뉴저지로 가는 "급행" 비행 중에 브렌다는 변호사인 사촌으로부터 도미니카 공화국과 미국의 세금 제도에서 자신에게 가장 유리한 것이 무엇인지 이해하는 데 필요한 예상치 못한 조언을 받게 된다.
산토도밍고.–브렌다는 워싱턴 하이츠 181번가에 있는 반레세르바스 지점에 주택 담보 대출 요건에 대해 문의하러 갔다. 그리고 그곳에 간 김에 12월 전날 밤 섭씨 3도의 추위를 피하고 비를 맞으려고 잠시 몸을 녹이기도 했다.
그녀는 안내 책자 몇 장을 받아 들고 머리가 멍한 채로 나왔다. 설명을 들었지만 제대로 이해한 것은 거의 없었기 때문이다. 나중에 시간이 더 있을 때 다시 와야겠다고 생각한 그녀는 라 카사 델 모퐁고에 가서 저녁을 포장해 온 후 조지 워싱턴 다리 버스 정류장에서 버스를 타러 향했다.
그녀가 도착했을 때, 한 명이 막 떠난 터라 몇 분 기다려야 했다. 누군가 그녀의 어깨를 만지더니 뒤에서 눈을 가렸다. 그녀는 두렵지 않았다. 아는 사람이라는 걸 직감했기 때문이다. 그녀가 등 뒤로 손을 뻗자, 그 사람이 말했다. "세자르, 정말 오랜만이야!" 활짝 웃는 얼굴의 그는 그녀의 사촌이었고, 도미니카 공화국 출신으로 퀸즈에서 거의 20년 동안 변호사로 일해왔다. "나라를 이끌어가는 사람처럼 보이는데?" 그가 말했다.
브렌다는 공책을 치우고 장갑을 꺼내 꼈다. 위쪽이 더 추웠기 때문이다. 세자르는 "아름다워 보여요." "나이를 안 먹는 것 같아요."라며 칭찬했고, 브렌다는 그저 미소만 지었다.
"만나서 정말 반가워요. 하나님께서 당신을 제 길에 인도해주셨네요. 방금 은행에서 나왔는데, 근처에 온 김에 산토도밍고에서 집 사는 절차에 대해 여쭤보려고 왔어요. 거기 가서 따뜻한 곳에서 늙어가고 싶어요. 이 추운 날씨는 너무 지루하거든요.".
"사촌, 내가 어떻게 도와줄 수 있는지 말해 봐. 그게 바로 내가 하는 일이야. 오늘 파이브 보로스 지역에 사람들을 만나러 갔다가, 오늘 만난 여자애 집에서 저녁 먹으러 갈 거야. 걔는 해켄색에 살아.".
"넌 정말 답이 없군." 달콤하고 매콤한 향기가 그의 코끝에 닿자 누군가 "도대체 누가 저 진미를 가지고 온 거지?"라고 물었다
"그거 여자친구한테 가져다 줄 아레파야?" 브렌다는 웃으며 말했고, 고향에 사고 싶어 하는 집에 대한 이야기를 그에게 들려주기 시작했다.
뉴욕에서 뉴저지까지 비행기로 이동
버스에 오르자마자, 마치 고속정처럼 빠른 속도로 달리던 브렌다는 혹시라도 놓친 게 없는지 확인하려고 수첩을 꺼내 들고, 세자르의 지시사항을 적기 위해 연필을 집어 들었다. 그리고는 조사했던 모든 내용을 사촌에게 설명했다. 옆자리에 앉았는데도 서로 목소리가 잘 안 들려서 운전기사에게 음악 소리를 좀 줄여달라고 부탁하기도 했다.
-세자르, 저는 산토도밍고에서 은퇴하고 싶어요. 800만 도미니카 달러에서 1,000만 도미니카 달러 사이의 집을 알아보고 있는데 , 미화로 따지면 약 13만 3천 달러에서 16만 6천 달러 정도 되죠 ?
