O conversație cu Greg Smithies de la Fifth Wall despre principalele concluzii ale industriei în urma COP26
Luat de la TheRealDeal
În domeniul imobiliar, verdele nu este noul negru – nu încă. Dar dacă piețele de capital continuă să ceară o mai mare sustenabilitate și să crească presiunea asupra portofoliilor cu emisii ridicate de carbon, în curând ar putea fi imposibil ca proprietarii să rămână profitabili fără a deveni ecologici.
Luna trecută, mulți dintre factorii de decizie și agitatorii economiei globale s-au întâlnit cu șefi de stat și legislatori la conferința Națiunilor Unite privind schimbările climatice, cunoscută sub numele de COP26. Au fost făcute promisiuni, s-au ținut discursuri și au fost emise declarații urgente cu privire la necesitatea abordării crizei climatice. Dar a apărut ceva substanțial pe baza căruia industria imobiliară, un contribuitor major la schimbările climatice, să poată acționa?
„Într-o situație de genul acesta, va exista o anumită doză de retorică”, a declarat Greg Smithies, care co-conduce echipa de tehnologie climatică la firma de capital de risc Fifth Wall, axată pe imobiliare, și care a fost prezent la Glasgow pentru conferință. „Cu toate acestea, au existat lucruri semnificative, cu evoluție rapidă, care trebuie să se întâmple, lucruri care au fost discutate și care sunt mai relevante pentru industria noastră.”.
Fifth Wall a anunțat angajamente de peste 300 de milioane de dolari către fondul său pentru tehnologiile climatice de la actori din industrie, inclusiv Invitation Homes, Equity Residential, Hudson Pacific Properties și Ivanhoe Cambridge, precum și de la fondul de pensii din Noua Zeelandă. Compania intenționează să aloce acești bani companiilor care dezvoltă și extind tehnologii ce pot decarboniza industria.
M-am întâlnit cu Smithies pentru a înțelege ce a ieșit la iveală în urma COP26 care ar putea schimba lucrurile în sectorul imobiliar și ce aspecte pozitive a găsit într-o conferință care a fost defăimată drept „doar vorbe, nicio acțiune”.
Au avut imobiliarele un loc real la masă de negocieri de data aceasta? Au trimis directori cu puterea de a semna cecuri și capacitatea de a influența procesul decizional?.
În mod tradițional, aceste conferințe nu au avut o reprezentare prea mare a industriei. Dar, dintre toți oamenii cu care am vorbit, aproximativ jumătate erau din industrie, iar titlurile lor variau de la nivelul de vicepreședinte și superior, până la nivelul C. Așadar, per total, expunerea și prezența industriei aici au fost mult mai mari decât am văzut în anii precedenți.
¿Cât de substanțiale au fost discuțiile? Au fost mai degrabă „schimbările climatice reprezintă o amenințare existențială” sau mai concrete, cum ar fi „Hai să organizăm niște întâlniri, hai să vorbim cu niște companii?”«
Agenții frigorifici din sistemele HVAC și de aer condiționat mai vechi sunt de 10.000 de ori mai dăunători pentru încălzirea globală decât CO2. Înainte de COP26, am văzut o mulțime de noi reglementări globale privind agenții frigorifici. De asemenea, am văzut reglementări privind metanul, care este de cinci până la șase ori mai dăunător pentru încălzirea globală decât CO2. Clădirile noastre folosesc mult gaz natural pentru încălzire, așa că acest lucru este foarte important pentru noi.
„Clădirile valorează mai puțin dacă sunt sub apă sau în flăcări.”.
La fel de important este și costul capitalului. Când te gândești la modul în care toți banii intră în industria imobiliară, aceștia vin din fondurile suverane de investiții, din fondurile de pensii, în fondul de fonduri, apoi în piețele de capital și în REIT-uri. Dar factorii care dau din coadă sunt aceste fonduri suverane și de pensii la nivel global. Și ceea ce am văzut la COP25 este numărul acestor organizații care își fac ESG , angajamente zero emisii de carbon, crescând exploziv . În cele din urmă, vom asista la o accelerare a tendinței conform căreia, dacă ai clădiri curate și verzi, costul capitalului ar trebui să scadă.
În 2020, Larry Finka lansat o declarație bombată spunând că firma sa va evita investițiile în companii care „ prezintă un risc ridicat legat de sustenabilitate ”. Care este cea mai recentă versiune a acestei afirmații?
Cele mai recente cifre arată că aproximativ 40% din totalul activelor gestionate la nivel mondial sunt acum investite în cadrul unui anumit tip de mandat ESG. Practic, unul din trei dolari este direcționat către proiecte ecologice și curate. Aceasta este doar în ceea ce privește costul capitalului.
În același timp, din punct de vedere al rezilienței, clădirile valorează mai puțin dacă sunt sub apă sau în flăcări. Există clădiri în valoare de 326 de trilioane de dolari, ceea ce înseamnă că acestea reprezintă de obicei cel mai mare grup de risc pentru industria asigurărilor. Industria asigurărilor își reformulează acum toate modelele actuariale subiacente pentru a ține cont de riscul climatic.
Și aceasta este o altă lecție cheie din COP: este foarte dificil să câștigi bani dintr-o clădire dacă nu poate fi asigurată și, prin urmare, nu poate fi închiriată. Așadar, estimările COP indică faptul că, în următorii 20 de ani, clădiri în valoare de aproximativ 14 trilioane de dolari la nivel mondial vor deveni neasigurabile.
O altă discuție majoră pare să se fi învârtit în jurul unui cadru global pentru comercializarea certificatelor de carbon.
În cele din urmă, acest lucru va avea cel mai mare impact asupra industriei noastre. Tranzacționarea cu compensări de carbon și credite de carbon a fost foarte izolată de anumite piețe: există o piață în California, iar New York-ul ia în considerare înființarea uneia; Europa are propria piață. Pe piețele de capital, este foarte dificil să ai contracte futures pe orice dacă ai mai multe piețe disparate.
Ceea ce s-a întâmplat chiar la sfârșitul COP26 a fost că cele 190 de țări au convenit asupra unui cadru de bază care va stabili capacitatea noastră de a începe standardizarea acestor active, astfel încât să putem avea o piață globală a carbonului. La fel ca tranzacționarea acțiunilor, știți, între Bursa de Valori din Londra și Bursa de Valori din New York.
