피치 신용평가기관은 미국 주택 가격이 명목상 5% 하락할 것으로 예측했습니다. 이는 인플레이션과 관계없이 가격이 5% 하락한다는 의미이며, 실질적으로는 훨씬 더 큰 폭의 가격 하락을 초래할 것입니다.
분석가들과 공인 기관들은 미국 부동산 시장이 경착륙에 점점 더 가까워지고 있다고 말합니다. 전문가들은 폭락은 , 일부 주요 시장 지표는 주택 가격과 전반적인 부동산 활동이 상당한 정점을 찍을 것으로 예측하고 있으며, 이는 향후 몇 분기 동안 미국이 직면할 것으로 예상되는 경기 침체를 악화시킬 수 있습니다.
스페인 경제지 엘 에코노미스타에 따르면, 10월 주택 매매 잠정지수(PHSI)는 4.6% 급락했으며, 전년 동기 대비 잠정 거래 건수는 약 37% 감소하여 이 수치 역사상 최대 하락폭을 기록했다.
이 지표는 부동산 시장의 가격 변동과 전반적인 시장 활동 추이를 예측하는 데 유용하기 때문에 투자자와 경제학자들이 면밀히 주시합니다. 이 지표를 발표하는 미국 부동산중개인협회(NAR)는 기존 주택의 매매 계약을 기반으로 하는 주택 매매 계약 지수가 주택 시장의 선행 지표라고 설명합니다.
매매 계약이 체결되었지만 거래가 아직 완료되지 않은 경우, 해당 거래는 '보류 중'으로 표시됩니다. 일반적으로 매매는 계약 체결 후 1~2개월 이내에 완료됩니다. 이 지표가 급격히 하락하는 것은 어떤 이유로든 매매 활동이 둔화되기 시작했음을 의미합니다.
피치 레이팅스는 이번 주 발표한 el inmobiliario 보고서에서 "미국의 수요는 2023년까지 지속적으로 감소하여 주택 가격을 더욱 하락시킬 것"이라고 지적했습니다. 또한 "상당히 높아진 모기지 비용(평균 상환액은 2021년 이후 50% 이상 증가)은 생애 첫 주택 구매자와 더 나은 주택으로 이전하려는 사람들에게 부담을 줄 것"이라고 덧붙였습니다. 보고서는 "부동산 투자자들은 투자를 줄이기 시작했으며 2023년까지 관망세를 유지할 것"이라고 전망했습니다.
부정적인 데이터가 쏟아져 나온다
매달 발표되는el inmobiliario 관련 방대한 데이터는 모두 같은 추세를 반영하고 있지만, 수많은 부정적 지표 중에서도 11월 중순에 발표된 10월 기존 주택 판매량 수치가 특히 눈에 띕니다. 기존 주택 판매량(계약 체결 시점 기준)은 미국 주택 시장의 약 90%를 차지하기 때문에, 이는 시장 분석에 있어 중요한 NAR(전미부동산중개인협회) 통계 자료 중 하나입니다.
10월 기존 주택 판매량은 9개월 연속 감소세를 기록했습니다. 계약 체결 건수는 전월 대비 5.9% 감소한 연간 환산 기준 443만 건으로, 2020년 5월 이후 최저치를 경신했습니다. 단독주택 판매량은 전월 대비 6.4% 감소하며 2020년 5월 이후 최저 수준에 머물렀습니다. 전년 동기 대비 수치는 더욱 심각한데, 전체 기존 주택 판매량은 28.4% 감소했고, 단독주택 판매량은 28.2% 감소했습니다.
이는 아폴로 IM의 분석가들이 개발한 모델과 일치하는데, 이들은 연준 이 올봄 다시 금리 인상을 시작한합니다. 자산운용사 연구원들이 수집한 과거 자료에 따르면, 이는 연준의 금리 인하 사이클에서 첫 금리 인상 이후 가장 급격하고 단기간에 걸친 판매량 감소이며, 해당 자료는 1970년대까지 거슬러 올라갑니다.
전년 대비 감소폭은 미국 역사상 가장 큰 폭입니다
주택 판매량은 2월 이후 매달 감소세를 보이며, 전국주택판매량보고서(NAR)가 1999년 이후 집계한 자료 중 가장 긴 연속 하락세를 기록했습니다. 연준의 금리 인하를 통한 인플레이션 억제 노력은 대출 비용의 급격한 상승을 초래하여 수요를 위축시키고 많은 가정의 내 집 마련을 어렵게 만들었습니다.
