De Joan Feliz Valoys
Special pentru El Inmobiliario
Sectorul construcțiilor din Republica Dominicană a cunoscut o creștere susținută în ultimele decenii, impulsionată de cererea de locuințe, dezvoltarea turismului și o creștere bruscă a investițiilor străine în imobiliare. Cu toate acestea, această creștere a fost însoțită de provocări economice și financiare, în special în ceea ce privește volatilitatea prețurilor materialelor de construcție.
Unul dintre mecanismele implementate de companiile de construcții pentru a atenua aceste riscuri este clauza de indexare din contractele de cumpărare a proprietăților imobiliare. Deși această practică își propune să garanteze viabilitatea proiectelor, aplicarea sa incorectă sau opacă poate genera neîncredere în rândul cumpărătorilor, poate afecta credibilitatea dezvoltatorilor și, în cele din urmă, poate avea un impact asupra pieței imobiliare.
Un sector în continuă evoluție și presiune inflaționistă
Republica Dominicană a menținut o creștere economică solidă în ultimii ani, PIB-ul crescând cu 4,9% în 2023, potrivit Băncii Centrale. Sectorul construcțiilor, în special, a fost un pilon cheie, reprezentând aproximativ 10% din PIB și generând mii de locuri de muncă directe și indirecte.
Totuși, această creștere nu a fost lipsită de provocări. Inflația globală, creșterea costurilor de transport și perturbările lanțului de aprovizionare au dus la o creștere semnificativă a prețurilor materialelor de construcție. Potrivit Oficiului Național de Statistică (ONS), Indicele Costurilor Directe de Construcție a Locuințelor (DHCCI) a înregistrat o creștere cumulată de 28,7% între 2020 și 2023.
Unele dintre cele mai afectate materiale au fost:
Ciment: Creștere de 35% în ultimii trei ani.
Oțel: Creștere de peste 50% între 2021 și 2023.
Lemn și produse din lemn: Creșteri de prețuri de peste 40%, din cauza rarității și speculațiilor.
Aluminiu și sticlă: Afectate de criza energetică globală, cu creșteri de peste 30%.
Confruntate cu această situație, companiile de construcții au recurs la clauze de indexare ca strategie pentru a se proteja de aceste creșteri neașteptate.
Ce este o clauză de indexare și cum funcționează în Republica Dominicană?
O clauză de indexare este o prevedere contractuală care permite ajustarea prețului final al unei proprietăți în funcție de creșterile costului materialelor de construcție. În teorie, aplicarea sa are ca scop prevenirea pierderilor suferite de compania de construcții din cauza creșterilor imprevizibile ale resurselor cheie.
În Republica Dominicană, aceste tipuri de clauze au devenit comune în proiectele imobiliare pre-vânzare, în special în dezvoltările de turnuri rezidențiale, proiecte turistice și urbanizări în creștere. Cu toate acestea, implementarea lor nu este întotdeauna complet transparentă, ceea ce a generat controverse în rândul cumpărătorilor și al actorilor din industrie.
Riscurile aplicării necorespunzătoare
Deși indexarea poate fi un mecanism legitim de ajustare, utilizarea sa greșită poate submina încrederea pieței. Printre principalele riscuri se numără:
1. Lipsa de claritate în contracte: Adesea, clauzele nu sunt detaliate cu precizie, lăsând loc la interpretări subiective și surprize pentru cumpărător.
2. Lipsa referinței la indici fiabili: În unele cazuri, indexarea se bazează pe criterii interne ale companiei de construcții, în loc de indicatori oficiali precum Indicele Costurilor de Construcții (ICDV) sau Indicele Prețurilor de Consum (IPC).
3. Creșteri disproporționate: Fără limite stabilite, indexarea poate duce la creșteri excesive care fac ca locuințele să fie mult mai scumpe decât se așteaptă.
4. Pierderea credibilității: Dacă cumpărătorii percep că clauza este utilizată pentru a justifica creșteri arbitrare de preț, reputația dezvoltatorului poate fi afectată, iar interesul pentru proiectele viitoare poate scădea.
Bune practici pentru o aplicare corectă și transparentă
Pentru ca clauzele de indexare să fie percepute ca un mecanism legitim și nu ca o practică abuzivă, companiile de construcții trebuie să adopte o abordare bazată pe transparență și echitate. Câteva recomandări cheie includ:
Explicație clară încă de la primul contact: Indexarea nu ar trebui să fie o surpriză. Cumpărătorul ar trebui informat încă de la prima întâlnire și explicat în detaliu cum funcționează.
Legătura cu indicatori fiabili: Se recomandă ca ajustările să se bazeze pe date de la Banca Centrală, Oficiul Național de Statistică sau asociații din sectorul construcțiilor.
