사기는 소수에 불과하지만, 더 큰 파장을 일으킵니다.
땅 한 톨도 파지 않고 아파트를 팔고, 도시 허가도, 토양 조사도, 심지어 땅에 발 한 번 디뎌보지 않고 프로젝트를 홍보하는 것. 이것이 도미니카 공화국 부동산 시장의 새로운 현실이며, 우리는 이에 대해 충분히 이야기하지 않고 있습니다. 오늘날, 인스타그램 계정과 멋진 조감도만 있으면 승인된 설계도 없이도 수백만 달러의 선분양 수익을 올릴 수 있습니다.
이 분석을 시작하기 전에 한 가지 분명히 해야 할 점이 있습니다. 부동산 사기는 여전히 소수에 불과하다는 것입니다. 예정대로 약속대로 완공되는 70개의 분양 프로젝트 중 하나 정도는 미완공되거나 문제가 발생할 수 있습니다. 하지만 그 한 건, 즉 약속을 이행하지 못한 프로젝트가 나머지 69건보다 훨씬 더 큰 파장을 일으킵니다. 언론의 주목을 받고, 소송으로 이어지며, 투자자와 구매자 모두에게 실망과 불신을 안겨주는 프로젝트가 바로 그것입니다.
허가 없이 판매하기: 새롭고 위험한 규칙
우리가 우려해야 할 것은 선분양 모델 그 자체가 아니라, 그것이 실제로 어떻게 시행되고 있는가 하는 점입니다. 부지 정리도, 시의회 허가도, 환경부의 환경영향평가도, 토양 조사도 제대로 하지 않은 채, 화려한 조감도와 눈길을 사로잡는 가격으로 소셜 미디어에서 공격적으로 홍보되는 프로젝트들이 점점 더 흔해지고 있습니다. 심지어 어떤 경우에는 프로젝트를 담당하는 정식 등록 업체조차 없는 경우도 있습니다.
어떻게 회사가 단 한 번의 공사도 진행하지 않고 프로젝트 지분 100%를 매각했다고 발표할 수 있을까요? 누가 이런 상황을 감독하는 걸까요? 명확한 관리 체계가 부재하면 예외적인 상황이 일반적인 일이 되어버립니다. 그리고 바로 여기서 구매자에게 진정한 위험이 시작됩니다.
돈을 미끼로 삼는 것: 공허에 낚싯바늘을 꽂는 것부터
이러한 선분양 방식은 대부분 간단한 원칙에 따라 진행됩니다. 바로 부동산 가치의 10%에서 20%를 계약금으로 받는 것입니다. 만약 500만 디르함짜리 아파트라면, 아무런 보증도 없이 50만 디르함에서 100만 디르함까지를 선불하는 셈입니다. 재정적 지원도 없는 경험 부족한 개발업자의 손에 들어간 이 돈은 시한폭탄과 다름없습니다.
프로젝트에 적절한 자금이 지원되지 않거나, 회사가 필요한 기술 및 재정 구조를 갖추지 못하면, 그 자금은 운영비, 광고비, 토지 매입 계약금, 심지어 기존 부채 상환에 사용되어 버립니다. 그리고 실제로 건설을 시작해야 할 시점이 되면 자금은 이미 바닥나 버립니다. 그 후로는 지연, 변명, 침묵이 이어지다가, 심지어는 프로젝트 자체가 사라지는 경우도 발생합니다.
불가피한 지연 vs. 위장된 즉흥연주
경험이 풍부한 건설업자라면 이 업계에서 지연은 불가피하다는 것을 잘 알고 있습니다. 건설은 정확한 과학이 아닙니다. 기상 조건, 자재 부족, 물류 문제, 규제 변경 등 여러 요인이 마감일을 미룰 수 있습니다. 저희는 이러한 상황을 충분히 이해합니다.
하지만 용납할 수 없는 것은 즉흥적인 대응입니다. 사전 판매 프로젝트에서 발생하는 장기간의 지연은 외부 요인 때문이 아니라, 계획의 완전한 부재 때문입니다. 현실적인 기술 일정, 체계적인 재정 계획, 그리고 자격을 갖춘 팀 없이 프로젝트가 시작되면 실패할 수밖에 없습니다.
비용이 지속적으로 상승하는 상황에서 위험은 더욱 커집니다. ONE에서 발표한 직접 주택 건설 비용 지수(ICDV)에 따르면, 철강, 시멘트, 전기 시스템 및 마감재의 세계적인 인플레이션으로 인해 평균 건설 비용은 2021년 이후 18% 증가했습니다. 재정적으로 부실하게 설계된 프로젝트는 이러한 영향을 견뎌낼 수 없습니다.
