모든 콘도미니엄 협회와 관리자에게 이상적인 시나리오는 총 비용의 8%에서 15%에 해당하는 예비비를 예산에 확보하는 것입니다. 이 경우, 중대한 수리나 보수 공사가 발생하지 않는 한 추가 비용을 부과할 필요성이 매우 낮아집니다. 예산에 예비비가 포함되지 않은 콘도미니엄에서는 연간 두 번 이상 추가 비용이 발생하는 것이 일반적입니다.
산토도밍고 - 많은 콘도미니엄 거주자들이 월 관리비를 납부하지 않는 높은 미납률에 직면하여, 여러 건물 관리 회사들이 미납자에게 연체료를 부과하는 방안을 선택했습니다.
"많은 콘도미니엄 관리 규정은 관리비가 제때 납부되지 않을 경우 연체료를 부과하는데, 이는 모든 입주자가 월 관리비를 기한 내에 납부하도록 유도하는 긍정적인 조치입니다."라고 국립 지구와 산토도밍고 동부에 있는 20개 동 콘도미니엄을 관리하는 MP 콘도미니오스의 매니저인 에드윈 마르티네스는 말합니다.
해당 문서에는 콘도미니엄 소유주들의 미납금이 월별 의무 이행에 영향을 미쳐 관리자가 관리에 어려움을 겪게 된다고 명시되어 있습니다. "때로는 월별 비용을 모두 충당할 자금이 부족할 때 어떤 서비스에 대한 지불을 중단해야 할지 결정해야 합니다."라고 한 임원은 말하며, 외국인들이 도미니카인들보다 납부 문화가 더 좋다고 한탄했습니다.
같은 건물에 관리비를 체납한 소유주가 여러 명 있는 경우 상황은 더욱 악화됩니다. 이들에게는 이메일이나 전화를 통해 납부 요청이 전달됩니다. "이러한 절차를 통해 납부가 이루어지지 않으면 가스, 전기, 공용 공간 이용 등 서비스가 중단됩니다. 마지막 단계는 공동주택 관리법인 법률 5038호에 따라 법적 조치를 취하는 것입니다. 이 법은 해당 부동산에 대한 유치권 설정(양도 반대), 압류, 그리고 관리비 및 추가 비용 체납액을 징수하는 데 필요한 모든 조치를 허용합니다.".
펀드 관리
재정 자원이 관련된 모든 과정과 마찬가지로, 관리 부실의 가능성은 항상 존재하며 콘도미니엄도 예외는 아닙니다. 산토도밍고를 비롯한 여러 지역에는 매달 상당한 금액이 관리되는 현대식 고층 건물들이 있습니다.
APEC 대학교에서 마케팅을 전공하고 UNIBE에서 콘도미니엄 관리 전문 과정을 수료한 마르티네스는 이러한 상황이 월별 지출 보고서가 제출되지 않을 때 발생한다고 설명합니다. "수년간의 경험을 통해 자금 운용에 투명성이 결여된 사례를 여러 번 목격했는데, 이는 일반적으로 관리자가 월별 수입 및 지출 보고서를 제출하지 않을 때 발생합니다.".
그는 전통적인 모델에서는 관리자가 아파트 소유주 중 한 명인 경우 자금이 일반적으로 관리자 명의의 개인 계좌에서 직접 관리되지만, 외부 회사가 관리자 역할을 하는 경우에는 그렇지 않다고 설명합니다.
"외부 관리업체를 통해 운영할 경우, 자금은 콘도미니엄 명의의 은행 계좌에 입금되며, 수표 발행이나 계좌 이체를 위해서는 이사회 구성원 중 최소 두 명(반드시 소유주여야 함)의 공동 서명이 필요합니다. 즉, 두 사람이 승인해야 수표 발행이나 계좌 이체가 가능합니다."라고 8년째 회사를 이끌고 있는 임원은 설명합니다.
그는 또한 관리자가 한 달에 두 번 급여, 서비스, 연료 등 2주 동안 충당해야 할 비용에 대한 지급 요청서를 발행하고, 이사들이 이를 검토한 후 수표에 서명하거나 이체를 승인한다고 덧붙였습니다.
마르티네스는 콘도미니엄 기금 관리가 효율적인 관리 운영에 있어 가장 중요한 요소라고 생각합니다. 그는 기금을 개인적으로 관리하는 것을 항상 피하고 이사회에 의존할 것을 권장합니다. "이는 투명성 확보와 신뢰 구축 등 여러 가지 장점이 있습니다. 모든 관리자는 제3자 기금을 다루므로 정직하게 처리해야 합니다.".
추가 요금 vs. 예상치 못한 비용
마르티네스는 각 콘도미니엄이 서로 다른 방식으로 관리되며, 추가 요금은 콘도미니엄 총회에서 승인된 연간 예산을 기준으로 책정된다고 주장합니다.
"모든 콘도미니엄과 관리자에게 이상적인 시나리오는 총 비용의 8%에서 15%에 해당하는 예비비를 예산에 포함시키는 것입니다. 이 경우, 매우 큰 규모의 수리가 필요한 경우가 아니면 추가 비용이 발생할 가능성은 매우 낮습니다. 예산에 예비비가 포함되지 않은 콘도미니엄의 경우, 연간 두 번 이상 추가 비용이 발생하는 것이 일반적입니다."라고 그는 설명합니다.
회사의 장점
그는 콘도미니엄이 외부 업체의 서비스를 이용할 경우 여러 가지 이점이 있다는 것을 이해하고 있으며, 그중에서도 행정 조직화, 발생할 수 있는 비상 상황이나 예상치 못한 사건에 대한 신속한 대응, 검증되고 감독된 직원, 효율적인 관리비 징수, 자원 최적화, 건물의 최적 유지 관리, 장비의 예방적 유지 보수, 법률 및 세무 자문 등을 꼽았습니다.
"저는 항상 외부 업체를 두는 것의 중요성은 어떤 상황에서도 의지할 수 있는 사람이 있다는 점이라고 말해왔습니다. 책임감 있고 열정적으로 직무를 수행하는 관리자의 역할은 무궁무진하며, 법률 5038호에 명시된 기능 그 이상을 아우릅니다. 예를 들어, 관리자는 일반적인 문제에만 개입해야 하지만, 일반적으로 아파트 내부 또는 아파트 간에 문제가 발생했을 때, 해결책을 찾는 데 협력적으로 참여할 수 있습니다."라고 MP 콘도미니엄의 관리자는 말합니다. 그는 또한 자사 업무 일정에는 주 3회 이상의 현장 점검이 포함되어 있다고 덧붙였습니다.