전미부동산협회(NAR)의 수석 경제학자인 로렌스 윤은 데이터 발표 후 성명에서 "10월에는 모기지 금리가 상승하면서 더 많은 잠재적 주택 구매자들이 모기지 시장에서 밀려났다"고 밝혔습니다. "모기지 금리는 11월 중순 정점을 찍은 이후 하락세를 보였으므로, 주택 판매량은 현재 주택 시장 사이클에서 바닥에 가까워지고 있을 가능성이 있습니다." 모기지 금리는 최근 7% 아래로 떨어졌지만 여전히 매우 높은 수준이며, 분석가들은 낙관적이지 않습니다. 참고로 2022년 초에는 이러한 금리(일반적으로 30년 고정 금리)가 약 3% 수준이었습니다.
"10월 기존 주택 판매량은 전월 대비 5.9% 감소한 연간 환산 443만 건을 기록했으며, 이는 올해 초 최고치 대비 32% 하락한 수치입니다. 판매량 감소는 주택담보대출 금리 인상으로 주택 구매력이 1985년 이후 최악의 수준으로 악화되면서 구매 여건이 더욱 악화되었음을 반영합니다."라고 캐피털 이코노믹스의 샘 홀은 10월 수치 발표 후 분석했습니다.
2023년에 압박을 받다
옥스퍼드 이코노믹스의 미국 수석 전략가인 낸시 반덴 하우튼은 기존 주택 판매 데이터 발표 후 "주택 구매력 약화, 경기 침체, 그리고 여전히 부족한 공급으로 인해 2023년 대부분 기간 동안 주택 판매가 압박을 받을 것으로 예상한다"고 전망했다. 그녀는 또한 "2023년에는 연간 주택 가격 상승률이 마이너스로 전환되어 2분기에 전년 대비 -5%까지 떨어질 것으로 예상한다"고 덧붙였다.
신용평가기관 피치는 미국 주택 가격이 명목상 5% 하락할 것으로 예측했습니다. 이는 인플레이션과 관계없이 가격이 5% 하락한다는 의미이며, 실질적으로는 훨씬 더 큰 폭의 가격 하락을 의미합니다. 전문가들은 "미국 의회가 양분된 상황에서 주택 구매력 개선을 위한 개입은 은행에서 이루어져야 할 것이며, 정부의 상당한 지원은 기대하기 어렵다"고 분석했습니다. 또한 "팬데믹 이후 주택 가격이 가장 크게 상승했던 지역들이 전국 평균보다 더 심각한 하락세를 보일 것으로 예상된다"고 덧붙였습니다.
노르데아의 전 수석 전략가였던 안드레아스 스테노 라르센은 "BIS(국제결제은행)가 발표하는 주택 가격 지수가 15~20% 하락할 가능성이 높다"고 전망했습니다. BIS는 중앙은행, 민간 기관, 국가 통계청의 자료를 바탕으로 가장 길고 포괄적인 주택 가격 시계열 데이터를 보유하고 있습니다. 이 데이터베이스에 따르면, 스웨덴, 핀란드, 덴마크, 스페인 등에서는 2022년 2분기에 실질 주택 가격(물가상승률 반영)이 전년 동기 대비 하락했지만, 미국에서는 상승세를 유지했습니다.
캐피털 이코노믹스의 홀에 따르면, 10월에 모기지 금리가 7%로 상승하면서 주택 판매량은 더욱 감소할 여지가 생겼다고 합니다. "금리 인상은 10월 주택 구매를 위한 모기지 신청 건수의 추가 감소를 초래했는데, 이는 일반적으로 기존 주택 판매량보다 한 달 앞서 나타나는 현상입니다. 따라서 2022년 말까지 기존 주택 판매량은 연간 약 420만 건으로 감소할 것으로 예상합니다.".
샘 홀(캐피털 이코노믹스): "대부분의 가구에게 주택 소유가 현실적인 선택지가 되려면 향후 1년 동안 주택 가격이 계속 하락해야 할 것입니다."
"앞으로도 주택 구매력 제약은 내년에도 판매에 부담을 줄 것이며, 구매자들은 다른 제약에도 직면할 것입니다. 주택 가격의 지속적인 하락을 예상하는 만큼, 은행들은 대출 조건을 강화할 것으로 보이며, 이는 많은 구매자들이 시장에서 밀려나게 할 것입니다. 또한 경제가 완만한 불황에 접어들면서 구매자들은 주택 구매에 더욱 신중해질 것입니다."라고 홀은 덧붙이며, "2023년은 2011년 이후 기존 주택 판매량이 가장 저조한 해가 될 것"이라고 강조했습니다.
