De Indhira Desangles
Special pentru El Inmobiliario
În ultima vreme am fost întrebat despre semnificația procentului de rentabilitate a chiriilor care este utilizat pe diverse site-uri imobiliare, așa că voi începe prin a clarifica semnificația acestor procente.
Să ne imaginăm că intri pe un site web și acesta scrie: Valori de rentabilitate de 15%. Ce înseamnă această cifră? Simplu: pentru fiecare sută de dolari investiți, primești cincisprezece dolari profit.
Totuși, trebuie să fii foarte atent cu aceste calcule pentru a te asigura că ai procentul corect, pentru că, până la urmă, vorbim despre profituri.
Modul în care recomand calcularea acesteia este prin calcularea Valorii Prezentate Nete (VAN), deoarece aceasta este rezultatul calculării actualizării fluxurilor de numerar viitoare (chiriile lunare) generate de o investiție (achiziționarea spațiilor).
De fapt, știați că, în contextul evaluării corporative, aceasta a fost metoda folosită de Warren Buffett pentru a-și evalua investițiile?
Prin urmare, îmi voi permite să fiu puțin tehnic, astfel încât să putem ajunge în cele din urmă împreună la interpretarea corectă a numerelor și, atunci când vom vedea procente pe portaluri, să putem evalua dacă valoarea este într-adevăr corectă sau nu.
Mai jos, vă prezint formula de utilizat: În formula respectivă:
Investiția inițială: Aceasta este valoarea investiției inițiale (de exemplu, prețul de achiziție)
Fluxul de numerar: este valoarea fluxului de numerar din fiecare perioadă
t: valoarea chiriei lunare
n: este numărul de perioade considerate (numărul de luni, pentru acest exemplu)
i: este rata dobânzii
Iată un exemplu practic:
Să presupunem că am achiziționat o proprietate comercială pentru 100.000 de dolari și, pe baza caracteristicilor acesteia, am ajuns la concluzia că o putem închiria pentru 1.000 de dolari pe lună. Care este rentabilitatea sa?
Aceasta se întâmplă atunci când folosim formula VAN, setând-o egală cu 0 și introducând valoarea inițială = 100.000 USD t = 12.000 (luăm această valoare ca valoare anuală constantă pentru acest exemplu) yn = 10 (vom studia rentabilitatea sa pe o perioadă de 10 ani), obținând că rentabilitatea sa este de aproape 3,5% (k = 3,46%).
Aceasta înseamnă că, prin obținerea unei valori pozitive, profiturile proiectate depășesc costurile, deci se presupune că ori de câte ori o VAN este pozitivă, investiția va fi profitabilă.
Autorul este:
Specialist în imobiliare comerciale și corporative, consultant imobiliar cu aproape 20 de ani de experiență.
Centrul corporativ Acropolis, Spatium, etajul 8, Piantini, Santo Domingo. Republica Dominicană, 10127.
+1(809) 669 3063
Desangles.Properties.
