조안 펠리즈 지음
El Inmobiliario 특별판
저는 여러 언론 매체와의 협업을 통해 에어비앤비와 같은 플랫폼이 도미니카 공화국 관광에 미치는 영향을 분석해 왔습니다. 이는 간과할 수 없는 현상입니다. 에어비앤비 덕분에 숙박 시설이 다양해졌지만, 동시에 관광 산업의 지속가능성에 심각한 위협이 되고 있기 때문입니다. 규제 부재는 국가 경제를 지탱해 온 대규모 관광 프로젝트를 위태롭게 할 뿐만 아니라, 이러한 모델이 부동산 투자자들에게 겉으로 보이는 것처럼 수익성이 높은지에 대한 의문을 제기하게 합니다.
에어비앤비와 도미니카 관광에 대한 위협
도미니카 공화국은 올인클루시브 리조트, 부티크 호텔, 대규모 부동산 개발을 기반으로 한 탄탄한 관광 모델 덕분에 카리브해 지역을 선도하고 있습니다. 하지만 에어비앤비가 더욱 저렴하고, 많은 경우 규제가 덜한 대안을 제시하며 강력하게 시장에 진출했습니다.
이는 불공정 경쟁을 초래합니다. 호텔과 관광 개발 사업은 세금, 안전, 건강, 지속가능성에 관한 엄격한 규정을 준수하는 반면, 에어비앤비에 등록된 많은 숙박 시설은 이러한 의무를 회피합니다. 이러한 불균형적인 이점은 정식 사업의 경쟁력을 저해할 뿐만 아니라 국가 세수 감소로 이어져 경제적, 사회적 파급 효과가 큰 투자 사업을 위태롭게 합니다.
에어비앤비는 투자자들에게 정말 그렇게 수익성이 좋은 사업일까요?
에어비앤비의 가장 큰 매력 중 하나는 상당한 수준의 고정수익을 창출할 수 있다는 점입니다. 많은 부동산 투자자들이 단기 관광 숙박 시설로 활용할 목적으로 부동산을 매입해 왔습니다. 하지만 이 모델이 생각만큼 수익성이 높을까요?
현실은 훨씬 더 복잡합니다. 에어비앤비 숙박 요금은 일반 임대보다 높을 수 있지만, 그에 따른 비용 또한 만만치 않습니다. 에어비앤비에서 숙소를 운영하려면 유지 보수, 청소, 공과금, 관리 플랫폼 비용 등 지속적인 지출이 발생합니다. 게다가 수입은 계절적 요인과 지역 시장 경쟁에 따라 변동하기 때문에 항상 안정적이지는 않습니다.
푼타 카나나 라스 테레나스처럼 에어비앤비 숙소가 기하급수적으로 증가한 지역에서는 시장 포화로 인해 호스트의 수익성이 제한될 수 있습니다. 여기에 부동산 가치 하락과 같은 위험 요소, 그리고 경우에 따라서는 부동산 가격 상승으로 인한 현지 구매자들의 관심 부족까지 더해져 수익성이 더욱 악화됩니다.
사회 및 도시적 영향: 숨겨진 비용
경제적 영향 외에도 에어비앤비의 성장은 지역 사회에 부정적인 영향을 미치고 있습니다. 많은 관광지에서 이전에는 장기 임대가 가능했던 숙소들이 이제 단기 숙박으로 예약되고 있습니다. 이로 인해 주거비가 상승하여 지역 주민들이 주거를 유지하기가 더욱 어려워지고 있습니다.
마찬가지로, 지역 사회가 오로지 관광 지역으로 변모하는 것은 해당 공동체의 특성과 정체성을 훼손하고, 애초에 그 지역을 매력적으로 만들었던 요소들을 빼앗아 갈 수 있습니다. 관광 젠트리피케이션으로 알려진 이러한 현상은 식민지 시대 산토도밍고, 소수아, 카바레테와 같은 지역에서 심각한 위협이 되고 있습니다.
규제의 시급한 필요성
이전 글에서도 언급했듯이, 에어비앤비와 같은 플랫폼을 규제한다는 것은 그들의 운영을 제한하는 것이 아니라 모든 사업자가 공정한 경쟁 환경에서 경쟁할 수 있도록 보장하는 것입니다. 규제에는 다음과 같은 조치가 포함될 수 있습니다
디지털 플랫폼에 부동산 매물을 의무적으로 등록하도록 요구해야 합니다.
부동산을 연간 임대할 수 있는 일수에 제한을 두세요.
에어비앤비가 창출하는 소득에 공정한 세금을 부과하십시오.
호텔에 요구되는 것과 유사한 안전 및 보건 규정을 시행하십시오.
스페인, 프랑스, 멕시코와 같은 국가들은 이미 이러한 조치를 채택하여 지역 사회를 보호하고, 세수입을 확보하며, 관광 부문에서 경쟁의 균형을 유지하고 있습니다.
결론: 모두를 위한 지속 가능한 모델인가?
에어비앤비는 관광 시장 접근성을 민주화했지만, 규제 부재는 도미니카 공화국의 주요 수입원 중 하나인 관광 산업에 위협이 됩니다. 더욱이, 특히 숨겨진 비용과 사회적 영향을 고려하지 않을 경우, 에어비앤비 모델은 많은 투자자들이 생각하는 것처럼 단순하거나 수익성이 좋은 모델이 아닙니다.
에어비앤비 규제는 호텔 업계와 정부뿐만 아니라 투자자들에게도 더욱 질서 있고 예측 가능한 환경을 조성함으로써 이익을 가져다줄 것입니다. 관광 산업을 보호하는 것은 우리의 미래를 보호하는 것이며, 에어비앤비에 대한 명확한 규제 마련은 지속 가능하고 공정한 관광 발전을 위한 필수적인 단계입니다. 이제 모든 이해관계자들이 각자의 책임을 다하고 협력하여 우리나라의 경쟁력과 선도적인 관광지로서의 정체성을 지켜나가야 할 때입니다.
저자: 조안 펠리스 발로이스, MBA, 디지털 마케팅 전문가, 콘스트럭토라 인카리베 운영 관리자, 건설 및 관광 분야에서 10년 이상의 경력 보유.
