SANTO DOMINGO.- Avocata Arlina Espaillat, specialistă în dreptul înregistrării proprietăților imobiliare, a recunoscut că Legea privind închirierea de bunuri imobiliare și evacuările, adoptată în Republica Dominicană, urmărește un echilibru între proprietar și chiriaș, în special în materie de evacuare.
Într-un interviu acordat emisiunii La Ventana de El Inmobiliario, ea a explicat că anterior, conform legii din 1955, evacuarea era un proces „insuls, lung și nedrept” pentru proprietarul unei proprietăți, fie că era vorba de o locuință sau de un spațiu comercial.
Expertul a indicat că, odată cu intrarea în vigoare a noii legi, termenele vor fi mai scurte, vor exista maximum trei audieri, iar judecătorul trebuie să se pronunțe pentru „plata promptă”.
El a explicat că anterior, procesul de evacuare era oprit imediat dacă chiriașul își încadra plățile, indiferent de istoricul său de restanțe. Acest lucru nu va mai fi posibil conform noilor reglementări.
„În momentul în care l-ai amenințat și i-ai spus: «Te rog să-mi plătești, fă-ți plata la zi sau te dau în judecată pentru evacuare», chiriașul respectiv își plătea imediat plata la zi, iar procesul se prăbușea. Dar poate că nu erai interesat să continui cu chiriașul respectiv pentru că era deja rău-platnic, exista deja o relație deteriorată, un tipar de nerespectare a obligațiilor și voiai să reziliezi contractul”, a început el să explice.
La aceasta, agentul imobiliar a adăugat că același lucru nu se va mai întâmpla. „În calitate de proprietar, vă notific. Aveți la dispoziție 10 zile pentru a plăti soldul restant. Dacă nu plătiți în aceste 10 zile, pot continua procedura de evacuare. Chiar dacă chiriașul își plătește soldul în afara termenului limită, ceea ce nu se întâmpla înainte, procesul nu va fi clasat, iar judecătorul este obligat să se pronunțe în favoarea plății prompte”, a explicat ea.
El a adăugat că ordinul de evacuare constituie titlu executoriu, care permite, procedural, evacuarea chiriașului și încasarea datoriei existente.
Având în vedere aceste schimbări, Espaillat a considerat că noua lege a adus o contribuție semnificativă, deoarece înlocuiește reglementări învechite și va permite o mai mare certitudine juridică în țară.
„Am avut o lege învechită din 1955. Ar fi putut avea multe alte modificări, dar, în general, aduce contribuții semnificative care oferă o mai mare siguranță și o reîmprospătare și protejează mai mult industria”, a comentat el.
Doi plus unu în tranzacțiile imobiliare
Specialistul a indicat că, pentru proprietățile rezidențiale, se stabilește un maxim de două luni de chirie plus o lună de avans. Cu toate acestea, pentru spațiile comerciale, acest aspect este lăsat deschis la înțelegerea părților interesate.
Prin intermediul acestui cadru de reglementare, care așteaptă abia publicarea oficială în Monitorul Oficial pentru a intra în vigoare, el a apreciat faptul că s-a adus o contribuție semnificativă chiriașului.
„Exista deja o lipsă de control. Existau oameni care îți percepeau patru avansuri plus o lună de chirie, trei avansuri plus o lună de chirie... Nu exista o regulă stabilită, ci mai degrabă practica obișnuită de pe piață”, a spus el.
În ceea ce privește progresele, el a precizat că legea stabilește cine trebuie să plătească comisionul agentului imobiliar, adică, de fapt, persoana care l-a angajat. Cu toate acestea, a clarificat că legea nu stabilește un procent de comision, lăsând acest aspect deschis.
Pe de altă parte, el a subliniat că cheltuielile juridice aferente contractului și legalizarea notarială, care anterior erau suportate de chiriaș, vor corespunde acum ambelor părți în proporție de 50/50.
Creșterea prețului de închiriere
Consultantul imobiliar a dat asigurări că o altă contribuție este reglementarea creșterii prețului chiriilor, stabilită la maximum 10%, fără a se putea depăși această cifră, fie în pesos dominicani, fie în dolari.
Totuși, el a considerat că ar fi trebuit stabilit un procent mai mic pentru chiriile în dolari, ținând cont de diferența de inflație. În acest sens, a estimat că cel mult 3% sau 5% ar fi fost potrivit.
Limitările legii: chirii pe termen scurt
Avocata a recunoscut că legea nu abordează fenomenul închirierilor pe termen scurt, care este în continuă creștere în Republica Dominicană. Cu toate acestea, ea consideră că cadrul elaborat „este mult mai bun decât ceea ce aveam înainte”.
Un mesaj pentru agenții imobiliari
În încheiere, Arlina Espaillat a îndemnat agenții imobiliari să își continue pregătirea, să se informeze și să își dezvolte abilitățile. De asemenea, ea a subliniat importanța creării unor contracte solide pentru a proteja ambele părți.
„Informația înseamnă putere. Așadar, dacă mă numesc consilier, trebuie să știu cât mai mult posibil. Și, așa cum spuneam, nu sunt obligată să știu totul, dar sunt obligată să știu de unde să obțin informații fiabile”, a explicat ea.
În timpul discursului său, ea a dezvăluit că contractele de închiriere nu sunt întotdeauna gestionate de avocați, deoarece agenții imobiliari folosesc șabloane – fie descărcate de pe internet, fie deja disponibile – pentru a negocia acordul dintre proprietar și chiriaș.
Având în vedere acest scenariu, el a pus la îndoială nivelul de înțelegere al fiecărei clauze din contract de către agenți. Deși se întreba dacă aceștia au înțeles cu adevărat fiecare punct subliniat în document, a exprimat clar un lucru în fața acestei realități: „Nu există certitudine juridică și nici nicio asigurare cu privire la intenția părților”, a concluzionat el.