며칠 후, 많은 사람들이 주목하는 케이스-실러 주택 가격 지수 . 다소 시차가 있었지만, 수치는 기존의 예측을 뒷받침했습니다. 계절 조정 후, 케이스-실러 지수는 9월에 전월 대비 0.8% 하락을 기록했습니다. 연간 기준으로 보면, 이는 8월의 13.0%에서 10.6%로 상승한 것을 의미합니다. 케이스-실러 지수는 최근 3개월간의 평균값을 사용하기 때문에, 이 수치는 7%를 넘어선 주택담보대출 금리의 영향을 완전히 반영하지는 못한다는 점을 고려해야 합니다.
"대부분의 가구가 내 집 마련을 현실적인 선택지로 여기려면 향후 1년 동안 주택 가격이 계속 하락해야 할 것입니다. 이러한 상황을 고려할 때, 은행들은 마이너스 자산 위험을 줄이기 위해 담보대출비율이 높은 상품의 제공을 제한할 가능성이 높습니다. 이는 구매력과 가격에 더욱 하락 압력을 가할 것입니다."라고 홀은 최근 또 다른 분석에서 진단했습니다. 그는 연간 주택 가격 상승률이 2023년 초에 마이너스로 전환되고, 최고점에서 최저점까지 8% 하락할 것으로 예상했습니다.
경제에 미치는 영향
el inmobiliario 침체는 미국 경제에 악영향을 미칠 수 있습니다. 주거용 부동산 투자 감소는 미국 GDP를 끌어내릴 것이며, 주택 가격 하락은 부의 효과를 통해 가계 소비 결정에 영향을 줄 것입니다. 가계의 주요 자산인 주택 가치 하락은 일반적으로 소비 감소를 초래하는데, 이는 가계가 자산 가치 하락을 상쇄하기 위해 저축하는 경향이 있기 때문입니다. 스테노 라슨은 미국 주택건설협회(NAHB) 자료를 인용하여 주택 부문이 미국 GDP의 15~18%를 차지하며 "미국 경제의 주요 동력"이라고 지적합니다.
알리안츠는 올해 주택 시장이 6.3%, 내년에는 6.4% 위축될 것으로 예상하지만, 이는 연간 GDP 성장률을 0.2%포인트만 감소시킬 뿐입니다. 그러나 부동산 서비스 부문은 훨씬 더 강력한 영향을 미칩니다. 이 부문의 활동 감소와 가격 하락은 경제에 기여하는 부가가치를 크게 감소시킬 수 있습니다. 알리안츠의 계산에 따르면, 주택 시장 조정으로 인해 2024년 초까지 GDP가 최대 1.7%포인트까지 감소할 수 있으며, 이는 경기 침체의 장기화 위험을 증가시킬 수 있습니다.
캐피털 이코노믹스의 홀은 "경제 전망이 부진한 것은 주택 가격의 추가 하락을 시사합니다. 금리 인상으로 경제 활동이 둔화되고 고용이 감소함에 따라 가계는 저축을 처분하고 주택과 같은 큰 지출을 하는 것을 꺼릴 것입니다. 주택 가격에 대한 부정적인 기대감 또한 많은 사람들이 구매를 미루도록 만들 것입니다."라고 말했습니다.
앞서 언급한 미국주택건설협회(NAHB)의 지표는 최근 미국 경제의 불확실한 중기 전망을 다시 한번 확인시켜 주었습니다. 11월 중순에 발표된 NAHB의 주택시장지수(HMI)는 33포인트를 기록했습니다(50포인트 미만은 경기 위축으로 간주). 전문가들은 건설업자들의 이러한 불안감에 대해 우려를 표명하고 있는데, 이는 HMI 지수의 급격한 하락과 실업률 상승 사이에 입증된 상관관계 때문이며, 이러한 현상은 일반적으로 9~12개월 후에 나타납니다.
일부 분석가들은 실업률이 현재 3.7%에서 2023년 봄까지 6~8% 범위로 상승할 것으로 예측하면서 경기 침체에 대한 우려가 커지고 있습니다. 이른바 '사함 법칙'을 적용하여, 매크로 컴퍼스의 전략가이자 전 ING 소속이었던 알폰소 페카티엘로는 경기 침체의 시작 시점을 내년 2분기, 특히 5월로 예측했습니다.
출처: El Economista.es
