„Acest apartament este închiriat pentru minimum 20 de nopți pe lună. Începe să genereze venituri din prima zi.”«.
Expresii de acest gen sunt repetate de nenumărate ori pe TikTok, Instagram și YouTube. Și, deși sună atrăgător, nu rezistă nici măcar celei mai elementare analize. Atunci când sunt confruntate cu date reale despre turism și piața imobiliară dominicană, ele se destramă de la sine. Nu trebuie să fii economist sau investitor expert: simpla privire la cifre este suficientă pentru a vedea că această promisiune de „cumpără cu finanțare și Airbnb va plăti pentru asta” este o iluzie periculoasă.
Airbnb nu este o tipografie de bani
Povestea conform căreia poți cumpăra un apartament cu finanțare și să îl plătești integral din veniturile Airbnb pare seducătoare. Este o promisiune care devine virală cu ușurință, deoarece face apel la dorința de libertate financiară rapidă, fără efort, fără niciun capital personal. Dar, ca în cazul oricărei investiții, realitatea este mult mai complexă.
Numerele nu se adună
Conform Ministerului Turismului, Republica Dominicană este estimată să primească peste 12 milioane de turiști până în 2025. Din acest total, peste 80% stau la hoteluri, conform datelor de la Banca Centrală. Aceasta înseamnă că piața disponibilă pentru Airbnb reprezintă cel mult 20% din numărul total de turiști, ceea ce este o dovadă de generozitate.
Cu toate acestea, conform AirDNA și altor platforme de analiză a pieței de închirieri pe termen scurt, există peste 20.000 de proprietăți Airbnb active în întreaga țară.
Dacă presupunem (într-un scenariu ideal și nerealist) că cei 2,4 milioane de turiști care nu se cazează în hoteluri ar fi distribuiți exclusiv între aceste proprietăți, fiecare proprietate ar primi abia 0,12 turiști pe an, adică mai puțin de un turist pe an per proprietate.
Aceasta nu ia în considerare rata medie de ocupare, care pentru orașele mari variază între 35% și 55%, ceea ce este echivalentul a între 10 și 16 nopți de ocupare pe lună în cel mai bun caz și doar pentru proprietăți excepționale, bine amplasate și bine administrate.
Mitul celor 20 de nopți
Una dintre cele mai frecvente afirmații în rândul promotorilor acestui model este că apartamentul „este închiriat 20 de nopți pe lună”, ca și cum ar fi norma. Dar aceasta nu este o medie; este o excepție.
Pentru a atinge o rată constantă de ocupare de 20 de nopți pe lună, o proprietate ar trebui să fie situată într-o zonă turistică cu mare căutare, să aibă un management profesional și să mențină standarde impecabile. Chiar și așa, ar concura în continuare cu mii de opțiuni similare.
În practică, mai puțin de 10% dintre proprietățile listate pe platforme precum Airbnb ating această rată de ocupare susținută. Marea majoritate se confruntă cu fluctuații, extrasezon, anulări și zile fără rezervări.
Unde este împrumutul?
Cumpărarea unui apartament finanțat cu așteptarea ca închirierile Airbnb să acopere taxa lunară reprezintă un risc ridicat.
Majoritatea creditelor ipotecare din țară au rate ale dobânzii cuprinse între 9% și 13% anual, cu plăți lunare care rareori scad sub 20.000 - 30.000 RD$.
Pentru a acoperi această sumă doar cu Airbnb, apartamentul ar trebui să genereze între 35.000 și 50.000 de dolari pe an pe lună, după cheltuielile de operare, comisioanele, curățenia, întreținerea, taxele platformei și rezervele pentru situații neprevăzute.
Foarte puțini reușesc
O investiție nu este o iluzie. Investițiile în imobiliare sunt o strategie pe termen lung. Cel mai bine este să achiziționezi proprietăți atunci când ai suficient capital și te aștepți la un randament pe o perioadă de 8 sau 10 ani, nu de 12 luni.
Airbnb poate fi o sursă excelentă de venit suplimentar dacă investitorul deține deja proprietatea sau dacă împrumutul este garantat și nu depinde exclusiv de gradul de ocupare imposibil de garantat. A promite altfel este pur și simplu o înșelătorie.
Responsabilitatea consilierului
Aici intervine rolul etic și profesional al consultantului sau brokerului imobiliar. Nu este suficient să repeți ce „a funcționat o dată” sau să arăți capturi de ecran cu venituri excepționale dintr-o lună de vârf. Un consultant imobiliar adevărat oferă informații bazate pe date reale, evaluează riscurile, explică costurile ascunse și ghidează clientul în luarea unor decizii responsabile. A vinde iluzii este mai ușor, dar este o trădare pe termen lung.
Și cum rămâne cu brandul de țară?
Dincolo de impactul economic individual, creșterea necontrolată a Airbnb ar putea afecta imaginea țării ca destinație turistică de calitate. Turismul este principala sursă de venit a Republicii Dominicane, iar hotelurile respectă reglementări stricte: plătesc impozite, respectă reglementările, angajează personal oficial și garantează standarde.
În schimb, mulți gazde Airbnb operează fără instruire, reglementări sau controale de sănătate și siguranță. Acest lucru nu numai că creează o experiență inegală pentru turiști, dar dăunează și reputației câștigate cu greu de țările noastre. Prin intermediul Ministerului Turismului, toți dominicanii investesc în construirea brandului țării. Nu este nici corect, nici sustenabil ca această investiție să fie subminată de un model informal care eludează responsabilitățile și slăbește sistemul.
Concluzie
Airbnb este o platformă utilă, o alternativă validă, dar nu este o soluție magică. Promisiunea că achiziționarea de astăzi va genera venituri mâine pentru a acoperi împrumutul este doar asta: o promisiune nefondată. Ca investitori, ca consultanți, ca țară, trebuie să ne angajăm pentru o creștere responsabilă, informată și durabilă.
