새로운 건설 계획은 주거 개발, 조용한 고밀도화, 그리고 부문 간 사회경제적 격차가 뒤섞인 변화하는 산토도밍고 광역권을 재편하고 있습니다.
산토도밍고 – 수년 만에 처음으로 수도권 건설 부문이 더욱 정밀하고 지역별로 구분된 모습을 드러내고 있습니다. 특정 지역은 건설 활동의 중심지로 떠올랐고, 다른 지역은 다른 속도로 발전하고 있습니다.
이는 등록 소 (ONE) 보고서 의 II절에서 분명히 드러나는데 , 이 절을 통해 우리는 주거 개발, 조용한 밀집화, 부문 간 사회경제적 격차가 혼합된 변화하는 도시 지도 를 매우 상세하게 볼 수 있습니다
이 보고서는 해당 데이터를 바탕으로 가장 활발한 지역들을 분석하고, 왜 그 지역에 이동이 집중되는지, 그리고 그 지역의 사회 구조가 이러한 확장에 어떤 영향을 미치고 또 어떤 영향을 받는지 설명합니다.
보고서를 자세히 읽어보면 가장 먼저 눈에 띄는 것은 산토도밍고 수도권 지역의 도시 성장이 균일 하지 않다는 점입니다. 로스 프라일레스, 로스 과리카노스, 피안티니, 라 그루아 등 네 지역은 건설 활동이 특히 활발합니다. 각 지역은 개발, 불평등, 사회 변혁에 대한 서로 다른 이야기를 들려줍니다.
가운데 있는 사람들이 조용한 거인을 밀고 있다
시엠프레 아델란테 재단에 따르면, 로스 프라일레스 주민의 80%는 중 하류층에 속 하고 18%는 매우 취약한 계층에 속하는데, 이는 주로 다른 지역에서 쫓겨난 가족들이 이 지역으로 이주해 왔기 때문입니다
이러한 현실은 문화적 다양성과 사회적 어려움이 공존하는 결과를 낳았습니다. 지역 경제는 자유무역지대의 일자리, 소규모 사업체, 그리고 비공식적인 고용에 기반을 두고 있습니다.
그럼에도 불구하고, 보고서에 따르면 로스 프라일레스에는 현재 239개의 건설 프로젝트가 진행, 이는 수도권 전체에서 건설 활동이 가장 활발한 지역으로 나타났습니다.
산토도밍고 에스테 동쪽 끝자락에 위치하고 공항과 인접해 있으며 라스 아메리카스 대로와도 가까운 전략적인 입지 덕분에 이 지역은 신흥 중산층을 위한 주택 프로젝트, 가족 주택 확장 및 복합 용도 건물이 집중되는 지점이 되었습니다.
이 지역은 자가 건설로 인구 밀도가 높아진 곳이지만, 지난 10년 동안 소규모 및 중규모의 공식 개발 프로젝트가 증가했는데 , 이는 같은 지자체 내 서비스 및 상업 지역으로의 노동 이동성이 높은 주민들의 특성 때문입니다.
이러한 혼합은 소규모 작품이 주를 이루는 이유이자, 동시에 이 지역이 마비된 작품의 비율이 가장 높은 지역 중 하나인 이유를 설명해 줍니다. 이러한 프로젝트들은 재료 가격, 자금 조달 또는 형식화의 변동에 민감합니다.
개발이 가속화되는 최전선
로스 프라일레스 바로 옆에 위치한 프라도 오리엔탈에는 231개의 활발한 건설 프로젝트가 진행 중이며, 이는 이 지역이 산토 도밍고 광역권 동부에서 가장 빠른 부동산 성장세를 보이는 지역 중 하나로 발돋움하고 있음을 반영합니다.
이 지역은 총 건축 면적이 가장 큰 지역에는 포함되지 않지만, 역동적인 건설 활동으로 시장에서 중요한 역할을 하고 있습니다.
시우다드 후안 보쉬, 아베니다 에콜로히카, 그리고 새로운 교육 및 상업 중심지와 매우 가까운 곳에 위치한 프라도 오리엔탈은 보다 격식 있는 주택 과 출입이 통제된 커뮤니티를 찾는 젊은 중산층에게 인기가 있습니다
이 지역은 젊은 인구가 많고 인근 전통적인 주거 지역보다 고용률이 높은 신흥 지역입니다. 이러한 성장은 콘도미니엄 소유 형태의 조직적인 주거 프로젝트 붐과 연관되어 있으며, 이는 신규 건설의 꾸준한 증가를 설명해 줍니다.
광범위한 전통과 끊임없는 수요
셋째로, 217개의 활발한 개발 사업을 진행 중인 빌라 멜라는 중산층 및 중하위 소득층 인구에 의해 주도되는 높은 수요의 도시 확장이라는 역사적 패턴을 이어가고 있으며, 잘 정립된 주거 구조와 국가 지구 및 산토 도밍고 북부 지역으로의 접근성 향상을 특징으로 합니다.
