De Hugo Espinal
Special pentru El Inmobiliario
Salut Hugo, nepoata mea mi-a spus că a cumpărat mai multe proprietăți și, după cum știi, și eu locuiesc în Statele Unite. Noi, dominicanii care locuiesc în străinătate, am avut experiențe neplăcute cumpărând proprietăți imobiliare prin intermediul unor dezvoltatori nesiguri și înțeleg că vor exista întotdeauna câteva situații neplăcute în diferitele sectoare ale frumoasei noastre țări. Așadar, cum mă pot proteja de a cădea într-o capcană similară?
Îngrijorarea exprimată de acest client este pe deplin validă, mai ales în lumina cazurilor de mare amploare din 2023.
Răspunsul meu pentru dna Esther Pérez, să o numim așa, este simplu, dar nu ușor. Nimic în viață nu oferă 100% siguranță, cu excepția decesului și a impozitelor, dar căutăm mereu modalități de a atenua potențialele escrocherii cu diferite instrumente
- Lucrați întotdeauna cu un consultant experimentat, care cunoaște dezvoltatorii care operează pe piață, în colaborare cu o companie recunoscută în sector, care are cunoștințe clare despre procese precum due diligence.
- Întrebați dacă proiectul care urmează să fie dezvoltat are vreun tip de trust de investiții și dezvoltare imobiliară și, dacă da, aflați sau întrebați despre administratorul fiduciar interimar.
- Și, în final, întreabă consultantul imobiliar despre proiectele anterioare livrate de dezvoltator.
Dacă mă întrebați pe mine, cel mai valoros activ tranzacționat în 2024 este încrederea, iar tranzacțiile imobiliare nu fac excepție. De aceea, așa cum am menționat anterior, securitatea 100% nu există, dar ar trebui să tindem întotdeauna să obținem acest nivel de securitate în diverse moduri.
Pentru a înțelege mai bine punctul 2, referitor la trust, care este unul dintre mecanismele care ne ajută cel mai mult să ne apropiem de celebra securitate 100%; și care nu este nici o garanție totală, deoarece chiar și Banca Angliei a dat faliment în 1992 datorită unei mișcări a lui George Soros, voi continua să explic puțin mai mult.
Există mai multe tipuri de trusturi, dar cel pe care îl recomand este Real Estate Trust, deoarece oferă o siguranță sporită atunci când se investește într-un proiect, deoarece dezvoltatorul nu poate accesa banii cumpărătorilor până când aceștia nu îndeplinesc trei condiții sau puncte de rentabilitate, care pot fi rezumate după cum urmează:
- Punct de rentabilitate tehnică: Acesta este momentul în care proiectul reușește să obțină toate autorizațiile necesare pentru a putea începe construcția proiectului.
- Pragul de rentabilitate legal: Acesta este atins atunci când proprietatea pe care va fi dezvoltat proiectul este transferată trustului.
- Pragul de rentabilitate economică: Această condiție are ca scop asigurarea viabilității financiare a proiectului și este atinsă atunci când numărul de unități vândute, împreună cu investiția de fonduri proprii de către constructor sau investitor și, dacă este necesar (ceea ce este de obicei cazul), finanțarea de la instituții financiare (cunoscute sub numele de credite intermediare pentru construcții) pentru lucrări, sunt suficiente pentru a livra proiectul cumpărătorilor săi.
Un alt factor liniștitor pe care trustul îl oferă cumpărătorului este garanția că banii lor vor fi folosiți pentru construcția proiectului și nu vor fi deturnați către achiziționarea unui alt teren pentru un alt proiect, pentru achiziționarea de vehicule, deplasări sau alte scopuri care nu au legătură cu construcția.
În acest sens, vă sugerăm să consultați consilierul dumneavoastră imobiliar pentru a vedea dacă proiectul se află într-un trust și, dacă da, să întrebați dacă îndeplinește sau nu condițiile menționate mai sus.
Siguranța și încrederea sunt ceea ce ar trebui să caute un cumpărător; contactând consultantul imobiliar potrivit, acesta se va apropia din ce în ce mai mult de un proiect imobiliar care va fi finalizat cu succes.
Autorul este: Consultant senior la Plusval Dominicana.