"맞습니다." 그가 확인했다. "하지만 집을 알아보기 전에 세금에 대해 이야기해야 합니다 . 당신은 이중 국적자 이시니까요 . 이중 국적 은 당신에게 유리하게 작용할 수도 있지만, 어떻게 처리해야 할지 모르면 상황이 복잡해질 수도 있습니다."
브렌다는 눈과 입을 동시에 벌렸다. 아무도 그녀에게 일이 복잡해질 수 있다는 말을 해준 적이 없었다.
-맙소사, 설마!
-진정하세요, 겁주려던 건 아니었어요. 잘 들어보세요.
도미니카 공화국 국민 자격으로 구매해야 할까요, 아니면 외국인 자격으로 구매해야 할까요?
사촌은 상황을 고려했을 때 최대한 간결하고 명확하게 설명하려고 애썼지만, 마치 교실에서 강의하는 것처럼 설명했다. 브렌다는 메모를 하고 있었다.
브렌다, 도미니카 공화국에서는 도미니카 국민이든 외국인이든 부동산을 구매하는 데 아무런 차이가 없습니다 . 2005년 부동산 등기법 과 그 시행령에 따르면 국적에 관계없이 모든 구매자는 동일한 부동산 권리를 갖습니다. 그러니 안심하셔도 됩니다.
그녀는 재빨리 메모했다. "✔ 국적에 따른 차별은 없습니다."
"하지만," 그는 손가락을 치켜들며 덧붙였다. " 미국에서의 세금 때문에 전략이 달라집니다."
브렌다는 몸을 앞으로 기울였다.
-하지만 당신 말 때문에 더 헷갈리네요. 긴장을 풀지 마세요. 이건 심각한 문제입니다.
-진정하고 들어보세요. 도미니카 공화국 재무부에 따르면, 이것이 당신의 전망입니다:
1. 양도세(ITBIS)
-2025년 에 개정된 국세청(DGII)의 "부동산 양도" 안내 책자 에 따르면 , 부동산 을 본인 명의로 양도하려면 부동산 가액의 3%를 일시불로 납부해야 합니다
브렌다가 썼습니다: ✔ 3% 송금 수수료. 일회성 결제.
2. 부동산세(IPI)
-이후 매년 국가는 DGII(이민세국)의 규정에 따라 IPI(소득세)를 징수하며, 2025년 1월에 발표된 결의안에 따라 2025년 면제 기준액은 RD$10,190,833입니다. 납부 방식은 다음과 같습니다.
✔ 개인(귀하와 같은)인 경우:RD$10,190,833을 초과하는 금액에 대해서만 연 1%를 납부합니다.
브렌다는 위를 올려다보았다
"만약 800만 디르함에서 1,000만 디르함 사이의 물건을 사면 어떻게 되나요?
" "1,000만 디르함을 사더라도 기준 금액 미만이므로 세금이 면제됩니다.
만약 조금 더 많은 금액, 예를 들어 1,030만 디르함이라면 109,167 디르함에 대해서만 1%의 세금을 내게 되는데, 이는 연간 약 1,091 디르함 정도입니다. 충분히 감당할 수 있는 수준입니다."
아, 그렇군요! 이제 좀 이해가 되네요!
-자, 이제 여러분이 정말 관심 있어 하는 미국에 대해 이야기해 볼까요? 차근차근 살펴보겠습니다
1. IRS(미국 국세청)
보세요, 미국 시민집이 도미니카 공화국에 있든 화성에 있든 신고해야 합니다.
신고한다고 자동으로 세금을 내야 하는 건 아니지만, 신고 대상이 될 가능성이 높습니다.
✔ 연방 소득세 신고서에 포함시키세요.
✔ 임대 소득이 있는 경우 신고하세요.
✔ 그런 다음 허용되는 비용(이자, 유지 보수, 감가상각비)을 공제하세요.
