"그들은 마치 배트맨과 로빈 같아요." 저는 최근 '안전한 지하철' 포럼에서 기조연설을 하며 웃으며 이렇게 설명했습니다. 청중들은 웃었습니다. 하지만 제가 "둘 중 하나라도 없으면 불안정합니다. 그리고 우리 업계 이해관계자들은 결정해야 합니다. 법적 안정성을 지키는 수호자가 될 것인가, 아니면 그것을 파괴하는 자가 될 것인가?"라고 덧붙이자 웃음소리는 잦아들었습니다.
고담시처럼 수호자들이 실패하면 도시는 혼돈에 휩싸이기 때문입니다.
법적 확실성과 실사 의무를 혼동하는 것은 제가 부동산 업계에서 가장 흔히 보는 실수 중 하나입니다. 경험 많은 전문가들은 이 두 용어를 같은 의미로 사용하고, 신입 중개인들은 같은 것으로 생각하며, 투자자들은 둘 중 하나면 충분하다고 여깁니다.
거의 50만 달러의 비용이 들 뻔한 사건
두 달 전, 한 스페인 투자자가 제 사무실에 연락하여 프로젝트 매입과 관련한 전문적인 법률 자문을 구했습니다. 사업적인 관점에서 볼 때, 그 프로젝트는 수익성이 높고 전략적인 위치에 있으며 가격 경쟁력도 있어 타당해 보였습니다.
하지만 법적인 관점에서 보면, 그것은 시한폭탄과 같았습니다.
판매자는 등기상 소유자가 아니었습니다. 그가 판매를 정당화할 수 있는 "법적 근거"는 그와 실제 소유자 간의 단순한 예비 매매 계약뿐이었습니다. 더 심각한 것은, 그가 토지 대금을 완납하고 소유권 이전을 완료할 정확한 날짜조차 명시되어 있지 않았다는 점입니다.
그리고 가장 심각한 게 뭔지 아세요? 여러 부동산 전문가들이 그런 잠재적 위험이 있는 프로젝트를 홍보했다는 겁니다. 실사 부족이 법적 확실성에 영향을 미치고 투자자를 위험에 빠뜨린다는 사실을 전혀 고려하지 않은 채 말이죠.
투자자에게 제시된 약속은 거부할 수 없을 만큼 매력적이었다. "이 프로젝트는 이제 막 시작되었기 때문에 상당한 자본 이득을 얻게 될 것입니다.".
그 투자자는 고객 보호보다 수수료를 우선시한 담당자의 과실 때문에 50만 달러를 잃을 뻔했습니다.
영웅을 정의해 봅시다
제 컨퍼런스에서 저는 모든 전문가가 반드시 암기해야 할 차이점을 명확히 설명했습니다
법적 안정성: 이는 국가가 보장하는 사항입니다. 우리 헌법 제110조에 명시되어 있으며, 제 개인적인 생각이나 어떤 변호사의 아이디어도 아닙니다. 이는 도미니카 공화국에서 재산권을 보호하는 법적 틀이며, 부동산 등록에 관한 법률 제108-05호와 우리 헌법 제51조에 의해 뒷받침됩니다.
실사: 이는 부동산 전문가가 각 거래 전에 수행하는 검증 과정입니다. 거래의 모든 측면을 조사하고 검증하며 확인하는 것은 우리의 전문적인 책임입니다.
배트맨은 시스템 그 자체이고, 로빈은 그 시스템을 올바르게 사용하는 전문가다
그들이 어떻게 협력하는가
"실사(due diligence)는 부동산 거래에서 법적 확실성을 확보하는 방법입니다. 두 가지는 서로를 강화합니다."라고 저는 강의에서 설명했습니다.
법적 확실성은 여러분에게 필요한 도구를 제공합니다
- 소유권 등기
- 등록 광고
- 지적 확실성
- 제3자에 대한 비집행성
실사 과정은 그것들을 어떻게 활용해야 하는지 알려줍니다
- 소유권 증명서를 요청하세요
- 저당권 및 제한 사항을 확인하십시오
- 지적 측량을 확인하십시오
- 계류 중인 법적 소송에 대한 검토
- 계약서를 검토하세요
둘 중 하나라도 없으면 불완전하다.
