În Orlando, proprietățile sunt mai ieftine decât în Miami, iar potrivit analistului financiar WalletHub, este cel mai bun oraș din statul Florida în care să investești.
Luat din La Nación
Casele care se vând peste prețul de listare, ofertele multiple pentru o proprietate sau stocul care dispare în mai puțin de o săptămână sunt câteva dintre caracteristicile care au dominat imobiliară din Florida
Totuși, pentru prima dată în septembrie, unii indicatori au început să se calmeze. „Odată cu o ușoară scădere a prețului mediu și o tendință ascendentă a stocurilor, vedem semne că lucrurile se stabilizează după luni de piață în plină expansiune”, a declarat Natalie Arrowsmith, președinta Asociației Regionale a Agenților Imobiliari din Orlando (ORRA). „Piața este încă foarte prietenoasă cu vânzătorii, dar dă semne că va redeveni mai echilibrată”, a explicat ea.
Conform ORRA, prețul mediu al unei locuințe în Orlando a scăzut cu 2.000 de dolari în septembrie față de august, întrerupând o serie de 11 luni consecutive de creștere. Vânzările totale în septembrie au scăzut cu 5,25%, iar locuințele au rămas pe piață în medie 27 de zile, o creștere de 8% față de august. Stocurile au crescut, de asemenea, pentru a cincea lună consecutiv, o ușoară creștere de 0,8% din august până în septembrie. Niciunul dintre aceste semne nu este alarmant sau perceput ca o amenințare pentru piața imobiliară.
„Orlando este unul dintre orașele cu cea mai rapidă creștere din Statele Unite. Pentru al cincilea an consecutiv, a înregistrat o creștere record a numărului de locuri de muncă (excluzând anul pandemiei) și de aceea atât de mulți oameni se mută acolo. Există locuri de muncă, vreme bună și un cost al vieții rezonabil. Asta a cauzat boom-ul construcțiilor. Multe companii mari de tehnologie își stabilesc operațiunile acolo. Companiile cu angajați numeroși consideră că este avantajos să vină în Florida, deoarece salariile sunt mai mici decât în Nord. Patruzeci și șapte la sută din forța de muncă nu mai depinde de parcuri tematice sau turism, ceea ce este enorm, deoarece înainte, totul se învârtea în jurul Disney. Astăzi, orașul are viață proprie”, spune Rubén Kaufman, președintele MIR Developments, o companie de dezvoltare imobiliară din zonă.
Kaufman atestă, de asemenea, boom-ul . „Începem cu Millenia Park, 960 de unități pe un teren lângă Millenia Mall. Acesta este format din opt turnuri cu câte 120 de unități fiecare, plus un mic centru comercial. Am lansat vânzările pentru prima fază acum două luni și am vândut deja 80%. Vânzările sunt zilnice; nu am mai întâlnit niciodată acest nivel de cerere. Piața este în plină expansiune”, rezumă el. Nouăzeci și nouă la sută dintre cumpărători achiziționează pentru investiții și venituri din chirii. Prețurile încep de la 180.000 USD până la 250.000 USD, cu un randament anual tipic de 6% până la 7%.
Disney, KPMG, Sonesta International Hotels și InnovaCare Health Inc. se numără printre cele mai recente companii care au anunțat planuri de extindere sau relocare în oraș. Disney, care este deja prezentă în Orlando, a declarat că va muta 2.000 de locuri de muncă bine plătite din California, pentru care a plătit 46 de milioane de dolari în septembrie pentru aproape 50 de acri în Lake Nona pentru viitorul său campus de birouri.
Jorge Kupferman, broker la Miami Life Realty, spune că Orlando are performanțe foarte bune. „Este mai atractiv acum pentru că randamentele sunt mai bune decât în Miami, iar prețurile sunt mai mici. Clienților nu le pasă unde investesc, atâta timp cât afacerea este sigură”, explică el, adăugând că 50% dintre investitorii săi sunt argentinieni.
