Escrocheriile sunt în minoritate, dar fac mai mult zgomot.
A vinde un apartament fără a muta o singură piatră. A promova un proiect fără autorizații de la oraș, fără studii de sol, fără a pune piciorul pe teren. Aceasta este noua normalitate pe piața imobiliară dominicană și nu vorbim suficient despre asta. Astăzi, oricine are un cont de Instagram și o randare bine realizată poate încasa milioane din pre-vânzări fără un singur plan aprobat.
Este important să începem această analiză cu o clarificare: escrocheriile imobiliare sunt încă o minoritate. Pentru fiecare 70 de proiecte neterminate care sunt livrate la timp și conform promisiunilor, s-ar putea să existe unul care nu este finalizat sau generează probleme. Dar acela, cel care nu se livrează, face mai mult zgomot decât celelalte 69. Este cel care primește acoperire mediatică, cel care generează procese, cel care provoacă dezamăgire și neîncredere în rândul investitorilor și cumpărătorilor.
Vânzarea fără autorizații: noua regulă periculoasă
Ceea ce ar trebui să ne preocupe nu este modelul de pre-vânzare în sine, ci modul în care este implementat în practică. Este din ce în ce mai frecvent să vedem proiecte promovate agresiv pe rețelele de socializare, chiar și cu randări spectaculoase și prețuri atrăgătoare, fără a fi defrișat terenul, fără autorizații de la Consiliul Local, fără o evaluare a impactului asupra mediului de la Ministerul Mediului și fără a fi efectuate studii de sol. În unele cazuri, nu există nici măcar o companie înregistrată oficial în spatele proiectului.
Cum poate o companie să anunțe că a vândut 100% dintr-un proiect fără să fi mutat măcar o piatră? Cine supraveghează acest lucru? Lipsa unor controale clare permite ca ceea ce ar trebui să fie excepția să devină normă. Și aici începe adevăratul risc pentru cumpărător.
Banii ca momeală: de la agățarea în gol
Majoritatea acestor pre-vânzări funcționează pe un principiu simplu: obținerea unui avans de între 10% și 20% din valoarea proprietății. Dacă este vorba de un apartament de 5 milioane de dolari din Republica Democrată Chineză, vorbim despre sume între 500.000 și 1 milion de dolari din Republica Democrată Chineză, predate fără garanții structurate. Acei bani, în mâinile unor dezvoltatori fără experiență, fără sprijin financiar, devin o bombă cu ceas.
Dacă un proiect nu este finanțat corespunzător sau dacă companiei îi lipsește structura tehnică și financiară necesară, acei bani sunt folosiți pentru a acoperi cheltuielile de operare, publicitatea, contractele de cumpărare a terenurilor sau chiar datoriile anterioare. Iar când vine momentul începerii oficiale a construcției, fondurile dispar. De atunci încolo, apar întârzieri, scuze, tăcere și, în unele cazuri, proiectul dispare cu totul.
Întârzieri inevitabile vs. improvizație deghizată
Constructorii serioși știu că întârzierile fac parte din jocul acestei industrii. Construcțiile nu sunt o știință exactă. Condițiile meteorologice, deficitul de materiale, problemele logistice sau schimbările de reglementări pot amâna termenele limită. Înțelegem.
Însă ceea ce este inacceptabil este improvizația. Multe dintre întârzierile prelungite ale proiectelor de pre-vânzare nu se datorează unor factori externi, ci unei lipse totale de planificare. Atunci când un proiect începe fără un calendar tehnic realist, un program financiar structurat și o echipă calificată, acesta este sortit eșecului.
Riscul se multiplică atunci când este combinat cu creșterea susținută a costurilor. Conform Indicelui Costurilor Directe de Construcție a Locuințelor (ICDV) publicat de ONE, costul mediu de construcție a crescut cu 18% din 2021, din cauza inflației globale la prețurile oțelului, cimentului, sistemelor electrice și finisajelor. Un proiect prost structurat financiar nu poate rezista acestui impact.
Unde sunt mecanismele de control?
Având în vedere acest scenariu, este urgent să ne punem o întrebare: cine supraveghează aceste practici? Astăzi, în Republica Dominicană, practic oricine se poate numi „dezvoltator imobiliar”, poate crea un rendering, un cont de Instagram și poate începe să vândă fără a fi respectat niciun proces legal.
Nici consiliile locale, nici agențiile de mediu, nici administratorii nu verifică dacă proiectele anunțate au o bază juridică și tehnică. Și adesea, contractele preliminare de vânzare-cumpărare sunt semnate fără consiliere juridică, cu clauze neclare sau fără penalități reale în caz de încălcare a contractului.
Între timp, cumpărătorul rămâne lipsit de apărare. Nu există o lege clară de protecție și nici un organism de reglementare cu putere reală de a pedepsi pe cei care încalcă legea. Iar acest lucru creează un teren fertil pentru informalitate și abuzuri.
Nu este vorba despre oprirea creșterii, ci despre organizarea ei
Industria imobiliară nu are nevoie de frâne. Ceea ce are nevoie este ordine, transparență și reglementări inteligente. Dezvoltatorii serioși - și sunt mulți în această țară - nu se tem de supraveghere. Dimpotrivă, au nevoie de ea, deoarece reputația lor depinde de o piață care funcționează cu reguli clare.
Țări precum Columbia și Chile au stabilit cadre de reglementare în care pre-vânzările sunt permise doar după ce proiectul a primit autorizații oficiale și studii aprobate. În unele cazuri, banii cumpărătorului sunt chiar păstrați în trust până când sunt atinse anumite etape de construcție. Acest lucru protejează ambele părți: cumpărătorul și dezvoltatorul.
De ce nu putem avea ceva similar în Republica Dominicană?
Acest lucru ne afectează pe toți: apelul către sector
A venit momentul să recunoaștem că aceasta nu este o problemă izolată. Ne afectează pe toți. Afectează constructorul care își îndeplinește obligațiile, dezvoltatorul care livrează la timp, vânzătorul care lucrează cu sârguință, cumpărătorul care are încredere în el și sectoarele comercial și turistic care beneficiază de un mediu imobiliar sănătos.
Ca parte a ecosistemului, avem responsabilitatea de a ne exprima opinia și de a solicita o reglementare serioasă. Nu putem continua să permitem improvizației și informalității să distrugă credibilitatea unui sector care s-a dovedit a fi esențial pentru dezvoltarea țării.
Dacă vrem ca turismul imobiliar să continue să crească, investițiile străine să rămână puternice și dominicanii să continue să investească în țara lor, trebuie să avem grijă de această industrie. Și asta începe cu reducerea haosului și stabilirea unor limite clare.
Viitorul sectorului depinde de credibilitatea sa
Construcțiile și dezvoltarea imobiliară vor continua să fie pilonii creșterii economice a țării. Dar, dacă nu se iau măsuri, riscul reputațional se va traduce printr-o contracție a investițiilor locale și internaționale. Investitorii serioși - fie că sunt dominicani în străinătate, fonduri străine sau familii locale - trebuie să știe că banii lor sunt protejați de mai mult decât cuvântul unui dezvoltator.
E timpul să luăm decizii. Întrebarea nu este dacă să reglementăm pre-vânzările, ci cum să facem acest lucru în mod inteligent și echitabil, astfel încât sectorul să continue să crească fără a lăsa victime în urma sa.
Pentru că a construi nu înseamnă doar a pune cărămizi: înseamnă a respecta promisiunile. Și într-o țară în care încrederea este capital, nu există investiție mai valoroasă decât credibilitatea.
Opiniile exprimate în acest articol sunt responsabilitatea exclusivă a autorului.
