Por Massiel Martínez Marte
Especial para El Inmobiliario
El registro de la compraventa de inmuebles es un aspecto fundamental dentro del proceso de transferencia de derechos sobre propiedades en la República Dominicana. Este paso garantiza la seguridad jurídica del adquiriente y asegura que sus derechos sean reconocidos y oponibles ante terceros, brindando una protección legal efectiva y eficiente.
A continuación, analizaremos en detalle por qué es esencial este proceso y cuáles son las implicaciones legales de su omisión, apoyándonos en la normativa vigente, doctrina jurídica y jurisprudencia relevante.
El rol del Registro de Títulos en la transferencia de propiedad
La Ley No. 108-05 sobre Registro Inmobiliario establece el marco normativo para el proceso de transferencia y registro de la propiedad en el país. El artículo 90 de esta ley dispone que para que un nuevo propietario sea considerado titular legítimo, debe registrarse la transacción de compraventa. Solo mediante este registro, el comprador obtiene un Certificado de Título, el documento oficial que acredita su titularidad sobre el inmueble adquirido.
Según la doctrina jurídica, el registro de la compraventa no solo permite que el comprador se convierta en el propietario legítimo, sino que también asegura la transparencia y la trazabilidad de las transacciones inmobiliarias. Esta trazabilidad es fundamental para evitar problemas legales, tales como la doble venta de una misma propiedad o la aparición de gravámenes ocultos, ya que todo el historial del inmueble queda registrado.
El certificado de título y su complemento jurídico
El Certificado de Título es el documento básico que demuestra la titularidad de un inmueble. Conforme al artículo 92 de la Ley No. 108-05, sobre el original del Certificado de Título no se puede registrar ninguna inscripción ni anotación, excepto aquellas previstas por la ley y su reglamentación. Esto significa que cualquier cambio en el estado jurídico del inmueble, ya sea una hipoteca, embargo u otro tipo de carga, debe ser reflejado en un registro complementario.
El registro complementario es vital, ya que documenta todos los derechos accesorios, cargas y gravámenes sobre el inmueble, proporcionando una visión completa de su situación jurídica. Por ejemplo, una hipoteca registrada en este complemento permite al acreedor hacer valer su derecho de preferencia en caso de ejecución forzosa del bien, lo cual es un aspecto clave para el sistema de crédito hipotecario en el país.
Consecuencias de no registrar la compraventa
No registrar la compraventa de un inmueble conlleva serias implicaciones legales y prácticas. La principal consecuencia es la falta de reconocimiento oficial de la propiedad del comprador, lo que significa que no podrá actuar como titular legítimo. Esto puede resultar en dificultades para:
- Obtener financiamiento hipotecario utilizando el inmueble como garantía.
- Vender o transferir nuevamente la propiedad.
- Ejercer otros derechos como propietario, tales como arrendar o ceder el uso del inmueble a terceros.
- Defenderse contra acciones legales de terceros que puedan alegar derechos sobre el inmueble.
La jurisprudencia dominicana ha sostenido que el registro de la propiedad inmobiliaria no es meramente un formalismo, sino un requisito esencial para la adquisición de derechos reales.
En diversas decisiones, la Suprema Corte de Justicia ha reafirmado que la falta de registro impide la oponibilidad de la titularidad frente a terceros, incluso si el comprador posee un contrato de compraventa debidamente firmado y notariado. Esto subraya la importancia del registro como un mecanismo para evitar conflictos de propiedad.
Beneficios del registro de la compraventa
Registrar la compraventa ofrece varios beneficios, entre ellos:
- Seguridad jurídica: Proporciona una garantía legal sobre la titularidad y el estado del inmueble, reduciendo el riesgo de litigios.
- Transparencia en las transacciones: Facilita la verificación de la situación jurídica del inmueble, lo cual es crucial para los futuros compradores y entidades financieras.
- Acceso a financiamiento: Un Certificado de Título registrado permite al propietario utilizar la propiedad como colateral para préstamos hipotecarios, lo que facilita el acceso a crédito para proyectos personales o empresariales.
- Protección contra fraudes: El registro de la compraventa impide la venta fraudulenta del mismo inmueble a múltiples compradores, ya que la propiedad registrada solo puede ser transferida con el consentimiento del propietario registrado.
Conclusión
En la República Dominicana, el registro de la compraventa de inmuebles es un pilar esencial del sistema de propiedad inmobiliaria. No solo es un requisito legal, sino una herramienta de protección para los compradores y un mecanismo de transparencia para el mercado. Ignorar este paso puede tener graves consecuencias, afectando tanto la capacidad de disposición del inmueble como la seguridad jurídica del adquirente.
Por lo tanto, es imperativo que todas las transacciones inmobiliarias sean debidamente registradas, conforme a las disposiciones de la Ley No. 108-05 sobre Registro Inmobiliario, asegurando así que el comprador pueda ejercer plenamente sus derechos sobre la propiedad adquirida. La seguridad jurídica y la protección de los derechos reales deben ser siempre la prioridad en cualquier transacción inmobiliaria.
La autora es abogada y Broker Owner de DOMUS RD.
