De Joan Feliz
Special pentru El Inmobiliario
În multe dintre metropolele mari ale lumii, extinderea urbană necontrolată a avut o consecință clară, dar silențioasă: exodul familiilor din centrul orașului către suburbii. Acesta este cazul orașului New York, unde viața în Manhattan - pe lângă faptul că este scumpă - reprezintă o luptă zilnică împotriva traficului, lipsei de spațiu și stresului urban. Ca răspuns, mii de oameni au ales să se stabilească în Long Island, Queens, Brooklyn sau chiar New Jersey, făcând naveta zilnic la locurile lor de muncă din oraș.
Același lucru se întâmplă și în Mexico City, unde cei care căutau mai mult spațiu, siguranță și liniște s-au mutat în municipalități precum Cuautitlán, Texcoco și Ecatepec. În Lima, districte precum La Molina și Pachacámac i-au absorbit pe cei care nu mai pot tolera haosul rutier și densitatea populației din zonele mai centrale. Aceste fenomene au un model comun: orașe care au crescut fără o planificare eficientă, unde dezvoltarea verticală rapidă nu a fost însoțită de o creștere proporțională a infrastructurii sau a serviciilor.
Santo Domingo nu face excepție
În ultimii ani, capitala noastră a trecut printr-o verticalizare masivă care i-a modificat orizontul și dinamica urbană. Ceea ce a început cu proiecte de lux izolate s-a transformat într-o avalanșă de turnuri care remodelează cartiere tradiționale precum Piantini, Evaristo Morales, La Esperilla, Bella Vista și Serrallés. Acolo unde odinioară o singură familie locuia într-o casă cu un singur etaj, astăzi 40 sau 50 de familii locuiesc într-un turn de 10 până la 20 de etaje. Fiecare familie deține cel puțin un vehicul.
Modernitate sau dezordine deghizată?
La prima vedere, ar putea părea un semn de dezvoltare: mai multe locuințe, mai multe investiții, mai mult dinamism. Dar la o inspecție mai atentă, este clar că creșterea verticală a orașului Santo Domingo are loc într-un mod rupt de planificarea urbană cuprinzătoare. Și asta are consecințe.
Traficul, de exemplu, este unul dintre cele mai vizibile și critice efecte. Supraaglomerarea vehiculelor pe străzile proiectate pentru o densitate mai mică a blocat drumurile principale, a crescut ambuteiajele și a avut un impact negativ asupra calității vieții tuturor, inclusiv a celor care locuiesc în aceste noi turnuri. Multe proiecte sunt construite cu doar 1,2 locuri de parcare pe unitate, în zone în care fiecare familie deține două sau mai multe vehicule. Străzile, deja lipsite de trotuare funcționale, devin parcări improvizate.
Districtul se golește... și devine mai dens
În mod ironic, cu cât se construiesc mai multe clădiri înalte, cu atât mai multe familii din clasa de mijloc și medie-superioară decid să părăsească Districtul Național în căutarea unei vieți mai liniștite, mai sigure și mai puțin aglomerate. Se mută în zone precum Santo Domingo Este, Santo Domingo Norte, Los Alcarrizos, Pedro Brand sau La Guáyiga și chiar în destinații precum Punta Cana sau Jarabacoa. Capitala, în mod ironic, rămâne cu mașinile... și fără rezidenții permanenți.
Acest fenomen are profunde implicații urbane și sociale. Se construiește mult, dar nu neapărat se locuiește cu stabilitate. Multe dintre aceste unități ajung în scheme de închiriere pe termen scurt, cu o fluctuație mare de locuințe, fără a genera comunități sustenabile sau o țesătură urbană reală.
Iluzia luxului vs. lipsa locuințelor
Conform Băncii Centrale, construcțiile reprezintă aproximativ 10% din PIB-ul Republicii Dominicane, o cifră care demonstrează importanța sectorului pentru economie. Cu toate acestea, această creștere nu a fost suficientă pentru a reduce deficitul locativ, care depășește 900.000 de unități. Dintre acestea, peste 600.000 sunt deficite calitative și aproximativ 300.000 sunt deficite cantitative, potrivit Oficiului Național de Statistică (ONE) și Ministerului Locuințelor, Habitatului și Clădirilor (MIVHED).
Multe dintre noile zgârie-nori sunt orientate către un segment premium, cu prețuri cuprinse între 150.000 și 350.000 de dolari americani sau mai mult. Și dominicanul obișnuit? Sunt lăsați pe dinafară. Boom-ul construcțiilor nu răspunde celei mai elementare nevoi: accesul la locuințe decente pentru majoritate.
Infrastructură suprasolicitată, servicii colapsate
Observatorul de Politici Publice al UASD a avertizat că cartiere precum Naco, La Julia și Mirador Norte au deja rețele sanitare și electrice saturate, în timp ce creșterea populației fără sprijinul spațiilor publice, zonelor verzi, drenajului pluvial sau al școlilor din apropiere generează un oraș inconfortabil și excluziv.
Autorizațiile de construire au crescut an de an. Numai în 2023, MIVHED a aprobat peste 1.700 de licențe, multe dintre ele pentru proiecte verticale multifamiliale. Însă această accelerare nu a fost însoțită de actualizări ale planurilor de utilizare a terenurilor sau de o reproiectare a drumurilor pentru a face această creștere viabilă. Rezultatul: un oraș în dezordine.
Și care este rolul autorităților?
Primăria Districtului Național și alte agenții municipale au fost copleșite de ritmul dezvoltării. Departamentul de Urbanism nu are un plan general actualizat, iar multe decizii par să răspundă mai mult unor interese imediate decât unei viziuni pentru un oraș sustenabil.
Lipsa de coordonare între entități precum INTRANT, Lucrări Publice, CAASD și consiliile locale a cauzat creșterea turnurilor, dar fără trotuare, fără acces, fără drenaj, fără planificare.
Un oraș de privit, nu în care să locuiești
Orizontul orașului Santo Domingo devine din ce în ce mai impresionant. Turnurile, multe cu un design impecabil, atrag atenția investitorilor locali și străini. Dar un oraș nu se măsoară doar după înălțimea sa, ci după calitatea vieții pe care o oferă cetățenilor săi.
Astăzi ne confruntăm cu o oportunitate: să ne corectăm cursul înainte să fie prea târziu. Avem nevoie de politici moderne de planificare urbană, de participarea urbaniștilor în procesele de aprobare, de stimulente pentru o dezvoltare echilibrată și de o abordare mai centrată pe om a construirii orașului.
Concluzie: problema nu este turnul, ci improvizația
Construirea în sus nu este o greșeală. De fapt, s-a realizat cu mare succes în multe orașe. Dar acest succes a fost legat de o planificare conștientă, cu infrastructură, mobilitate eficientă, servicii adecvate și o viziune pe termen lung.
În Santo Domingo, încă mai avem timp. Dezvoltarea verticală poate fi un aliat al dezvoltării urbane... dar numai dacă este făcută în mod responsabil, cu date, leadership tehnic și o viziune colectivă asupra viitorului orașului.