제어 메커니즘은 어디에 있습니까?
이러한 상황을 고려할 때, 우리는 다음과 같은 질문을 던져야 합니다. 누가 이러한 관행을 감독하고 있는가? 오늘날 도미니카 공화국에서는 사실상 누구나 자신을 "부동산 개발업자"라고 칭하고, 조감도를 만들고, 인스타그램 계정을 개설하고, 어떠한 법적 절차도 거치지 않고 판매를 시작할 수 있습니다.
지방 의회도, 환경 기관도, 수탁자도 발표된 프로젝트가 법적, 기술적 근거를 갖추고 있는지 검증하지 않습니다. 게다가, 종종 법률 자문 없이, 불분명한 조항으로, 또는 계약 위반 시 실질적인 처벌 조항 없이 예비 판매 계약이 체결됩니다.
한편, 구매자는 무방비 상태에 놓여 있습니다. 명확한 보호법도 없고, 법을 어기는 사람들을 처벌할 실질적인 권한을 가진 규제 기관도 없습니다. 이러한 상황은 비공식적인 거래와 남용이 만연할 수 있는 토대를 마련합니다.
성장을 멈추는 것이 아니라 성장을 체계화하는 것입니다
부동산 업계에 제동 장치가 필요한 것이 아닙니다. 필요한 것은 질서, 투명성, 그리고 현명한 규제입니다. 이 나라에는 훌륭한 개발업자들이 많이 있는데, 그들은 감독을 두려워하지 않습니다. 오히려 감독이 필요합니다. 왜냐하면 그들의 명성은 시장이 명확한 규칙에 따라 운영될 때 비로소 빛을 발하기 때문입니다.
콜롬비아와 칠레 같은 국가들은 프로젝트가 정식 허가를 받고 연구 승인을 받은 후에만 선분양을 허용하는 규제 체계를 마련해 놓았습니다. 어떤 경우에는 특정 건설 단계가 완료될 때까지 구매자의 자금을 신탁 계좌에 보관하기도 합니다. 이는 구매자와 개발자 모두를 보호하는 장치입니다.
도미니카 공화국에는 왜 비슷한 제도가 없을까요?
이는 우리 모두에게 영향을 미칩니다: 해당 분야에 대한 호소
이제는 이것이 단지 한 사람의 문제가 아니라는 점을 인식해야 할 때입니다. 이는 우리 모두에게 영향을 미칩니다. 의무를 다하는 건설업자, 기한 내에 완공하는 개발업자, 성실하게 일하는 판매자, 그들을 신뢰하는 구매자, 그리고 건전한 부동산 환경에서 혜택을 받는 상업 및 관광 부문까지 모두 영향을 받습니다.
생태계의 일원으로서 우리는 목소리를 내고 제대로 된 규제를 요구할 책임이 있습니다. 임기응변식 운영과 비공식적인 관행이 국가 발전에 핵심적인 역할을 해온 이 분야의 신뢰성을 훼손하는 것을 더 이상 용납할 수 없습니다.
부동산 관광 산업의 지속적인 성장, 외국인 투자의 견조한 유지, 그리고 도미니카 국민들의 자국 투자 지속을 위해서는 이 산업을 잘 관리해야 합니다. 그리고 그 시작은 혼란을 줄이고 명확한 경계를 설정하는 것입니다.
해당 분야의 미래는 신뢰성에 달려 있습니다
건설 및 부동산 개발은 앞으로도 국가 경제 성장의 핵심 동력이 될 것입니다. 그러나 아무런 조치가 취해지지 않는다면, 평판 리스크는 국내외 투자 위축으로 이어질 것입니다. 해외 거주 도미니카인, 외국 펀드, 현지 가족 투자자 등 진지한 투자자들은 개발업체의 말뿐 아니라 확실한 보호를 받고 있다는 확신을 가져야 합니다.
이제 결정을 내려야 할 때입니다. 문제는 선판매를 규제할지 여부가 아니라, 업계가 지속적으로 성장하면서도 피해자가 발생하지 않도록 현명하고 공정하게 규제하는 방법입니다.
건축은 단순히 벽돌을 쌓는 것만이 아닙니다. 약속을 지키는 것이기도 합니다. 신뢰가 곧 자본인 나라에서 신뢰성보다 더 값진 투자는 없습니다.
이 글에 표현된 의견은 전적으로 저자의 책임입니다.
