산토도밍고- 부동산 임대 시 흔히 나오는 "2+1" 공식 때문에 보증금 사용처에 대해 임차인들이 의문을 제기하는 경우가 있습니다.
국내 임대차 계약에서 보증금의 제공 및 적용을 규정하는 법률 17-88호는 임대차 계약 기간에 따라 1개월에서 3개월분의 월세를 보증금으로 정하고 있습니다. 이 법은 임차인이 지불하는 현금이 임대 부동산의 잠재적인 물리적 손상으로부터 보호하기 위한 것이며, 농업은행에 예치해야 한다고 명시하고 있습니다
두 명의 전문가는 임대 과정에서 다양한 협상이 이루어질 수 있으며, 임대인의 90%가 보증금 사용에 관한 규정을 알지 못한다고 추정하며 의견을 제시했습니다.
레맥스 메트로폴리타나의 영업 관리자인 멜리도 마르테는 임대 기간에 따라 임대 과정에서 다양한 협상이 이루어질 수 있다는 점을 잘 알고 있습니다. 그는 "보증금 없이 임대한 적도 있고, 한 달짜리 임대도 있으며, 임차인에게 보증인이 없는 경우에는 더 긴 기간의 보증금을 요구하기도 합니다."라고 말합니다.
그는 보증금이라고 부르는 몇 개월 치 임대료는 임차인이 부동산을 인도받을 당시 발견될 수 있는 손상에 대한 수리 비용을 충당하기 위한 일종의 보증금일 뿐이라고 설명합니다.
그는 법에 따라 이러한 예치금은 농업은행에 예치되어 계약 종료 시 임차인에게 반환되어야 한다고 상기시켰다.
"선불금은 부동산 중개인을 통하지 않아도 보통 청구되는 관례입니다. 선불금이라고 부르지만, 저는 후불로 임대료를 지불하는 경우도 있었습니다. 선불금은 후불과는 정반대입니다. 즉, 입주하거나 사용하기 전에 지불하는 것이죠. 예를 들어 오늘 입주하고 30일 기간이 지나면 이미 거주한 달에 해당하는 금액을 지불하는 식입니다.".
그는 부동산 중개인이 받는 수수료는 보통 한 달치 월세이지만, 집주인과의 계약 내용과 계약 기간에 따라 달라진다고 말했다. "예를 들어, 1년 미만 계약의 경우 10%가 아닌 한 달치 월세를 수수료로 받습니다. 하지만 1년 계약의 경우에도 한 달치 월세, 즉 10%보다 적은 금액을 수수료로 받습니다. 1년 계약의 경우 연간 월세의 8.33% 정도를 넘지 않습니다. 6개월이나 3개월 단기 임대의 경우 보통 월세의 10%를 받으며, 에어비앤비의 경우 호스트는 10%를 훨씬 넘는 수수료를 받는 경우도 있습니다."라고 마르테는 설명했다.
변호사가 하는 말
부동산법 전문가인 알렉산드라 오발레스는 소유주의 90%가 농업은행에 보증금을 입금하지 않아 관리자와 세입자 간에 문제가 발생한다고 지적합니다.
"보증금은 부동산 보호를 위해 15일 이내에 농업은행으로 옮겨야 합니다. 그런데 집주인이 보증금을 찾으러 가면 훼손된 경우가 많고, 법이 세입자를 보호한다는 것을 알고 그대로 두는 경우가 많습니다. 무엇보다 불가능한 것은 아니지만, 절차가 너무 오래 걸립니다."라고 부동산법 석사 학위를 소지한 변호사는 지적합니다.
선불금에 관해 그는 가구가 비치된 주택 임대가 시작되면서 부동산과 함께 배송되는 가구를 보호하기 위해 이러한 관행이 시행되었다고 주장합니다.
"법률의 어떤 조항에도 최소한 가구가 비치된 임대 방식이 시작된 시점부터 적용되는 선불 보증금에 대한 규정이 없으며, 이는 임대 부동산의 범위를 벗어난 수리에 대한 비용 부담을 수반합니다.".
이 문서에서는 임대차법에 따라 임차인이 납부해야 하는 보증금과 월세 개월 수가 1개월에서 3개월까지로 규정되어 있다고 설명합니다. 임대차법 제1항은 다음과 같이 명시하고 있습니다
“모든 임대 계약에서 임차인은 계약 체결 시 소유자 또는 관리자에게 1년 이하 계약의 경우 최소 1개월치 임대료, 2년 또는 1년 6개월 이상 계약의 경우 최소 2개월치 임대료, 3년 이상 또는 2년 6개월 이상 계약의 경우 최소 3개월치 임대료에 해당하는 금액을 현금으로 지급하는 것으로 간주한다. 단, 예치금, 선수금 또는 선불금이 더 큰 금액인 경우에는 농업은행에 전액 예치해야 한다는 요건은 예외로 한다.”.
오발레스 펠릭스 이 아소시아도스의 경험 많은 변호사는 수수료를 받는 것이 불법은 아니라고 말합니다. "중개인이 하는 일이고 세입자도 알고 있기 때문입니다. 중요한 것은 처음부터 세입자에게 이 사실을 알리는 것입니다. 임대료에 수수료가 있다는 것을 세입자에게 명확히 설명해야 합니다. 중개인은 집주인이 아니라 세입자를 대리하는 사람이므로 수수료를 청구해야 합니다. 수수료는 절반 또는 일정 비율로 책정할 수 있으며, 이는 세입자와 협의하면 됩니다."라고 그녀는 설명했습니다.
시대에 뒤떨어진 법
도미니카 공화국에서는 임대차 관련 법규를 시급히 개정해야 할 필요성이 있습니다. 현재 이 나라의 임대차 관련 규정 및 적용은 1988년 2월 5일에 제정된 구식 임대차법(법률 제17-88호)에 따라 이루어지고 있습니다. 이 법은 1955년 10월 22일에 제정된 법률 제4314호를 개정하기 위해 만들어졌습니다.
2018년 초부터 '부동산 임대 및 퇴거에 관한 일반법'이 국회에서 심의 중이며, 하원에서 2차 독회를 통과했습니다. 이 법안은 헨리 메란 의원과 데모스테네스 마르티네스 의원이 발의했습니다. 이 법안은 부동산 업계로부터 상당한 비판을 받고 있습니다.
