Drepturile de proprietate nu sunt absolute. Constituția stabilește limite clare. Știți care sunt acestea? Și, mai important, le comunicați clienților dumneavoastră?
Vinerea trecută, am participat ca vorbitor pe tema „intermedierii imobiliare și a locuirii pe verticală” la un eveniment de cetățenie activă promovat de Global Municipality și reprezentantul său, Víctor Feliz. Evenimentul a inclus prezentarea proiectului de lege care creează Superintendența Condominiilor din Republica Dominicană, una dintre cele mai presante probleme din sectorul imobiliar dominican actual. Între legislatori, funcționari municipali, avocați, dezvoltatori, arhitecți, manageri de proiect și agenți imobiliari, a fost ridicată o întrebare importantă: Cât de departe se extinde, de fapt, proprietatea într-un condominiu?
Interesant este că majoritatea participanților se așteptau ca noua lege să rezolve conflictele. Însă, în mod surprinzător, răspunsul nu se află în viitoarea legislație. Acesta se află într-o prevedere constituțională pe care o ignorăm din 2010 și care ar trebui să ne ghideze deja munca de profesioniști.
Articolul 51 din Constituție: dreptul care are limite
Constituția dominicană este explicită: „Statul recunoaște și garantează dreptul la proprietate. Proprietatea are o funcție socială care implică obligații.”
Aceste ultime puncte –funcția socială, obligațiile– nu sunt cuvinte decorative. Ele sunt o reamintire a faptului că dreptul la proprietate, deși real și protejat, nu este absolut.
Un proprietar poate folosi, se poate bucura și dispune de proprietatea sa. Dar nu poate face acest lucru în orice mod. Nu își poate exercita dreptul dacă acest lucru modifică scopul proiectului, generează riscuri excesive, distorsionează utilizarea preconizată a comunității sau încalcă dreptul altora de a trăi în pace.
Această limitare nu este arbitrară. Este o consecință directă a Constituției. Și asta este ceea ce mulți agenți imobiliari nu le explică clienților lor înainte de a vinde în scop de investiții.
Funcția socială: atunci când individul respectă colectivul
Un condominiu nu este doar beton; este o comunitate. Este o comunitate cu reguli, obiective și așteptări specifice. Fiecare proprietar are drepturi asupra unității sale, dar împărtășește spații comune, securitate, acces și - cel mai important - o viziune comună asupra proiectului.
Acest scop este relevant din punct de vedere juridic. Este formalizat într-un document obligatoriu din punct de vedere juridic: regulamentul de coproprietate. Și aici funcția socială încetează să mai fie teoretică și devine practică.
Dacă proiectul este rezidențial, nu poate deveni un condominiu de închiriat pe termen scurt. Dacă este destinat turismului, nu poate pretinde că oferă stabilitatea unei comunități rezidențiale. Dacă este corporativ, nu poate include utilizări rezidențiale care generează conflicte. Nu pentru că un agent sau un dezvoltator spune asta. Ci pentru că Constituția spune asta.
Realitatea este că, pe piața dominicană de astăzi, linia dintre „ceea ce pot face” și „ceea ce ar trebui să fac” devine din ce în ce mai neclară. Proiectele evoluează, utilizările se schimbă și, adesea, proprietarul pur și simplu nu știe unde se află limitele drepturilor sale.
Rolul pe care noi, agenții, nu ni-l asumăm
Ca profesioniști în acest sector, avem o responsabilitate pe care mulți dintre noi nu o îndeplinim.
Nu este vorba despre a aplica legea. Este vorba despre a fi consilieri pentru clienții noștri, nu vânzători de probleme.
Când un cumpărător întreabă dacă poate face închirieri pe termen scurt într-un apartament rezidențial, răspunsul profesional este: „Verificăm dacă reglementările permit acest lucru, confirmăm dacă este compatibil cu funcția socială a proiectului și explicăm riscurile juridice reale dacă continuați fără această claritate.”.
Dacă un client cumpără ceva fără să înțeleagă limitele drepturilor sale de proprietate și apoi se confruntă cu un proces, clientul nu este singurul responsabil. Agentul care a efectuat vânzarea fără a clarifica termenii este, de asemenea, răspunzător.
Provocarea vânzărilor nefinalizate
Un punct crucial a ieșit la iveală la conferință: în vânzările de proprietăți nefinisate, agenții nici măcar nu au acces la un proiect al regulamentului de condominiu. Regulile de coexistență sunt redactate atunci când construcția este practic finalizată și unitățile au fost deja vândute.
Cumpărătorii își achiziționează proprietățile fără a cunoaște regulile de coexistență sau limitele stabilite de funcția socială a comunității. Reglementările vin târziu, generând conflicte deoarece proprietarii nu și-au aliniat așteptările de la început.
De aceea, trebuie să promovăm reforme legislative care să permită o mai mare transparență în proiectele nefinalizate sau în faza de pre-construcție. Funcția socială a proprietății trebuie respectată de la bun început, asigurându-se că toți - cumpărători, dezvoltatori și agenți - au claritate în ceea ce privește cadrul de coexistență care va guverna comunitatea.
Busola: regulile
Regulamentul condominiului devine cel mai important instrument. Dar funcționează doar dacă noi, ca intermediari, ni le explicăm. Dacă vânzătorii înțeleg cu adevărat ce cumpără. Dacă certitudinea juridică încetează să mai fie doar un slogan și devine realitate.
Ce ar trebui să faci începând de astăzi
Săptămâna aceasta, înainte de a încheia orice vânzare de apartamente, verificați trei lucruri:
În primul rând: Care este scopul proiectului? Rezidențial, turistic, mixt, corporativ?
În al doilea rând: Ce prevede regulamentul despre utilizările permise și sancțiuni? Aveți o versiune preliminară a regulamentului respectiv?
În al treilea rând: Este clientul conștient de limitele drepturilor sale de proprietate?
Dacă răspunsul tău la aceste întrebări este da, atunci ți-ai protejat clientul. Și te-ai protejat pe tine.
Altfel, nu vinzi proprietăți. Creezi conflicte juridice.
Funcția socială nu slăbește proprietatea. O ordonează. Nu o diminuează. O armonizează. Și protejează atât proprietarul individual, cât și comunitatea în care acesta investește.
Într-o piață atât de dinamică precum Republica Dominicană, unde apar în permanență noi modele de utilizare și investiții, înțelegerea faptului că drepturile de proprietate au limite nu este o restricție. Este o oportunitate de a te diferenția ca agent.
Pentru că atunci când utilizarea individuală respectă scopul colectiv, toată lumea câștigă. Proprietarul câștigă securitate juridică. Comunitatea câștigă stabilitate. Și tu câștigi o reputație de profesionist care protejează clienții, nu îi expune la conflicte legale.
Întrebarea nu este dacă cunoști funcția socială. Ci: O explici clienților tăi încă din prima zi?
