„Sunt ca Batman și Robin”, am explicat râzând în timpul recentului meu discurs principal la Forumul „Metrouri sigure”. Publicul a râs. Dar râsul s-a potolit când am adăugat: „Unul fără celălalt este instabil. Iar noi, ca părți interesate din sector, trebuie să decidem: vom fi gardienii certitudinii juridice sau prădătorii acesteia?”
Pentru că, la fel ca în Gotham, când gardienii eșuează, haosul cuprinde orașul.
Confuzia dintre certitudinea juridică și due diligence este una dintre cele mai frecvente greșeli pe care le observ în sectorul imobiliar. Profesioniștii cu experiență le folosesc interschimbabil. Noii agenți cred că sunt același lucru. Investitorii presupun că unul este suficient.
Cazul care a costat aproape 500.000 de dolari americani
Acum două luni, un investitor spaniol mi-a sunat la birou pentru consultanță juridică specializată pentru achiziționarea unui proiect. Dintr-o perspectivă comercială, proiectul părea fezabil: rentabilitate atractivă, locație strategică și un preț competitiv.
Dar, din punct de vedere juridic, a fost o bombă cu ceas.
Vânzătorul nu era proprietarul înregistrat. „Justificarea legală” a vânzării a fost un simplu acord preliminar de vânzare-cumpărare între el și proprietarul real. Și mai rău, nu exista o dată clară pentru momentul în care urma să termine plata terenului și să finalizeze transferul.
Și știți ce era cel mai grav? Că mai mulți profesioniști din domeniul imobiliar promovau acel proiect cu acel risc latent, fără să ia în considerare faptul că această lipsă de due diligence afectează certitudinea juridică și îl pune pe investitor în pericol.
Promisiunea făcută investitorului a fost irezistibilă: „Vei obține o mulțime de câștiguri de capital pentru că proiectul tocmai a fost lansat.”.
Acel investitor aproape a riscat 500.000 de dolari din cauza neglijenței unui agent care a pus comisionul în detrimentul protecției clienților.
Să definim eroii
În timpul conferinței mele, am clarificat diferența pe care orice profesionist ar trebui să o fi memorat:
Securitate juridică: Aceasta este garanția oferită de stat. Este consacrată în articolul 110 din Constituția noastră. Nu este invenția mea și nici a vreunui avocat. Este cadrul legal care protejează drepturile de proprietate în Republica Dominicană, susținut de Legea 108-05 privind înregistrarea proprietăților imobiliare și de articolul 51 din Constituția noastră.
Due diligence: Acesta este procesul de verificare pe care profesioniștii imobiliari îl efectuează înainte de fiecare tranzacție. Este responsabilitatea noastră profesională să investigăm, să validăm și să confirmăm fiecare aspect al unei tranzacții.
Batman este sistemul. Robin este profesionistul care îl folosește corect.
Cum lucrează împreună
„Due diligence este modalitatea de a asigura certitudinea juridică într-o tranzacție imobiliară. Una o consolidează pe cealaltă”, am explicat în prelegerea mea.
Securitatea juridică vă oferă instrumentele necesare:
- Registrul Titlurilor de Proprietate
- Publicitate în registru
- Certitudine cadastrală
- Inopozabilitatea față de terți
Due diligence vă spune cum să le utilizați:
- Solicitați certificatul de titlu
- Verificați dacă există drepturi de retenție și restricții
- Confirmarea măsurătorilor cadastrale
- Revizuirea procedurilor judiciare pendinte
- Revizuirea contractelor
Unul fără celălalt este incomplet.
Cazul celor care au făcut-o perfect
Îmi amintesc de dezvoltarea imobiliară care a vândut 90% din unități înainte de construcție și a fost livrată cu 6 luni înainte de termen.
Securitate juridică prezentă: Teren pe numele dumneavoastră, autorizații complete, zero litigii, contract înregistrat și nicio clauză abuzivă.
Due diligence efectuată: Verificarea documentelor, validarea permiselor, confirmarea licențelor, revizuirea contractelor.
Rezultat: Investitori încrezători, vânzări rapide, execuție impecabilă.
Batman și Robin salvează Gotham-ul împreună.
Când cineva eșuează
Scenariul 1: Batman fără Robin (fără securitate juridică preventivă)
Avem un sistem robust de securitate juridică. Ne-am îmbunătățit scorul privind drepturile de proprietate de la 25 la 56 de puncte între 2016 și 2024, depășind media globală.
Dar sistemul funcționează doar dacă îl folosim și preventiv.
Există ceva ce numesc certitudine juridică preventivă: utilizarea instrumentelor sistemului înainte de a apărea o problemă. Am văzut tranzacții în care titlul era perfect, cadrul legal exista, toate instrumentele erau disponibile, dar nimeni nu le-a folosit. Nu a existat nicio diligență necesară.
E ca și cum l-ai avea pe Batman în Gotham , dar cu Robin doarme. Crimele tot se întâmplă.
Scenariul 2: Robin fără Batman
În anii în care am studiat sistemele imobiliare din alte țări, am cercetat piețe în care profesioniștii fac totul corect, dar sistemul îi dezamăgește.
Am văzut colegi din țări în care, indiferent câtă diligență depui, cadrul legal este slab, registrele sunt haotice, drepturile de proprietate nu sunt protejate constituțional, iar regulile se schimbă în funcție de oportunitățile politice.
Robin poate fi cel mai mare detectiv din lume, dar fără Batman care să-l susțină, Gotham se destramă.
De aceea le spun investitorilor străini: avantajul Republicii Dominicane este că aici îi avem pe Batman și Robin lucrând împreună.
Lista ta de verificare pentru duo-ul dinamic
Pentru ca această alianță să funcționeze, aveți nevoie de:
Despre certitudinea juridică (Batman):
- Sistem de înregistrare fiabil
- Jurisdicție specializată în domeniul imobiliar
- Protecția drepturilor dobândite
Din due diligence (Robin):
- Verificarea certificatului de proprietate
- Verificarea statutului juridic și fiscal
- Confirmare cadastrală
- Revizuirea permiselor și licențelor
- Revizuirea și validarea contractului care va fi utilizat
Când le combini pe amândouă, ai o tranzacție sigură.
Realitatea pe care am împărtășit-o
„Dacă nu aplicăm certitudinea juridică cu diligență responsabilă, investitorii își vor muta resursele în alte țări.”
Nu ne putem permite acest lux.
Avem un sistem juridic solid. Avem instrumentele necesare. Avem cadrul constituțional. Acum avem nevoie de mai mulți profesioniști dedicați care să le utilizeze corect.
În ce echipă ești?
Te bazezi exclusiv pe Batman fără să-ți faci propria treabă?
Lucrezi ca Robin fără să profiți de sprijinul sistemului?
Sau și mai bine: Ești pregătit să faci parte din duo-ul dinamic care protejează investițiile, construiește încredere și consolidează sectorul nostru?
Pentru că în sectorul imobiliar dominican, Batman și Robin nu sunt opționali. Sunt esențiali.
Și atunci când lucrează împreună, piața imobiliară rămâne sigură pentru toată lumea.
Opiniile exprimate în acest articol sunt responsabilitatea exclusivă aautorului.
