De Joan Feliz
Special pentru El Inmobiliario
Această expresie comună reflectă o concepție greșită larg răspândită despre proprietatea asupra clădirilor rezidențiale. Mulți dominicani cred că achiziționarea unui apartament le oferă libertate deplină de a modifica, închiria sau utiliza unitatea lor după bunul plac, fără restricții. Cu toate acestea, acest lucru contrazice direct realitatea juridică a regimurilor de condominiu, unde fiecare unitate privată este obligată de un set de reguli comune care definesc și limitează utilizarea acesteia.
Proprietate privată, dar reglementată
În Republica Dominicană, peste 65% din noile construcții rezidențiale verticale din zona metropolitană Santo Domingo sunt dezvoltate în regim de condominiu, conform datelor de la Asociația Dominicană a Constructorilor și Dezvoltatorilor de Locuințe (ACOPROVI). Acest model de proprietate, reglementat de Legea 5038 din 1958 și Regulamentul 93800, recunoaște proprietatea exclusivă asupra fiecărei unități, dar stabilește drepturi și obligații care nu pot fi ignorate.
Acestea includ obligația de a respecta destinația proprietății, limitele structurale, regulile de coexistență și acordurile aprobate de asociația de condominii. Astfel, un apartament rezidențial nu poate fi transformat într-un birou, clinică, salon de coafură sau cazare turistică, așa cum este din ce în ce mai frecvent în cazul platformelor precum Airbnb, fără o autorizație corespunzătoare.
Regulamentul de ordine interioară: statutul clădirii
Fiecare condominiu are un regulament intern care servește drept cadru legal obligatoriu pentru toți proprietarii. Acest document stabilește, printre altele:
Utilizarea permisă a fiecărei unități.
Regulile de conviețuire.
Administrarea spațiilor comune.
Sancțiuni pentru nerespectare.
Regulile pentru renovări sau închirieri.
Conform unui studiu realizat de Observatorul Urban INTEC, 42% din conflictele din condominii se datorează necunoașterii sau nerespectării acestor reguli, cele mai frecvente probleme fiind utilizarea necorespunzătoare a proprietății, neîndeplinirea obligațiilor de întreținere și renovările neautorizate.
Consiliul de administrație al condominiului: mai multă putere decât crezi
Consiliul de administrație al condominiului, denumit în mod obișnuit „Asociația de vecinătate”, nu este o entitate pur decorativă. Este organul administrativ care îi reprezintă legal pe toți proprietarii, ia decizii financiare, contractează servicii și, prin lege, are puterea de a:
Majorarea taxei de întreținere prin aprobarea majorității.
Aplicați sancțiuni proprietarilor care încalcă regulile.
Pentru a autoriza sau respinge modificări structurale sau de utilizare.
Luați măsuri legale în cazuri grave de nerespectare a regulilor.
Cu toate acestea, doar 38% dintre condominiile din zonele urbane au un consiliu de administrație înregistrat oficial și funcțional, potrivit Ministerului Locuințelor și Construcțiilor (MIVED), ceea ce lasă multe comunități într-un fel de „țară a nimănui”, fără administrare.
Obligațiile financiare: călcâiul lui Ahile
Taxele de întreținere sunt obligatorii. Aceste taxe sunt calculate pe baza coeficientului de coproprietate (procentul de proprietate al fiecărei unități din clădire) și trebuie să acopere cheltuieli precum:
Electricitate și apă comune.
Curățenie și siguranță.
Asigurarea clădirilor.
Întreținerea ascensoarelor, pompelor, centralelor electrice etc.
Conform datelor de la Consiliul Național de Administrare a Condominiilor (CONACO), 47% din condominiile din Districtul Național au restanțe semnificative la plata taxelor de întreținere, ceea ce duce la deteriorarea facilităților, lipsa serviciilor esențiale și conflicte între vecini. În unele cazuri, neîndeplinirea obligațiilor a dus la întreruperea unor servicii precum colectarea gunoiului și securitatea.
Neplata persistentă poate duce la confiscarea proprietății și poate afecta istoricul de credit al proprietarului.
Remodelări și modificări: nu totul este permis
Mulți proprietari se comportă ca și cum apartamentul lor ar fi o lume aparte. Instalează aparate de aer condiționat proeminente, schimbă culoarea ferestrelor, demolează pereți sau montează antene fără să consulte pe nimeni. Cu toate acestea, orice modificare care afectează fațada, structura sau utilitățile comune (gaz, electricitate, apă) necesită aprobarea asociației de proprietari și, în unele cazuri, chiar notificarea Ministerului Locuințelor și Dezvoltării Urbane (MIVED).
Un studiu realizat de Camera Dominicană de Construcții a arătat că 28% dintre unitățile din clădirile cu o vechime de peste 10 ani au suferit intervenții fără aprobare formală, compromițând siguranța structurală în unele cazuri.
Airbnb într-un apartament rezidențial? Risc și conflict
Apariția unor platforme precum Airbnb a introdus noi tensiuni. Deși nu există o legislație specifică care să interzică acest lucru, majoritatea regulamentelor privind condominiile rezidențiale interzic în mod expres închirierile pe termen scurt. Motivele sunt clare:
Intrarea și ieșirea frecventă a străinilor.
Dificultăți în aplicarea regulilor de conviețuire.
Riscuri de securitate sporite.
Devalorizarea proiectului pentru rezidenții permanenți.
Un raport al Clusterului de Turism din Santo Domingo avertizează că 19% dintre apartamentele din Zona Colonială și Naco sunt folosite temporar fără permisiunea consiliului. Acest lucru a dus la litigii în cel puțin 35 de clădiri în ultimul an.
Concluzie: Viața într-o comunitate implică limite
Cumpărarea unui apartament nu garantează suveranitate absolută. Este o investiție într-un sistem colectiv care urmărește un echilibru între drepturile individuale și armonia comunității.
Într-o țară în care peste 70% din locuințele noi din zonele urbane vor face parte dintr-un regim de condominiu în următorii cinci ani, este nevoie urgentă de o mai mare educație civică, juridică și organizațională pentru a evita conflictele, deteriorarea și haosul în coexistență.
Respectarea regulamentului intern, plata cotizațiilor, participarea la adunări și înțelegerea faptului că traiul într-o comunitate implică drepturi, dar și îndatoriri, este singura cale pentru a realiza o dezvoltare verticală durabilă și civilizată.