"흥!" 브렌다는 얼굴을 찌푸렸다. "그래서, 도미니카 공화국 사람 자격으로 사야 할까요, 아니면 미국 사람 자격으로 사야 할까요? 제가 원하는 건 그거예요.".
브렌다는 점점 초조해졌다.
"도미니카 공화국에서는 상관없어요." 세자르가 말했다. " 미국 국세청(IRS) 입장에서도 중요하지 않죠. 중요한 건 그 재산을 어떻게 처리하느냐."
- 만약 생계용으로만 사용한다면 → 추가적인 연방세를 납부하지 않아도 됩니다.
- 임대를 해주는 경우 → 해외 소득에 대해 세금을 납부해야 하지만, 경비를 공제할 수 있습니다.
- 만약 그것을 팔면 → 양도소득세 규정이 적용 되며 신고해야 합니다.
브렌다는 "하센다: 미국 vs RD"라는 제목의 페이지에 모든 것을 적어 놓고는 마치 아무렇지도 않은 듯 그에게 물었다
제가 이중으로 세금을 내는 것을 막아주는 조약이 있을까요? 예를 들어 자유 무역 협정 같은 거요…
세자르는 단호하게 말했습니다. "아니요. 도미니카 공화국과 미국 사이에는 이중과세 방지 조약이 없습니다 . 하지만 미국 국세청(IRS)은 '해외 세액 공제'라는 혜택을 제공합니다. ✔ 도미니카 공화국에 있는 부동산에 대해 세금을 납부했다면, 미국 세금 신고 시 해당 금액을 공제할 수 있습니다."
–그래서 제가 당신에게 묻고 싶은 건, 저에게 가장 좋은 선택이 무엇인지입니다
세자르는 단호하게 말했습니다. 당신과 미국과 이중 국적을 가진 모든 도미니카 공화국 국민에게 가장 좋은 선택은 다음과 같습니다.
✔ 도미니카 공화국 시민권자라면 추가 서류 없이 주택을 구입할 수 있습니다.
✔ 미국 시민권자라면 IRS(미국 국세청)에 신고하십시오.
✔ 세금 공제를 위해 관련 서류를 잘 정리해 두십시오.
✔ 해당 주택을 주 거주지로 사용하면 소득세를 절감할 수 있습니다.
브렌다는 안도의 한숨을 내쉬었다. 드디어 무언가를 이해했기 때문이다.
세자르는 여자친구가 기다리고 있는 모퉁이의 세븐일레븐에서 내리기까지 약 7분이 남았고, 재킷 단추를 채우며 내릴 준비를 하면서 다음과 같은 결론을 내렸다.
"사촌, 산토도밍고에서 괜찮은 부동산 중개인을 찾아야 해 . 개발 지역도 살펴보고, 실제 비용도 계산해 봐. 그리고 도미니카 공화국에서는 부동산 거래 비용이 부가가치세(ITBIS) 때문에 3~4% 정도 추가된다는 걸 잊지 마 . 장부 꼭 기록해 둬." 그녀는 웃으며 덧붙였다. "그렇게 하면 미국 국세청(IRS, 연방세청)에 세금을 내지 않아도 돼. 그리고 브렌다, 이것도 적어 둬. 나중에 전화해서 납부 방법에 대해 설명해 줄게. 이건 정말 중요한 문제야. 요즘은 세무서에서 돈의 색깔까지 확인하더라."
브렌다는 만족스러운 표정으로 공책을 닫았다. 더 이상 꿈을 꾸는 것 같지 않았다. 계획하지 않았는데도 모든 것이 눈앞에 펼쳐져 있었다.그녀는 사촌을 껴안으며 행운을 빌어주었다. 사촌이 차에서 내리자, 편의점 문 앞에서 기다리고 있던 친구를 위아래로 훑어보았다. 그리고 손을 흔들어 작별 인사를 하고 활짝 웃어 보였다.
