산토도밍고. -단기 임대 부동산 관리 전문가인 마조리 하스분은 도미니카 공화국의 단기 임대 시장이 이 분야에 새로 진입하는 사람들에 의해 "포획"되고 있으며, 심지어 현실과 동떨어진 임대료를 책정하여 사업에 피해를 주고 있다고 지적했습니다.
"무슨 일이 벌어졌는지 모르겠지만, 바로 시장 내 분열 문제입니다. 단순히 임대를 하는 사람들 때문에 시장 가치가 떨어지고, 자신들이 소유한 부동산 유형과 위치를 고려했을 때 터무니없는 임대료를 책정하는 바람에 시장이 무너지고 있습니다." 그는 El Inmobiliario와의 인터뷰에서 에어비앤비를 통해 임대하는 사람들 때문에 어려움을 겪는 가족들의 불만에 대해 이렇게 답했습니다.
그는 손님들이 경제적 이점이 있는 곳으로 가는 것은 당연하며, 어쩌면 유치되는 고객층이 이상적이지 않을 수도 있다고 지적합니다. 또는 손님이 숙소에 적합한지 판단하기 위한 필요한 검증 과정이 제대로 이루어지지 않고 있을 수도 있다고 말합니다. 하스분은 "호스트 입장에서는 손님의 이전 후기, 규칙 준수 여부, 부적절한 행동에 대한 보고, 금지된 활동 참여 여부 등을 확인할 수 있기 때문에 모든 사람이 필요한 예방 조치를 취하는 것은 아닙니다. 이는 호스트가 자신의 숙소에서 단기 임대를 어떻게 관리하는지에 따라 크게 달라집니다."라고 말했습니다.
해당 전문가는 2017년 교황청립 마드레 이 마에스트라 대학교에서 마케팅을 전공으로 하는 호텔 경영학 학위를 취득했습니다. 그녀는 졸업 후 관광 분야에 종사해 왔으며, 그녀의 회사인 비호스티드(Behosted)는 단기 임대 숙소를 관리합니다.
건물에 사람이 거주하는 혼합 단기 임대 문제에 대해 그는 이는 콘도미니엄 관리위원회와 건설 회사의 소관이며, 소유주는 부동산을 구입할 때 이를 검토해야 한다고 생각한다.
그는 "이러한 사례들이 주로 과거 시장이 지금처럼 지속적인 성장을 경험하지 못했던, 관련 규제가 없었던 오래된 주거 지역에서 발생하고 있다는 것을 알고 있습니다. 따라서 지금 이러한 충격이 발생하고 있으며, 그 결과에 따라 조치가 취해지고 있다는 것을 이해합니다."라고 강조했습니다.
그는 일부 부동산은 새 소유주가 에어비앤비를 통해 임대하는 것을 허용하지 않는다고 주장합니다.
규정
하스분은 도미니카 공화국의 단기 소득 규제가 임박했다고 믿으며, "이 문제는 이미 오래전부터 논의되어 왔습니다. 심지어 올해 초에는 불공정 경쟁 문제 때문에 단기 소득에 대한 세금이 인상될 것이라는 보도가 있었던 것으로 기억합니다."라고 말했습니다.
그는 이 조치가 추가 요금 부과로 인해 최종 숙박 요금에 영향을 미칠 것이기 때문에 시장에 영향을 줄 것이라고 믿습니다. "임대료를 조금 낮추는 방안을 재고하거나, 다른 모든 것과 마찬가지로 단순히 조정해야 할 것입니다. 다른 나라에서는 단기 임대에 세금을 부과해 온 것이 거의 초기부터 이어져 왔기 때문입니다.".
계절 사업
하스분은 잠재적 투자자들에게 이 시장이 계절에 크게 좌우된다는 점을 명심하라고 조언합니다. "계절적 특성이 매우 강해서 매달 안정적인 수입을 보장할 수 없습니다. 변동성이 매우 큽니다. 성수기와 비수기가 분명히 존재하며, 이 사업에서 효율적으로 운영하고 성공하려면 수요와 계절에 맞춰 적응해야 합니다. 이를 위해서는 시장을 꾸준히 분석하고, 객실 요금과 객실 점유율의 변동 추이, 그리고 수요의 변화를 관찰해야 합니다. 그런 다음, 객실 점유율을 유지하고 성공을 거두기 위해 그에 맞춰 대응해야 합니다."라고 그는 강조합니다.
숙박 마지막 날 고객이 도착 과정부터 청소 상태, 그리고 숙소를 예약할 때 사람들이 고려하는 모든 중요한 부분에 이르기까지 전반적인 경험을 평가할 수 있는 기회를 갖는다는 점은 매우 중요한 가치입니다.
"그래서 효율적으로 운영하는 것이 매우 중요합니다. 리뷰는 댓글 내용에 따라 긍정적 또는 부정적인 영향을 미치기 때문입니다. 마찬가지로 호스트인 우리도 게스트를 평가할 수 있습니다. 규칙을 잘 지키는 좋은 게스트가 있는가 하면, 그렇지 않은 게스트도 있기 때문입니다. 우리는 이러한 게스트를 평가할 수 있습니다. 이는 다른 호스트에게도 중요합니다. 바람직하지 않은 게스트가 자신의 숙소를 예약하려고 할 때, 우리가 작성한 리뷰를 보고 해당 게스트를 수락할지 여부를 결정할 수 있기 때문입니다.".
하스분은 투자를 고려하는 사람이라면 누구나 해당 지역을 꼼꼼히 조사하고 수요 추이를 관찰해야 한다고 조언합니다. "저는 매우 솔직하게 항상 사람들에게 이렇게 말합니다. '만약 100만 달러 대출을 받아 부동산을 구입하고 가구를 들여놓은 다음 매달 대출금을 갚고도 여유 자금이 남는 것을 목표로 한다면, 그런 희생을 감수할 생각이 아니라면 하지 마세요. 왜냐하면 상황은 매우 예측 불가능하기 때문입니다. 물론 목표를 달성할 수 있는 달도 있겠지만, 그렇지 못할 달도 있을 겁니다. 모든 계절이 호황인 것은 아니니까요. 정말 예측하기 어렵습니다.'"라고 그녀는 강조합니다.
