Massiel Martínez Marte
Especial para El Inmobiliario
Con el trascurso de los años en todo lo relacionaciodo con las ventas inmobiliarias, de manera muy específica, cuando se trata de las de proyectos residenciales o turísticos, me consultan en mi rol de abogada sobre la legalidad de la retención del pago que se realiza por separación de la propiedad en caso de desistir de la continuación de la compra, un hecho posible al momento de comprar una propiedad.
La realidad es que nada en la vida está escrito en piedra. Sin embargo, conforme lo establecido en los artículos 1147,1149 y 1150 del Código Civil Dominicano, podría entenderse que este tipo de situaciones se encuentran cubiertas y hasta legalizadas en nuestro sistema.
La razón es que conforme lo establecido en el artículo 1147 del Código Civil Dominicano queda establecido claramente que si una de las partes no cumple con sus obligaciones, el deudor (en este caso, el comprador) puede ser condenado al pago de daños y perjuicios. Estos daños pueden ser por incumplimiento de la obligación o por retraso en su cumplimiento.
En otras palabras, cuando entregas una suma de dinero para separar una propiedad y luego decides no continuar con la compra, el vendedor o la constructora puede retener ese dinero como una forma de compensación por las pérdidas que hayan sufrido debido a tu desistimiento.
Por su parte,el artículo 1149 del mismo código señala que el monto de los daños y perjuicios debe ser proporcional a las pérdidas que el vendedor haya sufrido y a las ganancias de las que haya sido privado. Este principio es fundamental, ya que permite a la parte afectada recuperar lo que ha perdido debido al incumplimiento de la otra parte. En este contexto, el dinero entregado para separar la propiedad es considerado una compensación por esas pérdidas.
Massiel Martinez Marte. (Fuente externa).
Ahora bien, hay una situación que debemos considerar y prestarle debida atención ¿qué pasa si el contrato o recibo no lo menciona? Lo ideal es que este tipo de penalidades esté estipulado en un contrato escrito y firmado por ambas partes. El artículo 1150 del Código Civil establece que el deudor no podrá ser responsable por más daños y perjuicios que los que se han previsto al momento de firmar el contrato, salvo que haya mala fe.
Por lo tanto, es fundamental que cualquier acuerdo que involucre dinero, especialmente en la compra de una propiedad, esté bien documentado y acordado por escrito. Nadie debe ser condenado al pago de sumas de dinero que no ha consentido a menos que venga desde una decisión judicial.
Finalmente y no menos importante, Dado que estas situaciones pueden generar conflictos legales y pérdidas financieras, es esencial contar con la asesoría de un abogado inmobiliario. Un experto en la materia podrá revisar los contratos, asesorarte sobre las posibles implicaciones de no continuar con la compra y guiarte para tomar decisiones informadas, evitando así sorpresas desagradables.
Otras disposiciones legales relevantes:
La Ley 108-05 de Registro Inmobiliario también juega un papel crucial, especialmente en relación con los derechos que los vendedores tienen sobre las propiedades. Esta ley refuerza la idea de que cualquier transacción inmobiliaria debe estar debidamente documentada, y permite que los vendedores retengan pagos como una forma de protección ante posibles incumplimientos.
Jurisprudencia y casos recientes:
En varias ocasiones, la Suprema Corte de Justicia ha ratificado sentencias donde se reconoce el derecho de los vendedores a retener el dinero entregado por la separación de una propiedad en compensación por las pérdidas económicas derivadas del incumplimiento. Esto incluye daños causados por gastos en publicidad, la pérdida de otros posibles compradores, entre otros factores. Por ejemplo, la jurisprudencia en casos como el de la Sentencia SCJ-TS-23-0388, de fecha 28 de abril de 2023 ha sido clave en establecer precedentes sobre cómo los tribunales dominicanos aplican las normas sobre la retención de fondos entregados por la reserva de propiedades y la indeminización por daños y perjuicios ante el incumplimiento de una obligación.
Conclusión:
Antes de entregar dinero para reservar una propiedad, asegúrate de contar con un contrato claro que especifique las penalidades en caso de incumplimiento. Y, si tienes dudas, no dudes en buscar la ayuda de un abogado especializado en derecho inmobiliario para proteger tus derechos y tu inversión.
La autora es: Abogada y Broker Owner de DOMUS RD.
