Massiel Martínez Marte
Special pentru El Inmobiliario
De-a lungul anilor, în tot ceea ce ține de vânzările de proprietăți imobiliare, și foarte specific când vine vorba de proiecte rezidențiale sau turistice, sunt consultat în calitate de avocat cu privire la legalitatea reținerii plății efectuate pentru separarea proprietății în cazul retragerii din continuarea achiziției, fapt posibil la cumpărarea unei proprietăți.
Realitatea este că nimic în viață nu este bătut în cuie. Cu toate acestea, conform articolelor 1147, 1149 și 1150 din Codul Civil dominican, s-ar putea înțelege că aceste tipuri de situații sunt acoperite și chiar legalizate în sistemul nostru juridic.
Motivul este că, așa cum se prevede în articolul 1147 din Codul Civil Dominican, se prevede în mod clar că, dacă una dintre părți nu își îndeplinește obligațiile, debitorul (în acest caz, cumpărătorul) poate fi obligat la plata de daune-interese. Aceste daune pot fi pentru încălcarea contractului sau pentru întârzierea în îndeplinirea obligației.
Cu alte cuvinte, atunci când predați o sumă de bani pentru a rezerva o proprietate și apoi decideți să nu continuați achiziția, vânzătorul sau firma de construcții poate reține acei bani ca formă de compensare pentru pierderile pe care le-au suferit din cauza retragerii dumneavoastră.
Articolul 1149 din același cod prevede că cuantumul daunelor trebuie să fie proporțional cu pierderile suferite de vânzător și cu profiturile de care a fost privat. Acest principiu este fundamental, deoarece permite părții afectate să recupereze ceea ce a pierdut din cauza încălcării contractului de către cealaltă parte. În acest context, banii plătiți pentru rezervarea bunului sunt considerați despăgubiri pentru aceste pierderi.
Massiel Martinez Marte. (Sursă externă).
Există însă o situație pe care trebuie să o luăm în considerare și căreia trebuie să-i acordăm atenția cuvenită : ce se întâmplă dacă în contract sau chitanță nu se menționează acest lucru? În mod ideal, acest tip de penalizare ar trebui stipulată într-un contract scris semnat de ambele părți. Articolul 1150 din Codul Civil stabilește că debitorul nu poate fi răspunzător pentru daune mai mari decât cele stipulate la momentul semnării contractului, cu excepția cazului în care a existat rea-credință.
Prin urmare, este esențial ca orice acord care implică bani, în special în cazul cumpărării de proprietăți, să fie bine documentat și convenit în scris. Nimeni nu ar trebui să fie obligat să plătească sume de bani la care nu și-a dat consimțământul, cu excepția cazului în care acest lucru decurge dintr-o hotărâre judecătorească.
În cele din urmă, și la fel de important, întrucât aceste situații pot duce la litigii și pierderi financiare, este esențial să solicitați sfatul unui avocat specializat în imobiliare. Un expert în domeniu poate revizui contractele, vă poate sfătui cu privire la potențialele implicații ale necontinuării achiziției și vă poate ghida în luarea unor decizii informate, evitând astfel surprizele neplăcute.
Alte prevederi legale relevante:
Legea 108-05 privind înregistrarea proprietăților imobiliare joacă, de asemenea, un rol crucial, în special în ceea ce privește drepturile vânzătorilor asupra proprietăților. Această lege consolidează principiul conform căruia orice tranzacție imobiliară trebuie documentată corespunzător și permite vânzătorilor să rețină plățile ca formă de protecție împotriva potențialelor neplată.
Jurisprudență și cazuri recente:
În mai multe rânduri, Curtea Supremă de Justiție a confirmat hotărârile care recunosc dreptul vânzătorilor de a reține avansurile plătite pentru proprietăți ca despăgubire pentru pierderile economice rezultate din încălcarea contractului. Acestea includ daunele cauzate de cheltuielile de publicitate, pierderea altor potențiali cumpărători și alți factori. De exemplu, jurisprudența în cazuri precum Hotărârea SCJ-TS-23-0388, din 28 aprilie 2023, a fost esențială în stabilirea precedentelor privind modul în care instanțele dominicane aplică regulile privind reținerea fondurilor plătite pentru rezervările de proprietăți și despăgubirile pentru daune în cazurile de încălcare a contractului.
Concluzie:
Înainte de a plăti orice sumă de bani pentru a rezerva o proprietate, asigurați-vă că aveți un contract clar care specifică penalitățile pentru încălcarea contractului. Și dacă aveți îndoieli, nu ezitați să solicitați ajutorul unui avocat specializat în drept imobiliar pentru a vă proteja drepturile și investiția.
Autorul este: Avocat și Broker, Proprietar al DOMUS RD.
