해당 프로젝트의 최소 56개 조항에서 법적 충돌이 발생합니다.
산토도밍고 – 2025년 10월 15일, 하원은 토비아스 크레스포 의원이 발의한 도미니카 공화국 콘도미니엄 관리국 설립안( CD-296-2025)에 대해 심의 코드 CD-296-2025를 부여했습니다 .
프로젝트에서 명시된 바와 같이, 새로운 기관은 공용 공간 관련 규정 준수, 기반 시설 유지 관리 , 내부 운영, 갈등 관리, 임대 콘도미니엄 운영 및 국가가 건설한 주택 프로젝트의 합법화 절차를 감독하는 책임을 맡게 됩니다
이 감독 기관의 기능에는 콘도미니엄, 임대 콘도미니엄, 국유 건물 및 부동산 부문 관계자에 대한 여러 국가 등록부를 만드는 것이 포함되며, 의무 규정을 제정하고 , 건설 회사와 개발업자를 감독하고, 행정 제재를 부과하고, 소유주와 콘도미니엄 관리 위원회 간의 분쟁을 중재할 권한을 갖게 됩니다
제안자는 국가의 도시 성장과 고층 주거 건물의 확산으로 인해 이러한 공동체의 유지 관리, 공존 및 투명한 행정을 보장할 수 있는 전문 기관이 필요하다고 주장했습니다.
해당 문서는 10개 장과 63개 조항으로 구성되어 있으며, 새로운 기관이 자율성을 갖고 모든 형태의 공동주택 관리를 규제, 감독 및 지원하여 조화로운 공존, 적절한 관리, 투명성 및 현행 법률 체계 준수를 보장할 책임이 있다고 명시하고 있습니다.
본 보고서는 법안 초안에 대한 양적 및 질적 분석을 혼합하여 수행했으며, 분석에는 조항 수 집계, 상충되는 조항 파악, 기존 제도 및 법률과의 중복 유형 분류 등이 포함되었습니다.
그 결과, 초안의 최소 56개 조항(전체의 88.8%)에서 법적, 제도적 또는 헌법적 충돌이 발생하고 있습니다. 이 56개 조항은
도미니카 공화국 헌법을 포함한 최소 12개 현행 기관 및 법률의 권한, 책임 또는 규정과 상충됩니다
사법부
일반 소비자 보호법 (법률 358-05),
지방 자치 (법률 176-07),
부동산 관할권 (법률 108-05)
주택·주거·건축부 (MIVHED) , 관광부 , 공중 보건부, 공동 주택 에 관한 법률 5038-58
DGII CODIA Pro Consumer 문서에서 확인된 갈등 유형은 다음과 같습니다. 1) 권한 중복 ; 2) 규제 중복; 3) 지방 자치 단체 권한 침해 ; 4) 적법성 원칙 위반 ; 5) 공동주택 관리위원회 자율성 침해 ; 6) 법률 108-05와의 모순 ; 7) 사법 기능의 불법 점유 ; 8) 사유재산 문제에 대한 위헌 위험
경고의 목소리
이 예비 프로젝트는 아파트와 주거 단지에서 소음 , 반려동물, 주차 문제 등으로 갈등이 고조되고 있는 시점에 추진되었습니다 . 단기 임대, 내부 관리, 개발업체와 입주민 간의 갈등 또한 논의되고 있는 상황입니다. 특히 주거용 고층 건물의 급증과 단기 임대 플랫폼의 확산이라는 두 가지 요인이 맞물려 수직형 주거에 대한 논의가 활발하게 이루어지고 있는 시점입니다.
2025년 11월 29일 산토도밍고에서 개최되어 디아리오 리브레( Diario Libre) 가 보도한 세미나 " 능동적 시민의식: 수직적 삶 속 성찰에서 행동으로"에서 이러한 문제들이 논의되었고, 법률 5038-58의 현대화가 시급하다는 의견이 제기되었습니다. 이 회의에서 해당 분야 전문가들은 국가가 관련 규정을 전면적으로 개정해야 한다는 데 동의했지만, 기존 기능을 중복하는 "초대형 기관"을 신설하는 것은 해결책이 될 수 없다고 경고했습니다 .
그러한 맥락에서 전문가들은 해당 작품이 야기할 수 있는 갈등과 문제에 대해 경고했습니다.
페드로 엔리케스 우레냐 대학교(UNPHU) 건축학부 총괄 책임자인 호세 안토니오 콘스탄조 건축가는 콘도미니엄법이 여전히 5층 건물에만 적용되는 현행법에 머물러 있는 상황에서 , 지방자치단체, MIVHED, 부동산 관할 기관, 소비자 권익 단체 등이 이미 시행하고 있는 정책을 반복하는 새로운 제도로 대체하는 것은 문제를 개선하기는커녕 오히려 악화시킬 수 있다는 주장이 제기된 활동에 참여했다.
