산토도밍고 광역권에서는 지난 10년간 수직적 성장과 부동산 확장이 도시 개발의 속도를 주도해 왔습니다. 새로운 고층 건물, 사무용 빌딩, 상업 및 주거 프로젝트들이 매년 도시 경관을 변화시키고 있습니다. 이러한 경제적 역동성은 긍정적이고 바람직하지만, 도시 생활의 질, 시민 안전, 그리고 개발 사업 자체의 가치를 위협하는 구조적 문제가 존재합니다. 바로 공공 공간, 특히 보도와 토지 경계선의 불법 점유입니다.
이러한 현상은 사회 계층과 분야를 초월합니다. 도시에서 가장 부유한 지역뿐 아니라 소외된 지역에서도 이러한 현상을 볼 수 있습니다. 나코, 피안티니, 아로요 혼도, 파라이소 지구와 같은 지역에서는 고층 건물과 대규모 개발 사업들이 보도를 마치 사유지인 것처럼 "흡수"하여 화분, 경사로, 맞춤형 포장석, 장식 요소 등으로 꾸며 보도의 본래 기능인 안전한 보행자 통행을 완전히 무시하는 경우가 많습니다.
그리고 우리가 말하는 것은 단순히 주거 지역의 임시 작업장이나 노동자 계층 거주 지역의 보도를 침범하는 비공식 사업체만을 의미하는 것이 아닙니다. 보험 회사, 자동차 판매점, 은행, 그리고 고급 주택 개발업자들이 자신들의 부지 바로 경계에 건물을 짓고, 감독이나 제재 없이 마음대로 공공 공간을 변형시키는 행태까지 포함합니다.
보도는 사치가 아니라 권리입니다
보도와 건물 경계를 존중하는 것은 단순히 미적인 문제가 아닙니다. 이는 도시 질서, 이동성 및 안전을 위한 근본적인 조건입니다. 제대로 기능하는 보도가 없다면 도시는 보행자에게 위험한 곳이 됩니다. 적절한 이격 거리가 확보되지 않으면 건물들이 빽빽하게 들어서 환기가 제대로 되지 않고, 녹지 공간이 사라지며, 빗물 배수 시스템이 막히고, 해당 지역의 미래 가치가 떨어집니다.
도미니카 공화국 도시관측소(ODU)의 자료에 따르면, 2019년에서 2023년 사이에 산토도밍고 광역권 도시 지역에 건설된 신축 주거 및 상업 건물의 62%가 지방 자치 단체 조례에서 정한 최소 이격 거리를 준수하지 않은 것으로 나타났습니다. 많은 경우, 주차 공간 확보나 추가 건축 면적을 위해 필수적인 3~5미터의 전면 이격 거리가 생략되었습니다. 이러한 행태는 국가 도시계획 규정을 위반할 뿐만 아니라 주변 환경과 도시 전체의 미관을 직접적으로 저해합니다.
2023년 도미니카 공화국 엔지니어, 건축가 및 측량사 협회(CODIA)가 발표한 기술 보고서에 따르면 중상류층 도시 지역에서 검토된 건축물 3곳 중 1곳이 필수 경계선 중 적어도 하나를 위반했으며, 지자체에는 체계적인 건설 허가 후 검사 프로토콜이 없는 것으로 나타났습니다.
한편, 지속가능한 도시 이동성 연구소(IMUS)의 조사에 따르면 수도의 보도 중 68% 이상이 상점, 건물, 무허가 경사로 또는 주차된 차량으로 인해 부분적으로 또는 완전히 막혀 있는 것으로 나타났습니다. 빌라 후아나, 마리아 아욱실리아도라, 로스 프라도스 같은 지역에서는 보도 공간 부족으로 보행자의 70% 이상이 차도로 걷고 있습니다. 다시 말해, 도시의 많은 지역에서 보행자들은 안전을 위협받지 않고는 걸을 곳이 없는 상황입니다.
또한 미주개발은행에 따르면, 잘 설계된 공공 공간에 대한 투자는 주변 지역의 부동산 가치를 5%에서 25%까지 상승시킬 수 있습니다. 반대로 공공 공간이 훼손되면 부동산 가치 하락, 불안감 조성, 과밀화, 그리고 부동산 가치가 다른 잘 관리된 지역으로 이동하는 등 정반대의 효과가 나타납니다.
도난당한 보도는 부동산 가치에 영향을 미칩니다
이러한 현실은 부동산 가치에 직접적인 영향을 미칩니다. 공공 공간이 훼손되거나, 무질서하게 점유되거나, 혼란스러운 지역은 구매자, 거주자, 투자자 모두에게 매력을 잃기 쉽습니다. 그리고 시간이 흐르면서 이러한 가치 하락은 수익률 감소, 임대료 하락, 투자 감소, 그리고 지역 전체의 상황 악화로 이어집니다.
