산토도밍고 -제도주의와 정의재단(Finjus)은 화요일, 부동산 임대 및 퇴거에 관한 일반법, 해당 조항들이 적절히 수정 및 명확화되지 않을 경우 "부정적인 영향"을 초래할 수 있다고 지적했습니다.
해당 단체는 성명을 통해 지난주 하원 1차 심의에서 승인된, 세입자와 임대인 간의 의무를 규정하는 법안 에 대한 몇 가지 지적 사항을 제시했습니다
"우리는 계약의 자율성 , 법적 확실성 및 사법 시스템의 작동 가능성에 영향을 미치는 실질적이고 절차적인 측면을 재정립하는 것이 필수적이라고 생각합니다 ."라고 Finjus는 밝혔습니다 .
그는 최종 승인 전에 재고해야 할 몇 가지 사항을 강조합니다.
핀유스는 다양한 유형의 임대에 대한 차별화된 취급 의 필요성을 강조하며, 특히 주거용 임대와 상업용, 산업용 또는 관광용 임대를 구분하지 않는 현행 규정 이 시정되어야 할 핵심적인 부분이라고 지적했습니다 . 핀유스는 "이러한 임대 유형을 동일하게 취급하는 것은 경제 활력, 특히 투자와 계약의 자유에 부정적인 영향을 미칠 수 있다 " 고 언급했습니다 .
상업용 임대차 에 적용되는 규정은 계약 당사자 간의 협상력이 크고 위험 수준이 다르다는 점을 고려하여 계약의 자유 원칙 에 우선적으로 기반해야 합니다
" 주택 임대 , 즉 가족 또는 개인 목적의 고정 거주 공간에 대한 임대 에 초점을 맞춰 법률을 제정하고, 상업, 산업 또는 단기 체류 목적의 임대는 그 범위에서 제외하여 민법 및 일반 사법 규칙에 따라 계속 규제하도록 하는 것이 좋습니다."
의지의 자율성과 계약상의 의무
이 법안은 당사자 간 협상의 여지를 불필요하게 축소하는 여러 조항을 도입하고 있습니다 . 예를 들어, 제4조는 부동산의 용도를 미리 정해 놓음으로써 자유로운 용도 합의 가능성을 제한합니다. 마찬가지로, 임대료 조정 에 대한 의무적인 상한선을 설정하여 명시적인 합의가 없는 경우 공식적인 기준을 적용하도록 하고 있는데, 이는 공식적인 임대차 계약을 저해하고 계약과 경제적 현실 간의 괴리를 초래할 수 있습니다.
임대인에게 과도한 부담을 지우는 조항들도 있는데 , 예를 들어 사전 동의 없이 임차인에게 부동산을 매각할 것을 요구하거나, 명확한 법적 근거 없이 임차인에게 의무를 부과하는 비법률적 조항 등이 있습니다. 이러한 조치들은 계약의 자유라는 원칙을 훼손하므로 재검토가 필요합니다 .
개념적 간극과 법적 모호성
본 프로젝트에는 법적 불확실성을. 예를 들어, 제12조는 "포기"라는 개념을 언급하면서도 명확하게 정의하지 않아 해석상의 충돌을 하고 불필요한 소송으로 이어질 수 있습니다.
더욱이, 당사자들이 계약 기간을 고정하기로 합의한 경우에도 임대차 계약의 해지는 명시적인 해지 통지 에 달려 있습니다 . 이 조항은 명시적인 연장이나 묵시적인 갱신이 없는 한 특정 기간 만료 시 계약이 자동으로 종료되어야 한다는 일반적인 원칙에 위배됩니다 .
절차 및 집행 측면
주거용 임대차와 상업용 임대차에 대해 명확한 기술적 근거 없이 서로 다른 절차 체계가 도입되어 법 앞에서 불평등한 대우를 초래하고 사법 시스템에 추가적인 행정적 부담을 줄 수 있습니다
여전히 제대로 규제되지 않고 있는 중요한 문제는 유치권의 우선순위 와 임차인이 제공한 보증금의 보호입니다. 초안은 보증금 반환 명령 이후 계좌에 압류 명령이 내려진 경우 어떤 권리가 우선하는지에 대해 명확하게 규정하고 있지 않습니다.
그는 "보증 이행에 대한 명확한 규칙을 정립하는 통일된 절차를 도입함으로써 이러한 규제 공백을 해소해야 한다"고 결론지었다
