SANTO DOMINGO.-Fundația Instituționalism și Justiție (Finjus) și-a exprimat marți îngrijorarea cu privire la unele dintre prevederile conținute în proiectul Legii generale privind închirierile imobiliare și evacuările, considerând că acestea ar putea genera „efecte adverse” dacă nu sunt corectate și clarificate în mod corespunzător.
Într-un comunicat, entitatea punctează o serie de observații cu privire la proiectul aprobat săptămâna trecută, în primă lectură de Camera Deputaților, care urmărește reglementarea obligațiilor dintre chiriași și proprietari.
„Considerăm esențial să reformulam aspectele substanțiale și procedurale care afectează autonomia contractuală, securitatea juridică și operabilitatea sistemului judiciar”, Finjus.
El subliniază mai multe puncte care, în opinia sa, ar trebui reconsiderate înainte de aprobarea lor finală.
tratament diferențiat al diferitelor tipuri de închirieri, menționând că unul dintre aspectele esențiale care trebuie corectate este lipsa distincției dintre închirierile rezidențiale și cele destinate scopurilor comerciale, industriale sau turistice. „Tratarea uniformă a acestor regimuri poate afecta negativ dinamismul economic, în special investițiile și libertatea contractuală”, Finjus.
Reglementările aplicabile contractelor de leasing comercial ar trebui să se bazeze în primul rând pe principiul libertății contractuale, având în vedere că aceste contracte sunt semnate între părți cu putere de negociere mai mare și niveluri diferite de risc.
„Se recomandă ca legislația să se concentreze pe închirierea de locuințe, înțelese ca spații destinate locuinței fixe în scopuri familiale sau personale, și ca închirierile în scopuri comerciale, industriale sau de scurtă durată să fie excluse din domeniul său de aplicare, care ar trebui să continue să fie reglementate de Codul Civil și de normele generale de drept privat.”
Autonomia voinței și sarcinile contractuale
Proiectul de lege introduce mai multe prevederi care reduc în mod inutil posibilitatea de negociere între părți. De exemplu, articolul 4 predetermină utilizarea preconizată a proprietății, restricționând posibilitatea de a conveni liber asupra utilizării acesteia. În mod similar, stabilește o limită obligatorie pentru ajustările chiriei, impunând un indice oficial în absența unui acord expres, ceea ce ar putea descuraja leasingul formal și ar putea crea o deconectare între contracte și realitățile economice.
Există, de asemenea, prevederi care impun sarcini excesive proprietarului, cum ar fi obligația de a oferi proprietatea spre vânzare chiriașului fără un acord prealabil sau care acordă drepturi fără o bază juridică clară, cum ar fi obligațiile nelegale pe care chiriașul trebuie să le îndeplinească. Aceste tipuri de măsuri ar trebui reconsiderate, deoarece subminează principiul libertății contractuale care guvernează aspectele contractuale.
Lacune conceptuale și ambiguități juridice
Proiectul conține omisiuni și ambiguități care ar putea genera incertitudine juridică. Un exemplu în acest sens este articolul 12, care menționează conceptul de „abandon” fără a-l defini cu precizie, ceea ce ar putea duce la conflicte de interpretare și ar putea deschide calea unor litigii inutile.
În plus, chiar și atunci când părțile au convenit asupra unei durate fixe a contractului, rezilierea contractului de leasing depinde de o notificare expresă de reziliere. Această prevedere contrazice principiul general conform căruia expirarea unei anumite durate ar trebui să rezilieze automat contractul, cu excepția cazului în care există o prelungire expresă sau o reînnoire tacită.
Aspecte procedurale și de executare
Se introduce regim procedural diferit pentru contractele de leasing rezidențiale și comerciale, fără a oferi o justificare tehnică clară, ceea ce ar putea duce la un tratament inegal în fața legii și la o sarcină administrativă suplimentară pentru sistemul judiciar.
O problemă critică, care rămâne insuficient reglementată, este prioritatea dreptului de retenție și protejarea garanției oferite de chiriaș. Proiectul nu precizează clar care drept prevalează atunci când un cont face obiectul unui ordin de poprire în urma unui ordin de restituire a depozitului.
„Această lacună normativă trebuie remediată prin includerea unei proceduri uniforme care să stabilească reguli clare privind executarea garanției”, conchide el.