빌라 멜라는 이 나라에서 인구 밀도가 가장 높은 지역 중 하나이며, 건설 활동은 대규모 고층 건물 프로젝트보다는 증축이나 신축 단독주택이 더 많습니다.
사회 구성은 매우 다양합니다. 정규직과 비정규직 노동자, 대가족, 그리고 활발한 국내 시장이 존재합니다. 이러한 다양성으로 인해 수많은 프로젝트가 진행되지만, 반드시 대규모 프로젝트일 필요는 없습니다.
밀도와 불평등
산토도밍고 노르테에 위치한 로스 과리카노스는 20만 명이 넘는 주민이 거주하는, 시에서 가장 인구 밀도가 높은 지역 중 하나이지만 , 건축 면적은 632,781m²로 압도적인 1위를 차지하고 있습니다 . 이는 역사적으로 건축 면적이 가장 넓었던 지역들을 제치고 차지한 수치이며, 건설 활동이 가장 활발한 지역에는 속하지 않습니다.
이 자료에 따르면, 건설 중인 건물의 수는 예전만큼 많지 않지만, 규모가 더 큰 프로젝트, 고층 건물 또는 주거 및 상업 복합 단지 등이 건설되고 있는 것으로 나타났습니다.
건축 면적의 급증은 공급 형태의 변화, 즉 자가 건축 주택에서 개발업체 프로젝트로의 전환을 시사합니다.
전통적으로 젊은 가구가 많이 거주하는 중하위 소득 지역이었던 로스 과리카노스가 변화하고 있습니다. 도로 개선, 상업 시설 확장, 인구 증가로 인해 이 지역은 중규모 개발 프로젝트에 대한 새로운 관심 지역으로 탈바꿈하고 있습니다.
미라도르 노르테 공원과 같은 자연 지역으로 둘러싸여 있음에도 불구하고, 30개가 넘는 하위 구역들 사이에서 삶의 질은 크게 차이가 나며, 구조적인 문제에도 직면해 있습니다.
로스 과리카노스에는 산토 도밍고 광역권에서 발생하는 폐기물의 90% 이상을 받아들이는 두케사 매립지가 있어 환경적, 사회적 갈등을 야기하고 있습니다.
럭셔리와 수직적 구조: 금융의 중심
국립 지구에 위치한 피안티니 확장 단지 는 472,693m² 규모의 활발한 공사가 진행 중인 최고급 도시 개발 단지로 , 고품격 부동산 투자의 상징입니다.
이 지역은 중앙 폴리곤 의 일부이며 , 주거용 고층 건물, 고급 쇼핑센터 및 고급 서비스 시설이 특징입니다. 약 1만 명의 주민이 거주하는 이 지역 은 금융 및 상업 중심지로서 지역 기업가와 외국 투자자 모두를 끌어들이고 있습니다.
프로젝트 수에서는 선두를 달리지 않지만, 고가의 고층 주거 건물, 기업용 빌딩, 고급 편의시설을 갖춘 프로젝트 등 수직 개발의 중심지입니다.
피안티니는 평방미터당 자본 밀도가 가장 높은 지역 중 하나로, 도시의 다른 대부분 지역보다 투자 자금이 훨씬 더 많이 집중되어 있습니다. 중요한 것은 프로젝트의 수가 아니라 그 가치가 얼마나 되는지입니다. 고급 타워, 기업 프로젝트, 고가의 건물들이 즐비하여 모든 평방미터의 토지나 건축물이 평균보다 훨씬 더 높은 가치를 지니고 있습니다.
간단히 말해, 이곳은 모든 공간이 상당한 투자를 의미하는 지역이며, 바로 그 때문에 개발업자와 구매력이 높은 구매자들을 끌어들이는 요인이 됩니다.
피안티니는 중상류층과 상류층으로 구성되어 있으며, 은행 이용률이 높고 투자 지향적인 시장입니다. 피안티니의 평방미터당 가격은 전국에서 가장 높은 수준이며, 이는 개발 사업이 많지 않음에도 불구하고 이 지역에 미치는 영향이 매우 큰 이유를 설명해 줍니다.
멘도사의 조용한 성장
멘도사(산토도밍고에스테)의 라 그루아는성장하는 중산층을 위한 주택 개발 사업과 관련이 있습니다.
이 부지는 353,973m² 의 건축 면적을 자랑하며 중요한 위치를 차지하고 있습니다. 비록 덜 알려져 있긴 하지만, 산 이시드로와 로스 마메예스와 같은 지역과 인접해 있어 주거 개발에 있어 전략적인 거점입니다.
고급스럽거나 엘리트층을 위한 분야는 아니지만, 도시의 역동성과 부동산 투자 증가가 두드러지는 분야입니다.