"예쁘네요! 어디 출신인지 물어보는 걸 깜빡했어요. 나중에 전화해서 결제 방법을 설명해 달라고 해야겠어요.".
그녀는 노트를 가슴에 꼭 끌어안고 감격과 안도감이 뒤섞인 한숨을 내쉬었다. 브렌다는 처음으로 산토도밍고에서 은퇴하겠다는 자신의 꿈이 더욱 뚜렷하게 실현될 수 있을 것 같은 느낌을 받았다.
브렌다의 체크리스트
1) 구매 전
✔ 등기소에서 부동산 소유권을 확인하십시오.
✔ 매도인이 실제 소유자 또는 법정 대리인인지 확인하십시오.
✔ 예산: 800만~1,000만 디르함(약 13만 3천~16만 6천 달러).
✔ 3% 양도세(ITBIS)를 계산하십시오.
✔ 저당권 및 담보권 설정 증명서를 요청하십시오.
콘도미니엄 규정(해당되는 경우)을 검토하십시오.
부동산에 미납된 재산세(IPI) 또는 원천징수액이 없는지 확인하십시오.
✔ 부동산의 지적 정보가 국세청(DGII)에 최신 정보로 등록되어 있는지 확인하십시오.
2) 계약 시
✔ 지불 방법을 명시하십시오: 은행 송금, 자기앞수표 또는 은행 대출 증명서, 또는 이들의 조합. (2025년 5월 1일부터 DGII(부동산국) 필수 사항입니다. 이 정보를 포함하지 않을 경우 DGII에서 양도를 거부할 수 있습니다.)
✔ 명시된 금액과 지불 방법이 실제 영수증과 일치하는지 확인하십시오.
✔ 양도 영수증, 수표 및 기타 영수증을 보관하십시오.
✔ 정확하고 투명한 금액으로 공증된 계약서에 서명하십시오(실제 가치보다 적게 신고하지 마십시오).
✔ 공증인에게 DGII 제출용 서류(계약서 + 첨부 서류 + 신분증 사본 + 영수증)를 정리해 달라고 요청하십시오.
3) 구매 후
✔ 3% 양도세를 납부하기 위해 계약서와 관련 서류를 DGII에 제출하십시오.
✔ 추가 요금을 피하기 위해 법으로 정해진 6개월 이내에 절차를 완료하십시오.
✔ IPI(부동산 정보 등록) 목적으로 DGII에 부동산을 등록하십시오. ✔
부동산 가치가 IPI 면제 기준을 초과하지 않는지 확인하십시오.
✔ 원본 서류를 보관하십시오(미국 거주자의 경우 IRS(미국 국세청) 제출용으로도 중요합니다).
4) 미국 내 의무 사항
✔ 연방 양식에 부동산 소유권을 신고하십시오.
✔ 소득이 발생하면 신고하고 허용되는 비용을 공제하세요.
✔ 도미니카 공화국에서 세금을 납부했다면 외국 세액 공제를 이용하세요.
✔ 향후 검토를 위해 모든 지불 내역과 계약서를 잘 보관하세요.
간략 가이드:
- 필요한 서류를 준비하세요: 외국인으로 구매하시는 경우 도미니카 공화국 신분증 또는 여권이 필요합니다 (하지만 귀하의 경우에는 도미니카 공화국 국민으로 구매하시는 것이 더 좋습니다).
- 초기 비용을 계산하세요: 가격 + 3% ITBI + 법률 비용(약 1%).
- 제목을 확인하세요: 필수 항목입니다.
- 먼저 약정 계약서에 서명한 후 매매 계약을 체결합니다.
- IPI 목적을 위해 해당 부동산을 DGII에 신고하십시오.
- 해당 부동산을 국세청에 신고하십시오.
- 모든 서류는 항상 안전하게 보관하세요.
