"Apatman sa a lwe pou yon minimòm 20 nwit pa mwa. Li kòmanse jenere revni depi premye jou a."«.
Fraz tankou sa yo repete plizyè fwa sou TikTok, Instagram, ak YouTube. Epi byenke yo sonnen atiran, yo pa reziste menm anba egzamen ki pi fondamantal la. Lè w ap fè fas ak done reyèl sou touris ak mache byen imobilye dominiken an, yo kraze poukont yo. Ou pa bezwen yon ekonomis oswa yon envestisè ekspè: jis gade chif yo sifi pou wè ke pwomès "achte ak finansman epi Airbnb ap peye pou li" sa a se yon ilizyon danjere.
Airbnb pa yon enprimant lajan
Istwa ki di ou ka achte yon apatman avèk finansman epi peye l nèt ak revni Airbnb la sanble atiran. Se yon pwomès ki vin viral fasilman paske li atire dezi pou libète finansyè rapid, san efò san okenn kapital pèsonèl. Men, tankou nenpòt envestisman, reyalite a pi konplèks.
Chif yo pa mache ansanm
Dapre Ministè Touris la, yo prevwa Repiblik Dominikèn pral resevwa plis pase 12 milyon touris an 2025. Nan total sa a, plis pase 80% rete nan otèl, dapre done ki soti nan Bank Santral la. Sa vle di ke mache reyèl ki disponib pou Airbnb yo reprezante, nan maksimòm, 20% nan kantite total touris yo, e se yon jenere.
Sepandan, dapre AirDNA ak lòt platfòm analiz mache lokasyon kout tèm, gen plis pase 20,000 pwopriyete Airbnb aktif atravè peyi a.
Si nou sipoze (nan yon senaryo ideyal e ireyèl) ke 2.4 milyon touris ki pa rete nan otèl yo te distribye sèlman pami pwopriyete sa yo, chak pwopriyete t ap resevwa apèn 0.12 touris pa ane, sa vle di, mwens pase yon touris pa ane pa pwopriyete.
Sa pa pran an kont to okipasyon mwayèn nan, ki pou gwo vil yo varye ant 35% ak 55%, ki ekivalan a ant 10 ak 16 nwit okipasyon pa mwa nan pi bon ka yo, epi sèlman pou pwopriyete eksepsyonèl, byen sitiye ak byen jere.
Mit 20 nwit yo
Youn nan deklarasyon ki pi souvan fèt pami moun k ap pwomouvwa modèl sa a se ke apatman an "lwe 20 nwit pa mwa", kòmsi se te nòm nan. Men, sa pa yon mwayèn; se yon eksepsyon.
Pou rive nan yon to okipasyon konstan 20 nwit pa mwa, yon pwopriyete ta dwe sitiye nan yon zòn touristik ki gen anpil demann, gen yon jesyon pwofesyonèl, epi kenbe yon estanda enpekab. Menm lè sa a, li ta toujou ap fè konpetisyon ak plizyè milye opsyon menm jan an.
An pratik, mwens pase 10% nan pwopriyete ki nan lis sou platfòm tankou Airbnb rive nan yon to okipasyon dirab. Majorite a fè eksperyans varyasyon, sezon ki ba, anilasyon, ak jou san rezèvasyon.
Kote prè a ye?
Achte yon apatman finanse avèk espwa ke lokasyon Airbnb yo ap peye frè mansyèl la se pran anpil risk.
Pifò prè ipotèk nan peyi a gen to enterè ki varye ant 9% a 13% chak ane, ak peman mansyèl ki raman desann anba RD$20,000 pou rive RD$30,000.
Pou kouvri montan sa a ak Airbnb sèlman, apatman an ta dwe jenere ant RD$35,000 ak RD$50,000 pa mwa, apre depans fonksyònman, komisyon, netwayaj, antretyen, frè platfòm, ak rezèv pou kontanjans.
Trè kèk moun ki reyisi
Yon envestisman se pa yon rèv. Envesti nan byen imobilye se yon estrateji alontèm. Bon bagay pou fè se achte pwopriyete lè ou gen ase kapital epi espere yon retou sou 8 oswa 10 ane, pa 12 mwa.
Airbnb kapab yon ekselan sous revni siplemantè si envestisè a deja posede pwopriyete a, oubyen si prè a garanti epi li pa depann sèlman de okipasyon ki enposib pou garanti. Pwomèt lekontrè se jis vann lwil sèpan.
Responsablite konseye a
Se la wòl etik ak pwofesyonèl konseye oswa koutye byen imobilye a antre an jwèt. Li pa sifi pou repete sa ki "te mache yon fwa" oswa montre kopi ekran revni eksepsyonèl nan yon mwa pik. Yon vrè konseye byen imobilye bay enfòmasyon ki baze sou done reyèl, evalye risk yo, eksplike depans kache yo, epi gide kliyan an nan pran desizyon responsab. Vann ilizyon pi fasil, men se yon trayizon alontèm.
E mak peyi a?
Anplis enpak ekonomik endividyèl la, ogmantasyon san kontwòl Airbnb a ka domaje imaj peyi a kòm yon destinasyon touristik kalite siperyè. Touris se prensipal sous revni Repiblik Dominikèn nan, epi otèl yo respekte règleman strik: yo peye taks, yo konfòme yo ak règleman yo, yo anplwaye pèsonèl fòmèl, epi yo garanti estanda yo.
Okontrè, anpil moun k ap òganize lokasyon Airbnb yo ap opere san fòmasyon, san règleman, oswa san kontwòl sou sante ak sekirite. Sa pa sèlman kreye yon eksperyans inegal pou touris yo, men tou sa domaje repitasyon peyi nou an ki te difisil pou jwenn nan. Atravè Ministè Touris la, tout Dominiken yo envesti nan bati mak peyi a. Li pa ni jis ni dirab pou envestisman sa a febli pa yon modèl enfòmèl ki evite responsablite epi ki febli sistèm nan.
Konklizyon
Airbnb se yon platfòm itil, yon altènatif valab, men se pa yon solisyon majik. Pwomès ke achte jodi a ap jenere revni demen pou kouvri prè a se jis sa: yon pwomès san prèv. Antanke envestisè, antanke konseye, antanke yon peyi, nou dwe angaje nou nan yon kwasans responsab, enfòme, ak dirab.
