Sètitid legal nan byen imobilye pa bati sèlman sou lwa byen ekri. Vrè fòs li se nan konsistans avèk ki lwa sa yo entèprete epi aplike pa enstitisyon ki responsab pou garanti yo. Lè konsistans sa a febli, sistèm nan pèdi previzibilite epi sitwayen yo pèdi konfyans.
Pandan plizyè ane, youn nan pi gwo defi sistèm katalòg tè dominiken an ap fè fas a pa t mank règleman yo, men pito divès kritè yo aplike nan pwosedi anrejistreman idantik yo. Sa a se yon reyalite familye pou avoka, ajan byen imobilye ak pwomotè yo, epi moun ki kominike chak jou ak katalòg tit yo fè eksperyans sa a dirèkteman.
Nan kontèks sa a, mwen sonje yon eksperyans byen espesifik nan premye ane pratik pwofesyonèl mwen yo. Nan menm semèn nan, mwen te soumèt menm dokiman anrejistreman an bay Rejis Tit Puerto Plata a epi answit bay Rejis Tit Santiago Rodríguez la. Pou gwo sipriz mwen, chak biwo te mande diferan tenm ak resi pou yon pwosedi idantik. Lè mwen te mande poukisa, repons lan te senp: "Se règleman rejis la."
Yon ane apre, yon sitiyasyon menm jan an te rive nan Rejis Tè La Vega a. Se pa t yon erè legal oswa yon dosye ki defektye, men yon bagay ki pi pwofon e ki pi estriktirèl: absans yon sistèm anrejistreman inifye.
Sa te rive ozanviwon 2008 ak 2009, nan yon moman kote anpil pwofesyonèl nan dwa byen imobilye te aprann—grasa eksperyans—ke sètitid legal pa toujou depann sèlman de lalwa a, men tou de kote yo te soumèt yon ka.
Jodi a, plis pase yon deseni apre, piblikasyon Konpilasyon Kritè Enskripsyon an, ke Asanble Anrejistrè Direksyon Nasyonal Enskripsyon Tit yo te apwouve nan premye vèsyon li an Septanm 2025, make yon pwen enpòtan nan sitiyasyon sa a. N ap temwen yon gwo pwogrè enstitisyonèl, ke nou menm ki te fè eksperyans sistèm nan anndan an t ap tann depi lontan.
Sètitid legal nan zafè byen imobilye pa depann sèlman de bon lwa. Li depann, an gwo pati, de fason lwa sa yo entèprete epi aplike nan pratik chak jou. Pandan plizyè ane, youn nan pi gwo defi sistèm katalòg tè dominiken an se jisteman disparite nan kritè diferan katalòg tit yo aplike nan sitiyasyon ki sanble anpil.
Menm dosye a te ka apwouve nan yon jiridiksyon epi make—oswa menm rejte—nan yon lòt. Reyalite sa a pa sèlman yon bagay nan tan lontan. Jis sis mwa de sa, mwen te fè eksperyans yon sitiyasyon menm jan an nan Rejis Tè Higüey la, ak yon pwosesis anrejistreman konsènan transfè yon pwopriyete klase kòm pri ki ba, ki kouvri pa egzanpsyon taks ki koresponn lan. Pandan ke yon tranzaksyon idantik te apwouve san difikilte nan Santo Domingo, nan Higüey li te make. Pou itilizatè sistèm nan, kalite disparite sa a jenere ensètitid, reta, ak yon pèsepsyon ensekirite ki pa toujou lye ak legalite aksyon an, men pito ak entèpretasyon patikilye anrejistrè a.
Nan kontèks sa a, Konpilasyon Kritè Rejis la pa prezante nouvo règ oswa modifye kad legal ki egziste deja a. Vrè valè li se inifikasyon kritè teknik ak legal ke ofisyèl rejis yo dwe aplike nan ekzekisyon devwa yo. Nan lòt mo, li chache asire ke sètitid legal la pa depann ankò de biwo espesifik kote yon dosye soumèt, men pito repoze sou direktiv komen, dakò sou yo, epi adopte fòmèlman.
Dokiman an li menm rekonèt ke divès sitiyasyon ke Anrejistrè Tit yo ap fè fas a mande repons ki koeran, previzib ki konfòm ak kad regilasyon aktyèl la. Rekonesans enstitisyonèl sa a enpòtan. Li vle di aksepte ke diskresyon teknik, lè li pa byen defini, ka vin tounen yon faktè risk pou konfyans piblik la nan sistèm nan.
Nan yon pèspektiv pratik, estandadize kritè yo gen yon enpak dirèk sou tout ekosistèm byen imobilye a: avoka, ajan, pwomotè, envestisè, ak achtè final yo. Yon sistèm anrejistreman previzib pèmèt yon pi bon planifikasyon tranzaksyon, diminye enprevi, minimize obsèvasyon ki pa nesesè, epi ranfòse sekirite legal prevantif, ki se sa ki evite konfli nan lavni.
Sepandan, li enpòtan pou nou gen yon pèspektiv ekilibre. Normalizasyon kritè yo pa elimine fonksyon kalifikasyon an ni li pa ranplase analiz legal chak ka espesifik. Li pa egzante pwofesyonèl ki enplike yo tou de responsablite pou soumèt dosye byen estriktire ki konfòm ak règleman yo. Sa l fè se diminye abitrè, ranfòse koyerans enstitisyonèl, epi amelyore kalite sèvis rejis piblik la.
Yon lòt eleman enpòtan se nati dinamik Konpendyòm nan. Dokiman an prevwa revizyon ak aktyalizasyon peryodik li, li rekonèt ke dwa byen imobilye se yon domèn vivan, ki afekte pa chanjman regilasyon ak jirisprudansyèl, osi byen ke pa evolisyon mache a li menm. Ouvèti sa a pou amelyorasyon kontinyèl esansyèl pou anpeche normalizasyon vin rijid.
Nan yon mache byen imobilye ki pi sofistike ki anba siveyans envestisè lokal yo ak etranje yo, anrejistreman regilye se pa yon liks: se yon nesesite. Konfyans nan sistèm nan kòmanse lè règ yo klè, inifòm, epi yo aplike yo yon fason ki konsistan.
Konpilasyon sa a pa rezoud tout defi sistèm rejis dominiken an, men li make yon pwen enpòtan. Li se yon siyal enstitisyonèl klè ke sètitid legal la pa bati sèlman sou lalwa, men tou sou fason Leta chwazi entèprete li epi aplike li.
Paske, alafen, vrè fòs yon sistèm byen imobilye pa sèlman nan règ li yo, men nan konfyans ki jenere pa fonksyònman li.
