"이 아파트는 한 달에 최소 20박 단위로 임대됩니다. 첫날부터 수익이 발생하기 시작합니다."«.
이런 문구들은 틱톡, 인스타그램, 유튜브 에서 끊임없이 반복됩니다 . 매력적으로 들리지만, 조금만 살펴보아도 허점이 드러납니다. 관광 및 도미니카 공화국 부동산 시장에 대한 실제 데이터를 살펴보면 이러한 주장은 명백히 거짓임이 밝혀집니다. 경제학자나 전문 투자자가 아니더라도, 단순히 수치를 살펴보는 것만으로도 "융자를 받아 구입하면 에어비앤비가 비용을 부담해 준다"는 약속이 얼마나 위험한 환상인지 알 수 있습니다.
에어비앤비는 돈을 찍어내는 회사가 아닙니다
대출을 받아 아파트를 구입하고 에어비앤비 수익으로 전액 상환할 수 있다는 이야기는 매력적으로 들립니다. 개인 자본 없이도 빠르고 손쉽게 재정적 자유를 얻고자 하는 욕구를 자극하기 때문에 이러한 약속은 쉽게 입소문을 탑니다. 하지만 다른 투자와 마찬가지로 현실은 훨씬 더 복잡합니다.
숫자가 맞지 않아요
관광부에 따르면 도미니카 공화국은 2025년까지 1,200만 명 이상의 관광객을 유치할 것으로 예상됩니다. 중앙은행 자료에 따르면 이 중 80% 이상 이 호텔에 투숙합니다. 이는 에어비앤비 숙소가 실제로 수용할 수 있는 시장 규모 가 전체 관광객 수의 최대 20%에 불과하다는 것을 의미하며, 이마저도 후하게 추정한 수치입니다.
하지만 AirDNA를 비롯한 단기 임대 시장 분석 플랫폼에 따르면 전국에 현재 운영 중인 Airbnb 숙소는 2만 개가 넘습니다.
(이상적이고 비현실적인 시나리오를 가정해 보자면) 호텔에 숙박하지 않는 240만 명의 관광객이 모두 이러한 숙박 시설에만 분산된다고 하더라도, 각 숙박 시설은 연간 겨우 0.12명의 관광객, 즉 연간 1명 미만의 관광객만 유치하게 될 것입니다.
이는 주요 도시의 평균 객실 점유율이 35%에서 55% 사이라는 점을 고려하지 않은 수치입니다. 이는 최상의 경우에도 한 달에 10박에서 16박 정도의 객실 점유율에 해당하며, 그마저도 위치가 좋고 관리가 잘 된 매우 훌륭한 숙박 시설에 한해서만 가능한 수치입니다.
20일 밤의 신화
이 모델을 홍보하는 사람들이 가장 자주 주장하는 것 중 하나는 마치 그것이 일반적인 것처럼 "한 달에 20박씩 임대된다 "는 것입니다. 하지만 그것은 평균이 아니라 예외적인 경우입니다
한 달에 20박이라는 꾸준한 객실 점유율을 유지하려면 관광 수요가 높은 지역에 위치하고, 전문적인 관리 시스템을 갖추고, 흠잡을 데 없는 기준을 유지해야 합니다. 하지만 그렇다고 해도 수천 개의 유사한 숙박 시설과 경쟁해야 합니다.
실제로 도 채 되지 않습니다. 대다수의 숙소는 객실 점유율 변동, 비수기, 예약 취소, 예약 없는 날 등을 겪습니다.
대출금은 어디에 있나요?
에어비앤비 임대 수익으로 월 관리비를 충당할 수 있을 거라는 기대감으로 대출을 받아 아파트를 구입하는 것은 위험 부담이 매우 큽니다.
이 나라의 대부분의 주택 담보 대출 금리는 연 9%에서 13% 사이이며, 월 상환액은 RD$20,000에서 RD$30,000 아래로 떨어지는 경우가 드뭅니다.
에어비앤비만으로 해당 금액을 충당하려면 운영비, 수수료, 청소비, 유지보수비, 플랫폼 이용료 및 예비비를 제외하고 아파트에서 매달 3만 5천 디르함 달러에서 5만 디르함 달러 사이의 수익을 창출해야 합니다.
성공하는 사람은 극히 드물다
투자는 허황된 꿈이 아닙니다. 부동산 투자는 장기적인 전략입니다. 충분한 자본을 확보하고 12개월이 아닌 8년 또는 10년에 걸쳐 수익을 기대할 수 있을 때 부동산을 매입하는 것이 올바른 방법입니다.
투자자가 이미 부동산을 소유하고 있거나, 대출이 담보로 잡혀 있고 임대율 보장이 불가능한 상황에서만 수익을 낼 수 있다면, 에어비앤비는 훌륭한 부수입원이 될 수 있습니다. 그렇지 않다고 주장하는 것은 사기나 다름없습니다.
자문위원의 책임
바로 이 지점에서 부동산 자문가나 중개인의 윤리적이고 전문적인 역할이 중요해집니다. 단순히 "한 번 성공했던" 방법을 반복하거나 최고 수익을 올렸던 달의 스크린샷을 보여주는 것만으로는 충분하지 않습니다. 진정한 부동산 자문가는 실제 데이터를 기반으로 정보를 제공하고, 위험을 평가하며, 숨겨진 비용을 설명하고, 고객이 책임감 있는 결정을 내릴 수 있도록 안내합니다. 허황된 약속을 파는 것은 쉬워 보이지만, 장기적으로는 고객을 배신하는 행위입니다.
그렇다면 국가 브랜드는 어떻습니까?
개별적인 경제적 영향 외에도, 에어비앤비의 무분별한 확산은 수준 높은 관광지로서의 도미니카 공화국의 이미지를 손상시킬 수 있습니다. 관광은 도미니카 공화국의 주요 수입원이며, 호텔들은 엄격한 규정을 준수해야 합니다. 즉, 세금을 납부하고, 규정을 준수하며, 정식 직원을 고용하고, 높은 수준의 서비스를 보장해야 합니다.
반면, 많은 에어비앤비 호스트들은 교육, 규제, 보건 및 안전 관리 없이 운영하고 있습니다. 이는 관광객들에게 불공평한 경험을 제공할 뿐만 아니라, 어렵게 쌓아온 도미니카 공화국의 명성을 훼손합니다. 모든 도미니카 국민은 관광부를 통해 국가 브랜드 구축에 투자하고 있습니다. 책임을 회피하고 시스템을 약화시키는 비공식적인 모델로 인해 이러한 투자가 훼손되는 것은 공정하지도 않고 지속 가능하지도 않습니다.
결론
에어비앤비는 유용한 플랫폼이자 타당한 대안이지만, 만능 해결책은 아닙니다. 오늘 투자하면 내일 소득이 발생하여 대출금을 갚을 수 있다는 약속은 그저 허황된 약속일 뿐입니다. 투자자로서, 자문가로서, 그리고 국가로서 우리는 책임감 있고, 정보에 기반한, 지속 가능한 성장에 전념해야 합니다.
