그중에서도 상시 거주용, 관광용, 휴가용, 상업용 또는 기타 유형의 주택 계약 간의 조건이나 차이점을 명확히 하고 규제하는 것이 중요하다고 언급하고 있습니다.
산토도밍고 - 알프레도 파체코 하원의원이 최근 국회에 제출한 "부동산 임대 및 퇴거 법안"은 임대 절차에 필수적인 여러 요소가 누락되어 있어 불완전한 법안이라고 해당 분야 전문가인 마리달리아 로드리게스 파디야 변호사가 지적했다.
이 법안은 전국에 흩어져 있는 부동산 임대 관련 규정을 개편하고 통일할 필요성을 다루고 있다는 점은 인정하지만, 일반 주택, 관광, 휴가, 상업 또는 기타 유형의 임대 계약 조건이나 차이점을 명확히 하고 규정하는 것과 같은 중요한 사항들을 누락하고 있습니다.
로드리게스 파디야는 또한 임차인을 위한 우선 취득 규칙의 수립, 대체 분쟁 해결 수단의 규정, 부동산 임대와 금융 법률 상품(예: 부동산 신탁) 간의 연계에 대해서도 언급합니다.
경험이 풍부한 변호사는 이전 프로젝트와 비교했을 때, 새로운 제안은 임대 보증금 또는 예치금 납부 의무와 관련하여 중요한 기여 사항을 명시하지 않았다고 생각합니다.
"겉보기에는 새로운 시도처럼 보일 수 있지만, 이는 단순히 이러한 자금을 관리하는 주체가 농업은행에서 중앙은행으로 바뀐 것에 불과하며, 이러한 예금을 모아 특별 기금을 조성하려는 의도임에도 불구하고 관리 기관이 주택건설부(MIVED)라는 사실은 공공의 책임을 민간 부문에 강제로 위임하는 것으로 해석될 수 있다"고 해당 분야 전문가는 설명한다.
그는 입법적 기반을 재검토해야 하며, 이를 통해 부동산 소유주들이 단순히 일반적인 저축 이자를 얻는 것 이상의 혜택을 얻을 수 있어야 한다는 점을 이해하고 있습니다.
전문가에 따르면, 해당 프로젝트의 서문에는 외국인 부동산 투자를 촉진해야 한다는 내용이 언급되어 있지만, 새로운 법안은 이와 관련하여 아무런 기여도 하지 못하고 있습니다.
"새로운 법안 제3조는 관광 프로젝트의 단기 또는 장기 임대와 같은 법 적용 범위에 대한 몇 가지 예외 사항을 추가했지만, 그 규제에 대해서는 명확히 하지 않았습니다(예: 에어비앤비처럼 관광 사업 허가 없이 주택을 임대하는 경우)."라고 그는 지적했습니다.
새 법안에서 제안된 조기 계약 해지 위약금에 대해 그는 보다 완화된 조치를 재검토해야 한다고 생각하며, 다른 법률에서는 연간 월세 1개월분을 공제하는 방식을 예로 들면서, 때로는 비율로 부과하는 것이 더 큰 부담이 될 수 있다고 지적했습니다.
"이 프로젝트는 소유주를 가리지 않습니다. 대규모 임대주든 소규모 임대주든, 개인이든 법인이든 상관없습니다. 이는 부동산 시장, 특히 임대 공급에 활력을 불어넣을 수 있는 요인입니다.".
로드리게스 파디야는 새로운 프로젝트가 중앙은행에 MIVED의 권한 범위에 더 가까운 기능이나 과제를 부여한다고 지적합니다(예: 계약 등록, 임차인과 소유주 간 분쟁 발생 시 부동산 인도).
그는 전반적으로 "앞서 언급한 몇 가지 수정 사항을 제외하면 실질적으로 동일한 프로젝트라고 할 수 있다"고 결론지었습니다.
조사
지난해 발간된 연구 논문 "임대 및 퇴거법: 균형 잡힌 주택 재고를 위한 법적 제안"에서 로드리게스 파디야와 데니세 하르틀링은 임대차 관련 규정이 시대에 뒤떨어졌으며, 이후의 개정안들이 국가의 현행 주택 문제와 조화를 이루지 못한다고 주장합니다.
전문가들은 "이러한 상황을 고려할 때, 특히 주택 재고의 균형을 맞추는 데 기여할 수 있는 잠재력을 감안할 때, 잘 보호된 임대 시장이 가져올 수 있는 잠재적 이점을 강조하고 싶습니다."라고 지적합니다.
그들은 임대차 운영을 규율하는 절차를 법적 균형의 관점에서 개선해야 할 필요성을 핵심으로 강조합니다. 왜냐하면 임대인과 임차인 모두를 보호해야 하며, 이러한 계약 관계에서 발생하는 분쟁에 대해 효과적인 해결책을 제공해야 한다는 점을 이해하고 있기 때문입니다.
