하나의 거래, 두 개의 법률, 그리고 업계가 아직 계산하지 못한 재무제표

법률 30-26은 한 손으로는 주고 다른 한 손으로는 빼앗는 격입니다. 양도세를 폐지하는 대신 양도소득세를 신설합니다. 이 새로운 제도 하에서 일반적인 부동산 거래의 비용 구조가 어떻게 변화하는지에 대한 분석은 아직 이루어지지 않았습니다

산토도밍고 – 도미니카 공화국의 부동산 시장에서 매매는 단순히 두 당사자 간의 가격 합의만을 의미하는 것이 아닙니다. 이는 매수자와 매도자가 거래에서 발생하는 세금 비용을 공식적이든 비공식적이든, 명시적으로든 가격에 포함시키든 간에 분담하는 세금 협상이기도 합니다.

법률 30-26에 따라 비용 구성 방식은 바뀌었지만, 그 메커니즘 자체는 변하지 않았으며, 해당 분야는 이제 막 그 변화를 반영하기 시작했습니다.

이 법은 한 손으로는 주고 다른 한 손으로는 빼앗는다. 한편으로는 부동산 양도세를 단계적으로 폐지하여 2027년에 감면하고 2028년부터는 완전히 없앤다. 다른 한편으로는 개인의 부동산 매각으로 발생하는 양도소득에 10%의 세금을 부과한다.

그러한 교환의 최종 결과는 중립적이지 않으며, 모든 거래에서 동일하지 않고, 구매자와 판매자에게 대칭적이지도 않습니다.

부동산 거래 시 세금 변경 사항

출처: 법률 30-26 제14조 및 제59조; 법률 173-07 제7조; 세법 제296조

법률 제정 이전의 비용 지도

이러한 대조를 명확히 하기 위해서는 2026년 6월 18일 이전의 비용 지도를 살펴봐야 합니다.

중고 시장 거래, 즉 소유자에서 구매자로의 거래에서 주요 세금 비용은 세 가지였습니다

• 부동산 양도세는 부동산 가액의 3%로, 징수 효율에 관한 법률 173-07 제7조에 따라 매수인이 납부합니다.
• 법률 18-88 및 그 개정안에 따라 면제 최소 금액을 초과하는 부동산 가액에 대해 연 1%의 부동산 재산세가 부과되며, 이는 매도자가 매매 시점까지 납부해야 합니다.
• 매각으로 발생한 자본 이득은 일반 소득세 제도에서 판매자의 소득에 포함되어 개인 소득세율에 따라 최대 25%까지 과세됩니다(세법 제296조).

실제로 도미니카 공화국 시장에서는 그러한 부담을 줄이기 위한 비공식적인 메커니즘이 발전해 왔는데, 바로 매매 계약서에 명시된 가격이 실제 거래 가격과 일치하지 않는 경우가 많았다는 점입니다.

도미니카 공화국 중앙은행은 요한 펠릭스 로사가 작성한 실무 보고서 "도미니카 공화국 주택 가격 지수 구축"에서 이러한 행태를 직접 기록하고 있는데, 해당 보고서에서는 현지 시장에서 세금 납부를 회피하거나 관련 수수료를 줄이기 위해 일부 관련 세부 정보를 누락하거나 잘못 기재하여 거래를 등록하는 것이 관행으로 자리 잡고 있다고 지적합니다.

이러한 행위는 인위적으로 과세 기반을 줄였지만, 양측 모두에게 법적 위험을 초래했습니다.

법률 제정 후 비용 지도

법률 30-26은 해당 지도를 상당히 재구성합니다

• 구매자에게 알려드립니다: 제59조는 저당권 설정 및 보존법에 따라 과세되는 부동산 거래에 대한 통합세를 단계적으로 인하하는 내용이며, 법률 173-07에 따른 3% 직접 양도세는 명시적으로 폐지되거나 개정될 때까지 효력을 유지합니다.

이러한 구분은 기술적으로 중요한 사항이지만 법률 본문이나 이후 공식 발표에서는 설명되지 않았습니다. 해당 업계는 국세청(DGII)에 직접 판매 거래에서 두 세금이 공존하는지, 아니면 하나가 다른 하나를 대체하는지 여부를 확인해야 합니다.

• 판매자 여러분께: 새로운 세법 제296-1조는 양도소득에 대해 10%의 세금을 일시불로 부과하는 내용을 담고 있으며, 기존의 누진세율 적용 방식을 대체합니다.

이전 제도에서 최고 한계세율인 25%를 적용받아 세금을 납부했을 판매자에게 10% 인하는 상당한 세액 감면을 의미합니다.

소득이 낮아 낮은 세율 구간으로 세금을 납부해 온 판매자의 경우, 규정에서 과세 기준을 어떻게 정의하느냐에 따라 영향은 중립적일 수도 있고 더 클 수도 있습니다.

방정식을 바꾸는 변수

이번 시리즈 두 번째 편에서 핵심 내용인 새로운 양도소득세의 과세기준이 법률에 명시되어 있지 않기 때문에 순효과 분석을 완료할 수 없습니다.

하지만 확실한 것은 거래 총비용에 미치는 복합적인 영향은 부동산 가격, 최초 취득 이후 경과 시간, 그리고 과세 대상 이익을 규정하는 방식이라는 세 가지 변수에 따라 달라진다는 점입니다.

