Propune un sistem mixt de sancțiuni.
SANTO DOMINGO – Potrivit avocatei Ana Bello Martínez, propunerea de a impune pedepse cu închisoarea de la 3 la 5 ani proprietarilor care își evacuează în mod necorespunzător chiriașii, așa cum este prevăzută în proiectul de Lege privind închirierile și evacuările , aprobat săptămâna trecută în primă lectură în Camera Deputaților, ar putea fi excesivă și ar putea avea un efect contraproductiv asupra pieței, descurajând oferta de locuințe de închiriat în țară.
Specialista în Drept Imobiliar și al Registrelor aplaudă efortul de a descuraja pe cei care încalcă respectarea garanțiilor procesuale, pe care o consideră fundamentală pentru garantarea statului de drept. „Cu toate acestea, pedepsele cu închisoarea trebuie să fie proporționale cu infracțiunea comisă. Stabilirea unei pedepse de 3 până la 5 ani de închisoare, chiar și în cazuri fără violență sau intimidare, ar putea fi excesivă și ar putea avea un efect contraproductiv asupra pieței, descurajând oferta de locuințe de închiriat”, a declarat profesionistul pentru El Inmobiliario.
Ana Bello Martínez consideră că situația ideală este ca statul să ofere mecanisme juridice rapide, echitabile și eficiente care să permită proprietarilor să își recupereze proprietățile fără a recurge la mijloace ilegale.
Alternativ, expertul propune un sistem mixt de sancțiuni, care include: amenzi administrative gradate în funcție de recidivă, repararea daunelor cauzate chiriașului și un registru public al contravenienților.
„Închisoarea ar trebui rezervată doar cazurilor agravante care implică violență, intimidare sau recidivă. Acest lucru protejează dreptul la locuință fără a slăbi drepturile de proprietate”, a subliniat el.
Potrivit consilierului imobiliar de la Élite House, proiectul de lege elaborat de actualul președinte al Camerei Inferioare, Alfredo Pacheco, reprezintă o nouă eră în legislația dominicană privind închirierile, înlocuind un cadru de reglementare învechit și fragmentat cu o propunere modernă și coerentă, menită să echilibreze relațiile dintre proprietari și chiriași, în opinia sa.
Totuși, el înțelege că trebuie rafinat pentru a recunoaște diferitele realități ale pieței: de la închirierile familiale până la cele mai complexe structuri de investiții. „De asemenea, este întotdeauna important să se respecte dorințele părților în ceea ce privește motivele de reziliere a contractului, termenii comerciali ai chiriei lor, cum ar fi majorările, actualizarea avansurilor etc.”
El subliniază că legea trebuie să împiedice înclinarea excesivă a balanței într-o parte. „Nu este întotdeauna vorba despre «chiriașul sărac» care va fi evacuat pe nedrept. În multe cazuri, avem de-a face cu proprietari de afaceri care în mod repetat nu își plătesc datoriile, mențin operațiuni profitabile fără a plăti și îl plasează pe proprietar într-o poziție dezavantajoasă și lipsită de apărare.”.
Pe scurt, apreciază că instrumentul juridic are un potențial enorm de a transforma piața închirierilor, cu condiția să fie aprobat cu ajustările necesare și implementat cu viziune, echitate și angajament instituțional.
Tribunal Special
În ceea ce privește competența Tribunalului de Pace asupra cazurilor de închiriere și evacuare, consideră că este o măsură excelentă și necesară, deoarece, fiind o jurisdicție specializată, va permite o soluționare mai rapidă a conflictelor, în conformitate cu urgența pe care o necesită adesea aceste tipuri de litigii. În plus, subliniază că aceasta va contribui semnificativ la reducerea restanțeloratât în cazul Tribunalelor de Pace ordinare, cât și în cazul celor specializate, îmbunătățind calitatea deciziilor prin faptul că judecătorii sunt instruiți exclusiv în acest domeniu.
„Un exemplu clar este că, în prezent, un proces de evacuare pentru neplată poate dura între patru și șase luni sau mai mult. Această întârziere expune proprietarul sau investitorul la pierderi economice semnificative, în timp ce chiriașul poate chiar continua să opereze o afacere în proprietate fără a plăti chirie sau întreținere”, subliniază el.
Pentru Bello Martínez, crearea acestei instanțe este, fără îndoială, unul dintre cele mai importante aspecte ale proiectului preliminar, dar subliniază că aceasta trebuie să fie însoțită de un buget , resurse umane calificate și o structură administrativă funcțională.
Plata comisioanelor către agenți
După ce a recunoscut că este o reformă justă, modernă și necesară, specialistul în drept imobiliar subliniază că stabilirea prin lege a faptului că onorariile agentului imobiliar vor fi în responsabilitatea celui care îl angajează aduce transparență, certitudine juridică și profesionalizează practicarea intermedierii.
„Această schimbare încurajează formalizarea contractelor de intermediere, consolidează etica în sector și protejează atât clientul, cât și profesionistul imobiliar. De asemenea, promovează o mai mare claritate în relațiile dintre părți și previne conflictele care decurg din ambiguități sau reprezentări duale nereglementate”, conchide Ana Bello Martínez.