산토도밍고를 관광에 개방적이고, 연결되어 있으며, 세계적인 야망을 가진 현대적인 수도로 묘사하려는 도시 브랜딩 담론이 존재하는 반면, 현실에서는 최소한의 도시 존엄성 기준인 '장애물 없이 보도를 걷는 것'조차 보장되지 않는다는 것은 모순적입니다.
건축가이자 도시 계획가인 제 친한 친구가 늘 하던 말이 있습니다. "산토도밍고에서는 여자가 하이힐을 신고 인도를 두 블록만 걸어도 차도로 뛰어들거나 발목을 삐끗할 수밖에 없어." 어쩌면 일화처럼 들릴지 모르지만, 이 말은 우리 공공 공간의 심각한 상황을 정확하게 묘사하고 있습니다.
우리가 동경하는 도시들은 우리가 잃어버리도록 내버려두는 것들을 보살펴줍니다
마드리드, 보고타, 뉴욕, 마이애미 같은 도시에서 끊임없이 영감을 얻으면서도, 역설적이게도 이 도시들은 높은 인구 밀도와 부동산 시장의 압박 속에서도 보도, 건축물 후퇴, 광장, 횡단보도, 그리고 도시 공동체 생활의 규칙들을 소중히 지켜왔다는 사실을 간과하고 있습니다. 이 도시들이 그렇게 하는 이유는 공동체 생활을 가능하게 하는 공공 공간을 희생해서는 도시 개발을 이룰 수 없다는 것을 이해하기 때문입니다.
메데인, 상파울루, 부에노스아이레스, 멕시코시티와 같은 도시들은 도시 생활의 질을 향상시키고 공식적인 투자를 유치하기 위한 전략의 일환으로, 보도를 침범하는 사람들에게 벌금을 부과하고 신축 건물에 적절한 이격 거리를 요구하는 등 공공 공간을 적극적으로 회복하는 과정을 시작했습니다.
이 일에 대한 책임은 누구에게 있습니까?
주된 책임은 시의회와 시립 도시 계획 및 건설 감독 부서에 있습니다. 이들은 계획을 검토하고, 건설을 승인하고, 규제된 이격 거리 준수 여부를 확인하고, 위반 사항에 대한 제재를 가하는 임무를 맡고 있습니다. 그러나 실제로 이러한 부서들은 도시 개발의 주요 주체들을 상대할 만한 운영 역량, 독립성 또는 정치적 의지가 부족한 경우가 많습니다. 그 결과, 무질서는 고착화되고 있습니다.
개발 부문 입장에서 우리는 프로젝트를 추진하고 경제를 활성화하는 데 필요한 노력을 이해합니다. 하지만 이것이 무조건적인 허가증이 되어서는 안 됩니다. 단순히 토지를 매입하고 시의회로부터 허가를 받았다고 해서 개발업자가 원하는 대로 할 수 있는 권리가 있다고 생각해서는 안 됩니다. 담당 기관은 개발이라는 명목으로 공공 공간이 훼손되지 않도록 관리 감독해야 합니다.
이러한 기관들을 강화하고 자원, 전문 인력, 효과적인 법적 수단을 제공하는 것이 시급합니다. 하지만 시민, 업계 단체, 그리고 책임감 있는 개발업자들이 목소리를 내고, 공공 공간 존중을 부동산 개발의 필수 조건으로 요구하고 장려하는 것 또한 필수적입니다.
결론
보도를 도둑맞는 문제는 결코 사소한 것이 아닙니다. 하찮은 일도 아닙니다. 이는 도시가 어떻게 구상되고 누가 그 도시를 점유할 권리를 갖는지에 대한 근본적인 문제를 보여주는 심각한 증상입니다. 보도가 도둑맞는다는 것은 단순히 기술적인 규정을 위반하는 것이 아닙니다. 보도는 우리 모두가 평등한 유일한 공간이며, 운전하든 걷든, 건물을 소유하든 소유하지 않든, 손님이든 행인이든 상관없이 모두에게 열려 있는 공간입니다.
고층 건물들이 안전거리를 없애고, 상점들이 보도를 침범하고, 아무도 규제를 시행하지 않는 상황이 계속된다면, 우리는 이동의 자유를 잃을 뿐만 아니라 도시 자체를 잃게 될 것입니다.
도시가 없다면, 장기적으로 유지될 수 있는 부동산 가치도 존재하지 않습니다.