Piața oferă locuințe pentru închiriere pe termen scurt sau lung, iar o mare parte din investiție este canalizată către construcții noi. „Puteți cumpăra din construcție cu un avans de 10% la semnarea contractului de rezervare și încă 10% la semnarea contractului. Restul de 50% se plătește apoi în timpul construcției, uneori în rate, iar ultimele 50% se plătesc la livrare. Pentru ultima plată, puteți plăti în numerar sau puteți contracta o ipotecă cu o dobândă anuală de 4,5% pe 30 de ani”, explică el. Cerințele includ, printre altele, dovada venitului, o scrisoare de la un contabil, referințe bancare și referințe personale. Pentru un străin, cea mai bună opțiune este crearea unei societăți cu răspundere limitată (LLC) pentru a evita taxele de succesiune și sarcinile fiscale mai mari la vânzare.
Potrivit lui Kupferman, închirierile pe termen scurt oferă un randament anual între 7% și 10%, în timp ce închirierile pe termen lung (cu contracte anuale) oferă o rentabilitate de aproximativ 6%. Condominiul în sine are adesea propria echipă de administrare pentru închirierile pe termen scurt; aceasta promovează închirierile și generează randamente pentru investitor. „Chestia este că, în funcție de administrare, poate cauza mai multe bătăi de cap”, subliniază el.
WalletHub, un online de finanțe personale și investiții, a clasat Orlando drept cea mai bună imobiliară din toată Florida și pe locul 40 la nivel național. Pentru a-și crea clasamentul, a comparat 300 de orașe de diferite dimensiuni, folosind 18 indicatori cheie ai atractivității pieței imobiliare și ai puterii economice. Variabilele variază de la creșterea prețului mediu al locuințelor până la creșterea numărului de locuri de muncă.
Totuși, nu toată lumea este de acord. Daniel Rutois, agent imobiliar la Rutois International Realty, cu sediul în Miami, consideră că Orlando a fost afectat de creșterea economică a orașului Miami. „Explozia cererii a venit din comitatele Miami-Dade, Broward și Palm Beach. Cred că prețul din Orlando a crescut datorită orașului Miami, care este tărâmul făgăduit, așa cum a fost New York-ul în anii '90”, explică el. „Este o piață bună, dar imaginați-vă pe cei care au cumpărat înainte de pandemie. Timp de aproape doi ani, au fost blocați fără nimic; este încă o zonă foarte dependentă de turism”, spune el.
Mabel Pérez, de la Century 21 Carioti, povestește despre creșterea bruscă a prețurilor din ultimul an: „Ceea ce se întâmpla era aproape ireal. Casele erau vândute ca la licitații. Sunt listate joia, iar ofertele sunt acceptate până duminică. Și oamenii licitează mai mult decât prețul de listare.” Pérez spune că piața s-a calmat în septembrie, parțial pentru că sezonul de vârf al mutărilor este de obicei din iunie până în august.
Pérez, care locuiește în Orlando de 24 de ani, este oarecum sceptică în privința boom-ului . „A crescut exponențial. Se construiesc un număr imens de apartamente, iar prețurile de închiriere au crescut brusc. Înainte, închiriai cu 700 de dolari americani, iar acum cer 1.000 de dolari americani. Se construiesc multe unități noi, dar închirierea unei camere în acele apartamente ajunge până la 2.000 de dolari americani. Este probabil ca multe apartamente să rămână neocupate; nu văd o cerere atât de mare. Vom vedea ce se întâmplă”, spune ea.
Un alt factor care stimulează creșterea orașului este Lake Nona Medical City, primul oraș medical din Statele Unite, care se întinde pe 263 de hectare. Dezvoltarea sa a început în 2005 pentru a găzdui o școală de medicină afiliată la Universitatea din Florida Centrală. Astăzi, găzduiește spitale, institute de cercetare și facultăți de medicină, existând încă mult mai mult teren care trebuie dezvoltat.
Orlando găzduiește Universitatea din Florida Centrală, cea mai mare universitate publică din țară după numărul de studenți înscriși. Anul viitor, se va deschide linia feroviară Brightline care leagă Miami, Fort Lauderdale și West Palm Beach de gara Orlando. O nouă stație este planificată pentru viitor la Disney Springs, complexul hotelier Disney.