하지만 MEPyD와 SIUBEN의 연구에 따르면 이 지역은 다차원적 빈곤 측면에서 취약한. 이 지역은 하위 중산층과 신흥 중산층으로 구성된 공동체이며, 사회 밀도가 높고 (주로 이민자들의 존재로 인한) 문화적 다양성이 강하며, 주거 개발에 대한 열망이 뚜렷합니다.
이 데이터는 우리에게 무엇을 알려줍니까?
ROE 보고서는 산토도밍고의 도시 성장이 노동자 계층 거주 지역의 자립 강화부터 엘리트 지역의 인프라 확장에 이르기까지 매우 다양한 현실에 의해 주도되고 있음을 보여줍니다.
산토도밍고 동부는 등록된 건물이 2,664전체의 35.8%를 차지하며 가장 많은 건축물 수를 기록했고, 산토도밍고 북부가 1,129개(16.5%), 산토도밍고 데 구스만이 1,057개(15.5%).
이러한 다양성은 도시 계획, 지역적 형평성 및 서비스 접근성에 어려움을 야기합니다.
ROE 작전은 오자마 지역의 163개 도시 지역과 5개 농촌 지역을 대상으로 진행되었으며, 이를 통해 ONE은 공식 지도와 현장 직접 인터뷰를 활용하여 사업들을 계획, 실행, 중단 또는 완료 상태와 정확한 위치에 따라 식별하고 분류할 수 있었습니다.
흥미로운 발견 중 하나는 라 과이가, 엘 알미란테, 엘 타마린도와 같은 지역들이 올해 가장 활발한 건설 프로젝트가 진행되는 상위 20개 지역에 포함되었다는 점입니다. 이 지역들은 저소득층 및 중하위 소득층 인구가 거주하는 외곽 지역으로, 비공식 주택이 공식화 과정에 있는 곳이 대부분입니다.
이는 많은 프로젝트가 소규모 증축, 규제 대상 자가 건축 및 가족 프로젝트임을 의미합니다.
이 보고서는 건설 증가 지역을 파악하는 데 유용할 뿐만 아니라 , 부동산 투자 결정, 주택, 인프라 및 교통 관련 공공 정책 설계, 그리고 도시 성장과 환경에 미치는 영향 모니터링을 위한 핵심 도구이기도 합니다
인구가 많아질수록 건설도 많아진다
2025-1 년 상반기 ROE의 지역별 현황을 살펴보면, 어느 지자체에 속 하든 인구 밀도가 높은 지역에 건설 활동이 활발하게 이루어지는 공통적인 패턴이 나타납니다. 로스 프라일레스, 빌라 멜라, 과리카노스, 엘 알미란테와 같은 중산층 및 하위 중산층 거주 지역에서 진행 중인 건설 프로젝트 수 또는 건설 면적이 가장 많습니다.
이 지역들은 인구 밀도가 높고 주택 수요가 많으며 인구가 지속적으로 증가하는 지역입니다. 반면 피안티니, 나코, 파라이소와 같은 고급 주택가는 건설 프로젝트는 적지만, 들어서는 건물들이 훨씬 비싸고 고층 건물이 많은 특징을 보입니다.
이러한 불균형한 지도에 또 다른 분열선이 더해진다. 외곽 지역의 지자체들은 가계 경제가 취약하고 비공식 대출에 의존하는 탓에 공사가 중단된 사례가 많은 반면, 수도권 지역의 빠른 공사 진행 및 완공 속도는 보다 견고한 시장과 더 큰 투자 역량을 보여주는 증거이다.
전반적으로 ROE 2025-1에서 제시된 시나리오는 하나의 광역 산토도밍고가 아니라 여러 개의 중첩된 광역 산토도밍고를 보여줍니다.
첫 번째 유형은 자가 건설이나 비공식적인 개발, 그리고 인구 수요에 따라 건설되는 모든 면적이 필요에 의해 형성되는 것이고, 두 번째 유형은 계획적이고 체계적인 개발을 통해 발전하는 것이며, 세 번째 유형은 고층 건물, 편의시설, 그리고 기록적인 가격을 특징으로 하는 대규모 투자를 통해 조성되는 것입니다.
가장 활발한 지역들이 우연히 그렇게 된 것은 아닙니다. 인구 통계, 거주자의 구매력, 이용 가능한 인프라 및 사회적 이동성에 대한 열망이 복합적으로 작용한 결과입니다.
확장하는 외곽 지역, 떠오르는 중심부, 그리고 스스로를 재창조하는 공동체 사이의 이러한 대조 속에서, 이 나라의 도시 미래가 윤곽을 드러내고 있으며, 이미 포화 상태인 거리와 아직 성장할 공간을 찾고 있는 대로 사이에 새롭게 나타나는 콘크리트 건물들의 실루엣에서 그 모습을 확인할 수 있다.