도시 계획가인 빅터 펠리스는문제의 핵심이 거버넌스. 그는 "공동 주거 환경은 감독 기관에 권력을 집중시키는 것으로 해결되는 것이 아니다. 지방자치단체를 강화하고 주민들에게 명확한 도구를 제공함으로써 해결될 수 있다"고 말했다.
최근 El Inmobiliario와의 인터뷰에서 부동산법 전문 변호사인 이스라엘 로페스는 감독제도 도입으로 인해 발생할 수 있는 헌법적 위험에 대해 경고했습니다
공동주택의 내부 문제를 관리 기구를 통해 규제하는 것은 매우 민감한 사안입니다. 사유재산권은 법률에 의해서만 제한될 수 있으며, 행정 결정에 의해 제한될 수는 없습니다.
그들이 제안한 것
디아리오 리브레는 세미나가 콘도미니엄 생활을 현대화하기 위한 몇 가지 핵심 제안으로 마무리되었으며, 그중 첫 번째는 현대적이고 포괄적이며 기술적으로 체계화된 콘도미니엄법이것이었다고 보도했습니다.
반대로, 그들은 공동체 생활이 본질적으로 지방 자치 단체의 책임이라는 점을 고려하여 공존, 소음, 애완동물 및 지역 규제 문제에 있어 지방 의회의 역할을 강화하는 데 동의했습니다.
또 다른 권고 사항은 관리 기능을 중앙 관리 기관에 집중시키는 대신, 인증 및 부문별 표준을 통해 콘도미니엄 관리를 전문화하는 것이었습니다. 마찬가지로, 소유주 총회(Owners Assembly)의 자율성을 존중하면서 관리의 투명성을 확보하는 메커니즘을 구축해야 한다는 의견도 제시되었습니다. 또한, 기존의 격차를 해소하기 위해 주택·도시개발· 주택부(MIVHED), 부동산 관할 기관, 소비자 보호 기관(Pro Consumidor) 간의 협력을 강화해야 하며, 책임이 중복될 수 있는 추가 기관을 만들어서는 안 된다고 강조했습니다. 이것이 구조 분석에서 드러난 내용입니다
법안 초안을 철저히 검토한 결과 다음 El Inmobiliario 다섯 가지 주요 갈등 영역을 파악했습니다.
1. 지방 자치 단체 권한 침해(법률 176-07). 지방 자치 단체가 중앙 감독 기관에 종속되게 되어 헌법이 보장하는 지방 자치 단체의 자율성과 상충됩니다. 이는 소음, 공공 질서, 위생, 동물 관리, 활동 허가, 검사 및 제재와 관련된 20개 이상의 조항에 영향을 미칩니다.
2. 부동산 관할권 중복(법률 108-05). 최소 12개 조항이 콘도미니엄 등록, 인증, 소유권 정규화, 국가 사업 정규화 및 문서 유효성 검증과 같은 기능을 침해합니다.
3. MIVHED, CODIA 및 Pro Consumidor와의 중복. 15개 이상의 조항이 기술 검사, 허가, 건설 기준, 선분양 및 개발업자 책임과 관련하여 중복을 초래합니다.
4. 의회 자율성 침해. 10개 이상의 조항이 포함되면 감독 당국은 결정을 뒤집고, 규정을 승인하고, 의무적인 모델을 부과하고, 선거에 개입하고 제재를 가할 수 있게 됩니다.
5. 단기 임대(에어비앤비 등)에 대한 부적절한 규제. 이 법안은 관광부, 지방자치단체, 국세청(DGII)의 관할에 속하는 활동을 규제하여 관광 및 행정 체계를 분열시키는 병행 시스템을 만들고자 합니다.
이번 종합적인 분석 결과, 토비아스 크레스포 의원이 제출한 법안 초안은 거의 90%에 달하는 조항에 문제가 있는 것으로 드러났으며 , 이는 공법 및 도시 계획 전문가들이 지적한 헌법적, 법적 문제점과 일치합니다.
또한 기존 기관과의 중복, 부동산, 지방 자치, 관광 및 기술물론 헌법, 부동산 등기법 108-05호, 지방 자치법 176-07호 및 MIVHED, 관광청, DGII, 소비자보호청과 같은 기관의 권한과의 일관성을 확보하기 위해 조정이 필요한 측면도 있습니다.
전문가들은 현재 제안된 대로 콘도미니엄 관리국을 설립하는 것은 수직형 주거를 현대화하는것이 아니라 오히려 과도한 규제를 초래하여 중복과 제도적 충돌을 야기하고, 위헌 가능성까지 제기할 수 있다고 경고합니다.
