De Indhira Desangles
Un contract de închiriere comercială este instrumentul juridic utilizat de proprietarul unei afaceri și de chiriaș pentru a defini drepturile și beneficiile ambelor părți. Acest document ar trebui redactat de un specialist în domeniu, deoarece constituie o resursă juridică ce oferă protecție în caz de modificare sau încălcare a contractului. Prin urmare, este important ca acesta să fie clar și complet. Trebuie înregistrat la un notar public.
Este important de menționat că fiecare parte are propriile obiective și preocupări specifice, inerente operațiunii comerciale.
Pentru proprietari, principala preocupare este aprecierea proprietății în timp. Prin urmare, pentru a continua cu contractul de închiriere, aceștia trebuie să acorde o atenție deosebită stării proprietății și calificărilor chiriașului. De asemenea, aceștia sunt interesați de atragerea și păstrarea unor chiriași de înaltă calitate, de menținerea proprietății în stare excelentă, de transferul riscului către chiriași prin clauzele contractuale și de asigurarea dreptului de a recupera proprietatea în cazul în care chiriașul nu își îndeplinește obligațiile sau intră în faliment.
Cele mai frecvente preocupări ale chiriașilor se bazează pe îndeplinirea cerințelor spațiilor, locația convenabilă, durata șederii, dimensiunea, distribuția spațiului, ușurința accesului angajaților prin intermediul transportului public, parcarea, apropierea de furnizori și clienți, costurile renovărilor, mutării, îmbunătățirilor, precum și facilitățile pe care le vor avea în apropiere, cum ar fi mall-uri, supermarketuri, bănci, magazine, universități, locuințe, săli de sport, printre altele.
Preocupările chiriașilor variază în funcție de tipul de proprietate, dar sunt foarte similare indiferent dacă este vorba de o proprietate comercială, de birouri, industrială sau de apartamente și sunt comparabile indiferent de dimensiune. Tocmai aceste preocupări sunt consolidate într-un acord între părți pentru a negocia clauze care oferă securitate pentru ambele părți.
Care sunt clauzele esențiale din orice contract de leasing comercial?
Este esențial să fie incluse detaliile complete ale proprietarului, chiriașului și garantului, împreună cu o descriere a proprietății, suma care trebuie plătită proprietarului pentru chirie și toate cheltuielile și responsabilitățile părților.
Există clauze care pot părea evidente, cum ar fi precizarea că spațiul este în stare optimă pentru închiriere; cu toate acestea, chiriașul este cel care trebuie să declare acest lucru, așa cum se va stabili în contract.
Drepturi acordate acolo unde sunt definite drepturile proprietarului și ale chiriașului.
Proprietarul acordă dreptul de posesie chiriașului, iar acesta din urmă plătește chiria; datorită acestui instrument contractual, toate diferențele care ar putea apărea pe durata contractului sunt prevăzute și remediate.
Complexitatea sa variază în funcție de cerințele și nevoile ambelor părți și poate fi de obicei între 2 și 50 de pagini.
Tipuri de închiriere:
Chirie netă absolută: Chiriașul plătește toate sau o parte din cheltuielile de operare.
Leasing hibrid: ambele părți își plătesc cheltuielile de operare.
Chirie indexată: Calculează creșterile chiriei proporțional cu un indicator prestabilit, de obicei indicele prețurilor de consum sau IPC.
Chirie fixă: Chirie fixă pe durata contractului. Fără majorări. De obicei, exprimată în pesos pe metru pătrat.
Contract de leasing în trepte: Cu creșteri eșalonate de-a lungul anilor, legate de impozite, asigurări, utilități, funcționarea și întreținerea proprietății.
Chirie Brută Absolută: Proprietarul își plătește cheltuielile de funcționare și întreține proprietatea. Chiriașul plătește lunar o sumă forfetară proprietarului, care, la rândul său, plătește impozitele, asigurarea, întreținerea, utilitățile, curățenia și paza. Se percepe un preț fix pe metru pătrat separat de chirie.
Taxe de întreținere a spațiilor comune (CAM): Acestea se aplică centrelor comerciale și spațiilor cu mai mulți chiriași și includ întreținerea spațiilor comune, cum ar fi holul, holurile, lifturile, scările, subsolurile, parcările și altele.
Îmbunătățiri pentru chiriași: Aceasta este o prevedere economică prin care proprietarii acordă chiriașilor mijloacele pentru a efectua renovări și remodelări ale pereților, podelelor, tavanelor, cablurilor electrice, băilor, în funcție de nevoile și cerințele chiriașului.
Reînnoire: Dreptul de a reînnoi sau nu contractul de închiriere și în ce condiții, cum ar fi creșterile procentuale de preț.
Extindere: Dreptul de a ocupa/închiria mai mult spațiu, dacă este disponibil. Această opțiune poate fi adăugată chiar și la spațiile de închiriat existente, cum ar fi unitățile adiacente din cadrul clădirii, pentru o perioadă specifică, la prețuri de piață sau la tarife predefinite.
Rezilierea anticipată: Aceasta este o clauză de revizuire care permite chiriașului să rezilieze contractul anticipat, specificând data și costul dacă este necesară executarea acestuia.
Procentul chiriei comerciale: Acesta este un procent suplimentar din chirie peste chiria de bază plătită chiriașilor comerciali, pe baza vânzărilor anuale. Acesta trebuie plătit proprietarului sau entității care administrează și promovează centrul comercial.
Concesiile obișnuite includ perioade de grație sau chirie gratuită pentru o anumită perioadă
Chirie redusă și parcare incluse, sau extra-uri gratuite sau upgrade-uri incluse
Este esențial ca aceste clauze să fie incluse în contractul pe care părțile îl vor semna, deoarece acest lucru face imposibilă eludarea oricărui acord anterior și evită problemele viitoare datorate unor interpretări greșite sau informații neprevăzute.
