periculos pentru pietoni. Fără distanțe de tranzit adecvate, clădirile se înghesuie una la alta, împiedicând ventilația, eliminând spațiile verzi, blocând sistemele de drenaj al apelor pluviale și reducând valoarea viitoare a zonei.
Conform datelor de la Observatorul Dominican de Urbanism (ODU), 62% din clădirile rezidențiale și comerciale noi construite între 2019 și 2023 în zonele urbane din zona metropolitană Santo Domingo nu respectă distanța minimă stabilită de reglementările municipale. În multe cazuri, distanța frontală obligatorie de 3 până la 5 metri este eliminată pentru a câștiga spațiu de parcare sau suprafață construită suplimentară. Acest tip de practică nu numai că încalcă Regulamentul Național de Zonare, dar dăunează direct calității împrejurimilor imediate și structurii urbane în ansamblu.
Un raport tehnic prezentat de Colegiul Dominican de Ingineri, Arhitecți și Topografi (CODIA) în 2023 a arătat că una din trei construcții evaluate în zonele urbane de clasă medie și superioară a încălcat cel puțin una dintre limitele obligatorii și că municipalitățile nu au protocoale sistematice de inspecție post-autorizație de construcție.
Între timp, un studiu realizat de Institutul pentru Mobilitate Urbană Durabilă (IMUS) a arătat că peste 68% din trotuarele din capitală sunt parțial sau complet obstrucționate de afaceri, structuri, rampe neautorizate sau vehicule parcate. În cartiere precum Villa Juana, María Auxiliadora și Los Prados, peste 70% dintre pietoni merg pe stradă din cauza lipsei de spațiu pe trotuare. Cu alte cuvinte, în mare parte a orașului, pietonii nu au unde să meargă fără a-și risca siguranța.
În plus, potrivit Băncii Interamericane de Dezvoltare, investițiile în spații publice bine proiectate pot crește valoarea proprietăților din împrejurimile lor imediate cu între 5% și 25%. În schimb, deteriorarea spațiilor publice tinde să aibă efectul opus: devalorizare, insecuritate, supraaglomerare și o mutare a valorii proprietăților către alte zone, mai bine întreținute.
Trotuarele furate afectează valoarea proprietăților
Această realitate are un impact direct asupra valorii proprietăților. Zonele în care spațiul public este deteriorat, aglomerat sau haotic tind să-și piardă atractivitatea pentru cumpărători, rezidenți și investitori. Și, în timp, această pierdere de valoare se traduce prin randamente mai mici, chirii reduse, investiții mai mici și o deteriorare generală a stării generale a zonei.
Este contradictoriu faptul că, în timp ce discursurile despre brandingul orașului încearcă să proiecteze Santo Domingo ca o capitală modernă, deschisă turismului, conectată și cu ambiții globale, în practică standardul minim de demnitate urbană nu este garantat: mersul pe un trotuar fără obstacole.
Așa cum îmi spunea mereu o bună prietenă de-a mea, arhitectă și urbanistă: „O femeie nu poate merge două străzi cu tocuri pe trotuar în Santo Domingo fără să fie nevoită să iasă în stradă sau să-și sucească glezna.” Iar această frază, care ar putea părea anecdotică, descrie cu acuratețe starea critică a spațiului nostru public.
Orașele pe care le admirăm au grijă de ceea ce permitem să se piardă
Este paradoxal cum ne inspirăm constant din orașe precum Madrid, Bogotá, New York sau Miami, dar ignorăm faptul că aceste orașe, în ciuda densității și a presiunii imobiliare, își păzesc cu gelozie trotuarele, zonele retrase, piețele, trecerile de pietoni și regulile de coexistență urbană. Fac acest lucru pentru că înțeleg că dezvoltarea urbană nu poate fi realizată prin sacrificarea a ceea ce face posibilă viața în comun: spațiul public.
Orașe precum Medellín, São Paulo, Buenos Aires și Mexico City au inițiat procese de recuperare activă a spațiului public, penalizând pe cei care invadează trotuarele și cerând distanțe adecvate pentru noile construcții, ca parte a strategiei lor de îmbunătățire a calității vieții urbane și de atragere a investițiilor formale.
Cine este responsabil pentru asta?
Responsabilitatea revine în principal consiliilor orășenești și departamentelor municipale de urbanism și supraveghere a construcțiilor. Acestea sunt cele însărcinate cu revizuirea planurilor, aprobarea construcțiilor, verificarea respectării restricțiilor de reglementare și aplicarea sancțiunilor pentru încălcări. Cu toate acestea, în practică, majoritatea acestor birouri nu au capacitatea operațională, independența sau voința politică de a confrunta principalii actori din dezvoltarea urbană. Între timp, dezordinea se înrădăcinează.
Din sectorul dezvoltării, înțelegem angajamentul implicat în realizarea de proiecte și stimularea economiei, dar acest lucru nu poate deveni un cec în alb. Nu se poate ca, pur și simplu prin achiziționarea de terenuri și plata unui permis de la consiliul local, un dezvoltator să creadă că are dreptul să facă ce dorește. Agenția responsabilă trebuie, de asemenea, să intervină și să se asigure că spațiul public nu este sacrificat în numele creșterii economice.
Este urgent să se consolideze aceste instituții, oferindu-le resurse, personal tehnic și instrumente juridice eficiente. Dar este, de asemenea, esențial ca cetățenii, asociațiile comerciale și dezvoltatorii responsabili să se pronunțe, să solicite și să promoveze respectul pentru spațiul public ca o condiție nenegociabilă pentru dezvoltarea imobiliară.
Concluzie
Problema trotuarelor furate nu este minoră. Nu este un detaliu banal. Este un simptom profund al modului în care este conceput orașul și cui i se acordă dreptul de a-l ocupa. Pentru că atunci când un trotuar este furat, nu este vorba doar de încălcarea unei reglementări tehnice. Este singurul spațiu în care suntem cu toții egali, unde nu contează dacă conduci sau mergi pe jos, dacă deții sau nu o clădire, dacă ești client sau trecător.
Dacă vom continua să permitem clădirilor înalte să elimine obstacolele, afacerilor să invadeze trotuarele și nimănui să nu aplice reglementările, nu numai că vom pierde mobilitatea. Vom pierde orașul nostru.
Și fără un oraș, nu există valoare imobiliară care să poată fi susținută în timp.