완벽하게 해낸 사람들의 경우
저는 착공 전에 전체 유닛의 90%가 판매되어 예정보다 6개월 일찍 완공된 개발 프로젝트를 기억합니다.
법적 안정성 확보: 토지 명의 이전 완료, 모든 허가증 완비, 소송 없음, 등록된 계약서, 불리한 조항 없음.
수행된 실사: 문서 검증, 허가증 유효성 확인, 면허증 확인, 계약서 검토.
결과: 투자자들의 신뢰, 빠른 판매, 완벽한 실행.
배트맨과 로빈이 함께 고담을 구한다.
실패했을 때
시나리오 1: 로빈 없는 배트맨 (법적 예방 조치 없이)
우리는 탄탄한 법적 안전망을 갖추고 있습니다. 2016년과 2024년 사이에 재산권 점수를 25점에서 56점으로 향상시켜 세계 평균을 넘어섰습니다.
하지만 이 시스템은 우리가 예방적으로 활용할 때만 효과가 있습니다.
저는 '예방적 법적 확실성'이라는 것을 알고 있습니다. 문제가 발생하기 전에 시스템의 도구를 활용하는 것이죠 . 소유권이 완벽하고, 법적 틀이 마련되어 있고, 모든 도구가 갖춰져 있었는데도 아무도 활용하지 않은 거래들을 본 적이 있습니다. 실사가 제대로 이루어지지 않았던 거죠.
마치 배트맨이 고담에 있지만 로빈이 잠들어 있는 것과 같아요 . 그래도 범죄는 여전히 발생하죠.
시나리오 2: 배트맨 없는 로빈
제가 다른 나라의 부동산 시스템을 연구해 온 여러 해 동안, 전문가들이 자기 쪽에서는 모든 것을 제대로 하지만 시스템 자체가 그들을 실패하게 만드는 시장들을 조사해 왔습니다.
저는 아무리 철저한 조사를 해도 법적 체계가 미흡하고, 등록 시스템은 혼란스럽고, 재산권이 헌법적으로 보호되지 않으며, 규칙이 정치적 편의에 따라 바뀌는 나라에서 일하는 동료들을 본 적이 있습니다.
로빈은 세계 최고의 탐정일지 모르지만, 배트맨의 지원 없이는 고담시는 무너질 것이다.
그래서 저는 외국 투자자들에게 이렇게 말합니다. 도미니카 공화국의 장점은 바로 배트맨과 로빈이 함께 일하는 모습을 볼 수 있다는 것입니다.
환상의 듀오 체크리스트
이 동맹이 성공하려면 다음이 필요합니다
법적 확실성에 관하여 (배트맨):
- 신뢰할 수 있는 등록 시스템
- 부동산 전문 관할 구역
- 취득한 권리의 보호
실사 결과 (로빈):
- 소유권 증명서 확인
- 법적 및 세금 상태 확인
- 지적 확인
- 허가 및 면허 검토
- 사용될 계약서 에 대한 검토 및 검증
이 두 가지를 결합하면 안전한 거래가 가능해집니다.
내가 공유했던 현실
"책임감 있는 실사를 통해 법적 확실성을 확보하지 않으면 투자자들은 자원을 다른 나라로 옮길 것입니다."
우리는 그런 사치를 부릴 여유가 없어요.
우리는 탄탄한 법률 체계를 갖추고 있습니다. 필요한 도구와 헌법적 틀도 있습니다. 이제 우리에게 필요한 것은 이러한 도구와 틀을 올바르게 활용할 헌신적인 전문가들입니다.
당신은 어느 팀 소속인가요?
당신은 자신의 일을 하지 않고 배트맨에게만 의존하는 건가요?
시스템의 지원을 활용하지 않고 로빈처럼 일하는 건가요?
혹은 더 나아가 이렇게 말해 볼까요? 투자를 보호하고, 신뢰를 구축하며, 우리 업계를 강화하는 역동적인 듀오의 일원이 될 준비가 되셨습니까?
도미니카 공화국 부동산 시장에서 배트맨과 로빈은 선택 사항이 아니라 필수 요소이기 때문입니다.
그리고 이들이 협력할 때, 부동산 시장은 모두에게 안전한 상태로 유지됩니다.
이 글에 표현된 의견은 전적으로필자.
