Pe 2 decembrie va intra în vigoare Prevederea Tehnică care introduce înregistrări provizorii în registrul imobiliar dominican. Pentru prima dată, contractele de vânzare-cumpărare și angajamentele contractuale pot fi înregistrate, producând efecte juridice împotriva terților. Această transformare a venit prea târziu pentru unii cumpărători care au pierdut totul atunci când „promisiunile lor invizibile” nu au reușit să prevină executările silite, dar schimbă radical viitorul pieței.
Coșmarul care putea fi evitat
S-a întâmplat la un complex imobiliar din țara noastră. Cumpărătorii semnaseră contractele de cumpărare în fața unui notar, plătiseră cu sfințenie fiecare rată și așteptaseră cu răbdare construcția. Totul părea să fie în ordine.
Apoi a sosit notificarea: întregul proiect era gajat. Dezvoltatorul contractase un împrumut folosind titlul principal drept garanție. Creditorul executa silit ipoteca. Iar acele contracte de cumpărare - acele documente pe care cumpărătorii le consideraseră atât de solide - erau lipsite de valoare în fața gajului.
Cumpărătorii au încercat cu disperare să oprească procesul. Și-au prezentat contractele. Au invocat buna lor credință.
Curtea Supremă a fost clară și categorică: „această contract preliminar de vânzare nu are prioritate față de creditor, deoarece nu a fost înregistrată” (Hotărârea SCJ-PS-23-0123, 31 ianuarie 2023, analizată în cartea mea „Imobiliare din perspectivă juridică”): în materie de înregistrare, nu există drepturi ascunse. O ipotecă înregistrată are prioritate față de orice contract preliminar de vânzare neînregistrat.
Cumpărătorii – în ciuda bunei lor credințe – au pierdut. Motivul: „Ceea cenu este înregistrat nu este opozabil terților.” Promisiunile lor erau invizibile din punct de vedere juridic.
Ca avocat specializat în imobiliare, acea hotărâre mă bântuie. Nu pentru că este prost fondată — din punct de vedere legal este impecabilă — ci pentru că a demonstrat că cumpărătorii onești nu aveau nicio modalitate de a-și proteja drepturile „în informare”.
Până acum
Pe 2 decembrie 2025, va intra în vigoare Prevederea Tehnică DNRT-DT-2025-001, care introduce înregistrări provizorii în sistemul cadastral dominican. Această progresie, impulsionată de viziunea unor organizații precum Asociația Agenților și Companiilor Imobiliare (AEI), reprezintă o schimbare istorică în protejarea investițiilor imobiliare.
Instrumentul care a sosit târziu pentru unii, dar exact la timp pentru viitor
Pentru prima dată, contractele de vânzare-cumpărare, opțiunile de cumpărare și angajamentele contractuale pot fi înregistrate în Registrul Titlurilor, producând efecte față de terți. Ceea ce anterior era invizibil va fi acum public.
Contrastul este dramatic. Anterior, cumpărătorul semna un contract de cumpărare care nu era înregistrat la Registrul Titlurilor de Proprietate, deoarece nu putea fi înregistrat. Dezvoltatorul putea ipoteca proprietatea în timpul construcției. Creditorul executa silit dacă dezvoltatorul nu plătea. Cumpărătorul descoperia prea târziu că contractul său de cumpărare nu era executoriu. Pierderea investițiilor.
Acum, prin înregistrări provizorii, contractul de cumpărare este înregistrat oficial. Terții care verifică statutul juridic al titlului de proprietate vor vedea angajamentele de vânzare. Dacă dezvoltatorul încearcă să obțină o ipotecă, banca va vedea contractele de cumpărare înregistrate. Transparență completă, cumpărători protejați.
Cerințele: simplitatea ca strategie
Proiectul de actualizare a cerințelor privind procedurile de registru, deschis în prezent spre consultare publică până pe 28 noiembrie 2025, detaliază cerințele pentru înregistrările tranzacționale provizorii. Frumusețea sa constă în simplitatea sa operațională.
Este necesar un acord formal care să conțină consimțământul expres al proprietarului pentru înregistrare, împreună cu un formular de cerere, documentele de identitate ale părților și înregistrarea comercială (dacă este cazul). Este demn de remarcat faptul că înregistrarea nu va necesita un certificat de proprietate duplicat, eliminând unul dintre cele mai mari obstacole birocratice.
Conform acestui proiect aflat în consultare, onorariile stabilite sunt accesibile: 130,00 RD$ per act notarial conform Legii 140-15, 50,00 RD$ per contract notarial conform Legii 3-2019, plus onorariile pentru serviciile Jurisdicției Imobiliare, care variază în funcție de tipul de serviciu. Acesta este un cost minim în comparație cu protecția pe care o oferă.
De ce transformă acest lucru piața?
Pentru cumpărătorii de proprietăți achiziționate după finalizarea planului, aceasta înseamnă posibilitatea de a solicita înregistrarea provizorie a contractului lor de vânzare-cumpărare. Această înregistrare le protejează drepturile față de terți și îi avertizează pe viitorii creditori cu privire la existența unor angajamente anterioare. Dacă acei cumpărători din cazul menționat ar fi avut acest instrument, astăzi am spune o poveste diferită.
Pentru dezvoltatorii onești, înregistrările provizorii demonstrează public trasabilitatea angajamentelor lor, sporesc încrederea cumpărătorilor, îmbunătățesc bancabilitatea proiectului, deoarece băncile văd angajamentele înregistrate și nu doar documentele private și își protejează reputația printr-o guvernanță transparentă.
Pentru agenții imobiliari, este acum posibil să verifice certificatul pentru orice promisiuni înregistrate, opțiuni de cumpărare sau angajamente care ar putea afecta disponibilitatea proprietății. Acest lucru îi protejează de promovarea proprietăților cu probleme ascunse care ar putea ieși la iveală ulterior.
Adevărul incomod
Ani de zile, piața a funcționat pe baza unor contracte de vânzare-cumpărare invizibile din punct de vedere legal. Acest lucru le-a permis dezvoltatorilor să ipotecheze proprietăți fără știrea cumpărătorilor, creditorilor să execute silit garanții fără a cunoaște angajamentele anterioare, iar cumpărătorilor onești să piardă totul.
Rezoluția DNRT-DT-2025-001 este răspunsul instituțional. Țara spune: gata cu invizibilitatea, gata cu cumpărătorii vulnerabili. Proiectul aflat în consultare publică rafinează procedura, stabilind reguli uniforme și previzibile.
Timpul de a acționa
Ca avocat care a analizat acel caz dureros în cartea mea, acest moment mă umple de speranță. Dar instrumentul funcționează doar dacă îl folosim.
Întreabă-te chiar acum: Dacă ești un cumpărător în faza de construcție, vei solicita ca contractul tău de cumpărare să fie înregistrat provizoriu înainte de a plăti avansul? Dacă ești dezvoltator, vei înregistra fiecare contract de cumpărare pentru a-ți proteja cumpărătorii și reputația? Dacă ești agent, vei verifica înregistrările provizorii înainte de a lista proprietățile?
Pe 2 decembrie, invizibilul a devenit vizibil. Dacă acest instrument ar fi existat mai devreme, acei cumpărători nu și-ar fi pierdut investițiile. Conflictul nu ar fi ajuns niciodată la Curtea Supremă.
Acum îl avem. Întrebarea este: îl vom folosi pentru a ne asigura că istoria nu se va repeta?