과세 기준액의 불확실성을 해소하지 않고 현행 법률 조항을 바탕으로 한 시나리오를 통해 이를 설명하자면, 20만 달러(2026년 6월 BCRD 기준 환율 기준 약 1,200만 RD달러) 상당의 부동산을 2차 시장에서 거래하는 경우를 생각해 보겠습니다.

이전 제도에서는 구매자가 3%의 양도세로 36만 디르함달러를 납부했습니다. 판매자의 경우, 이익이 400만 디르함이고 소득세율 25%가 적용될 경우 100만 디르함달러를 납부해야 했습니다. 따라서 거래의 총 세금 비용은 136만 디르함에 공증 및 등록 수수료가 추가됩니다.

2027년 법률 30-26 시행 시: 구매자는 DGII의 별도 설명이 없는 한 법률 173-07에 따른 3%의 세금을 계속 납부해야 하며, 판매자는 양도소득세의 10%를 납부해야 합니다.

과세 기준액이 동일하게 400만 루피아 달러라면, 세금은 40만 루피아 달러가 되어 이전 제도보다 60만 루피아 달러가 감소할 것입니다.

2028년부터 주택담보대출세가 폐지되면 구매자에 대한 세금 감면 혜택이 적용될 것입니다.

이 시나리오는 예시적인 것이며 잠정적인 것입니다. 실제 효과는 과세 기준에 대한 규제상의 정의에 따라 달라집니다.

이것이 협상 가격에 어떻게 반영되는가

도미니카 공화국 부동산 시장은 이 지역 대부분의 시장과 마찬가지로 거래 관련 비용이 당사자 간 협상 대상입니다. 이러한 비용이 재분배되면 가격 균형점이 이동합니다.

단기적으로 가장 가능성이 높은 시나리오는 10% 세율이 사실상 이전 세율보다 낮아 협상 여지가 생기므로 판매자들이 최저 가격을 하향 조정할 것이라는 점입니다.

이러한 조정은 중고 시장에서 거래 가격이 다소 낮아지는 결과를 가져올 수 있습니다. 그러나 이러한 효과는 10%의 과세 기준이 합리적으로 계산된다는 전제 하에 가능하며, 이는 다시 말해 현재 논의 중인 규정에 달려 있습니다.

중앙은행은 2025년 1월부터 12월까지의 잠정 실적 발표에서 주택 구입을 위한 금융 시스템 대출이 해당 연도에 13.2% 증가하여 4,613억 5,650만 루피아(RD$)에 달했다고 밝혔습니다.

이 데이터는 주택 금융 수요가 여전히 강세를 보이고 있음을 확인시켜 줍니다. 판매자에게 세금 부담이 줄어든 2차 시장은 기존의 세금 부담 발생을 피하기 위해 매도를 미루고 있는 소유주들이 보유하고 있는 주택 공급을 촉진하는 데 도움이 될 수 있습니다.

업계가 폐점 전에 알아야 할 사항

관련 규정이 마련될 때까지 거래의 순비용 분석은 잠정적인 것입니다. 하지만 구매자, 판매자, 그리고 부동산 중개인은 지금 당장 질문할 수 있고 또 해야 할 것들이 있습니다.

• 판매자: 제가 최초에 얼마를 지불했고, 몇 년도에 어떤 서류를 제출했습니까? 제가 개량 공사를 했고, 관련 서류가 있습니까? 이 부동산이 제 주 거주지입니까? 만약 제가 매각한다면, 매각 대금 전액을 6개월 이내에 새로운 주 거주지에 재투자할 계획입니까? 저는 65세 이상입니까?
• 구매자: 법률 173-07에 따른 3% 양도세가 법률 30-26 제59조에 따른 세금 외에 이 거래에 추가로 적용되는 건가요, 아니면 하나가 다른 하나를 대체하는 건가요? 해당 부동산은 현재 Confotur 분류를 받고 있나요? 제가 최초 개발업자(1차 분양)로부터 구매하는 건가요, 아니면 2차 시장에서 구매하는 건가요?
• 양측 질문: 합의된 세금 구조는 무엇인가요? 각 비용은 누가 부담하나요? 그리고 그 내용이 계약서에 반영되어 있나요?

이러한 질문에 대한 완벽한 답은 오늘날에는 없습니다. 하지만 이러한 질문을 던지는 것 자체가 구조화된 거래와 거래 완료 후 6개월 만에 예상치 못한 세금 문제가 발생하는 거래 사이의 차이를 만들어냅니다.

참고 자료:

• 경제 성장, 세제 간소화 및 국제 위기 완화 조치에 관한 법률 제30-26호, 제14조(신설 세법 제296-1조) 및 제59조, 2026년 6월 18일 공포.
• 세금 징수 효율성에 관한 법률 제173-07호, 제7조. 국세청. dgii.gov.do
• 부동산세에 관한 법률 제18-88호 및 그 개정안. 국세청.
• 도미니카 공화국 세법 제2편 제289조 및 제296조. 내국세 총국.
• 도미니카 공화국 중앙은행. 2025년 1월~12월, 2026년 2월 도미니카 경제 잠정 결과. 주택 대출: 4,613억 5,650만 도미니카 달러, 전년 대비 13.2% 증가.
• 도미니카 공화국 중앙은행. "도미니카 공화국 주택 가격 지수 구축." 요한 펠릭스 로사, 통화정책 및 경제연구부. 연구보고서, 2021년 8월.

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